行业研究 | 内地房地产 开发投资降幅扩大，销售融资改善可期 ——8月统计局数据点评及房地产月报 商品房销售继续下行，住宅销售金额累计同比增速转负。1-8月，全国商品房销售金额累计同比下降3.2%（前7月：-1.5%），销售面积累计同比下降7.1%（前7月：-6.5%），商品房销售弱势延续。虽然近期需求端持续释放积极信号，但由于政策传导仍需时间，本月住宅销售较上月继续下滑，销售金额累计同比下降1.5%（前7月：+0.7%），销售面积累计同比下降5.5%（前7月：-4.3%）。本月，一二线城市政策高频，主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求两方面，在地方政策逐步落地后，商品房销售有望得到一定改善。 全国开发投资降幅较上月扩大0.3pct，竣工同比增速有所放缓。房地产开发投资方面，1-8月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.8%（前7月：-8.5%）。房屋新开工及竣工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降24.4%（7月：-24.5%），竣工面积同比上升19.2%（前7月：+20.5%）。在销售下滑等因素的影响下，房企对后市的预期改善有限、流动性压力尚存，带动整体开发投资继续探底；从目前来看，开发投资回升仍需等待销售情况率先转向。 定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大，带动开发资金来源降幅扩大1.7pct。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降12.9%（1-7月：-11.2%）。拆分来看，国内贷款累计同比下滑12.9%（前7月：-11.5%），自筹资金累计同比下降22.9%（前7月：-23.0%）；定金及预收款项、个人按揭贷款降幅较大，分别累计同比下降7.3%、4.3%（前7月：-3.8%、1.0%）。本周，央行宣布降准0.25个百分点，后续信贷投放或有望加速；同时，近期核心城市政策加速落地，开发资金来源同比或出现一定程度的提升。 二三线单月新房销售改善较大，整体去化环比有所上升。8月，45城新房成交面积环比下降2%，同比下降29%；当年累计成交面积同降3%，一、二、三线城市分别上升7%及下降6%、4%。东莞、茂名、厦门、温州累计增幅较大，绍兴、盐城、柳州、芜湖累计降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为24.2个月，平均环比上升1%，同比上升35%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比下降8%；截至8月末，15城累计成交面积同增39%（7月末：+48%）。无锡、东莞、扬州二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数相对稳定，三线城市挂牌量指数维持相对高位。 一二线成交降幅收窄，溢价率环比回升。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约29.3%；其中，一线城市下降31.1%，二线城市下降35.9%，三线城市下降24.4%，一二线累计降幅收窄，三线降幅持续下滑。成交楼面均价方面，整体宅地均价环比有所上升。溢价率方面，一二线城市溢价率环比回升，三线城市溢价率降幅有所扩大，带动整体溢价率环比较上月进一步下滑。 投资建议：核心城市政策密集调整推动销售修复，维持“强于大市”评级。8月行业销售投资延续了下滑的趋势，部分城市核心地块土拍热度有所回升。本月政策基调更趋积极，尤其是一二线城市宣布“认房不认贷”、取消限购限售、优化落户政策等。在此背景下，行业销售端或将迎来一定边际改善、房企销售业绩和流动性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 15-Sep-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：龙头房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售继续下行，投资降幅放缓 ............................................................................................. 7 3. 城市：单月成交改善，推盘环比回升 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：单月同比降幅收窄，推盘环比有所回升 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比有所回升，挂牌价稳中有降 ............................................................................................. 13 4. 土地市场：二线单月成交增速回升，溢价率降幅持续扩大 ....................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：一二线降幅收窄，三线持续下滑 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅有所收窄................................................................................................................. 17 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率降幅有所扩大 ..................................................................................................... 18 5. 融资：境内外债券发行环比持续下滑 ........................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：行业政策更趋积极 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 27 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 27 图表目录 图1：绿城中国8月涨幅居前 .......................................................................................................................................... 5 图2：绿景中国、越秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前 .................................................................................. 5 图 3：碧桂园、雅居乐集团、世茂集团8月换手率居前 .............................................................................................. 5 图4：银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨幅居前 ...................................................................................... 6 图5：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅居前 ...................................................................................................... 6 图 6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业8月换手率居前 .......................................................................................... 6 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.7pct ................................................................................................................... 7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.6pct ............................................................................................................... 7 pOzQpNrOpOqQpMmQqOpQqM6McMbRnPnNoMsRlOrRyRjMpOsN8OmNsOuOtQpPMYsQtQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 29 图9：房地产投资下滑，累计同比持续负增长.............................................................................................................. 8 图10：土地购置费降幅进一步扩大 ............................................................................................................................... 8 图11：新开工累计同比较上月基本持平..