8月统计局数据点评及房地产月报：开发投资降幅扩大，销售融资改善可期

开发投资降幅扩大，销售融资改善可期一8月统计局数据点评及房地产月报 强于大市(维持) 商品房销售继续下行，住宅销售金额累计同比增速转负。1-8月；全国商品房销售全额累计同比下降3.2%（前7月：-1.5%），销售面积累计同比下降7.1%（前7月；-6.5%），商品房销售弱势延续。虽然近期需求特续释放积板信号，但由于政策传导仍需时间，本月住宅销售较上月继续下滑，销售金额累计同比下降1.5%（前7月：+0.7%），翁售面积累计月比下降5.5%（前7月：4.3%)。本月，一二线城市政策高领，主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求两方面，在地方政策逐步落地后，商品房销售有望得到一定改善。 蔡鸿飞分析师+852 3958 4629caihongfei@cwghl.comSFC CE Rcf: BPK 909 全国开发投资降幅较上月扩大0.3pet，坡工同比增速有所放缓。房地产开发投资方面，1-8月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.8%（前7月：-8.5%)。房屋新开工及坡工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降24.4%（7月：-24.5%），成工面积同此上升19.2%（前7月：+20.5%）。在销售下滑等固素的影响下，房企对后市的预期改善有限、流动性压力尚存，带动整体开发投资维续探深底：双目前来看，开发投资间升仍需等待销售情况率先转向。 诸葛莲昕分析师+852 3958 4600zhugelianxin@,cwghl.comSFC CE Ref: BPK 789 定金及预收款、个人按辆贷款降幅较大，带动开发资金来源降幅扩大1.7pct。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降12.9%（1-7月：-11.2%）。拆分未看，图内贷款累计同比下滑12.9%（前7月：=11.5%)，自案资金累计同比下降22.9%（前7月：-23.0%)：定金及预收款项、个人按揭资款降幅较大，分别累计同比下降7.3%、4.3%（前7月：-3.8%、1.0%)。本周，央行金布降准0.25个百分点，后续信资投放或有望加遵：同时，近期核心城市政策加建落地，开发资金未源同比或出现一定程度的提升。 二三线单月新房销售改善较大，整体去化环比有所上升。8月，45成新房成交面积环比下降2%，同比下降29%：当年累计成交面积同锋3%，一、二，三线城市分别上升7%及下降6%、4%。东莞、茂名、夏门、温州累计增幅较大，绍兴、业减、御州、芜湖累计降惕较大。截至8月末，14域新房去化周期为24.2个月，平均环比上升1%，同比上升35%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比下降8%；截至8月末，15城累计成交面积同增39%(7月末：+48%)。无锡、东莞、杨州二手房成交面织军计增幅居前，一线二手房往牌价指载相对稳定，三线城市挂桂牌量指数维持相对高位。 一二线成交降幅收窄，溢价率环比回升。1-8月，百点宅用地累计成交建面同比下降约29.3%：其中，一线城市下降31.1%，二线城市下降35.9%，三线城市下降24.4%，一二线累计降幅收窄，三线降惨待续下滑：成交楼面均价方两，体宅地均份环比有所上升。谨价率方需，一一二线威市溢份率环比回升，三线减市道价率降幅有所扩大，带动整体溢价率环比较上月进一步下滑。 投资建议：核心城市政策密集调整推动销售修复，维持“强于大市”评级。8月行业销售投资延续了下清的趋势，部分市核心地块土拍热度有所同升。本月政策基调更趋积极，尤其是一二线战市室布“认房不认资”、取消限购限售、优化落户政策等。在此背景下，行业销售端或将迎采一定边际改、房企 目录 3.1薪房载据：单月同比降幅牧窄，推盘环比有所回升103.2二手房数据：成文环比有所回升，检牌价稳中有降..13 4．土地市场：二线单月成交增速回升，溢价率降幅持续扩大.15 4.1住宅类用地成交建面：--二线降幅收，三线持续下滑.154.2住宅用地成交总价：整体降幅有所妆窄.174.3成交楼面均价有所上升，溢价率降幅有所扩大..18 6.重点政策回顾：行业政策更趋积极...22 7.投资建议 风险提示27 图表目录 图1：绿城中国8月涨幅居前图2：绿景中国、越秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前图3：碧查国、称居乐集固、世茂集团8月换手率居前图4：银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨临居前.图5：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅居前图6：碧桂图服务、合景落活、保利物业8月换手率居前图7：商品房销售额降%较上月扩大1.7pct图8：商品房销售面积降需较上月扩大0.6pct 图9：房地产投资下滑，累计同比持续负增长图10：主地购置费降情递一步扩大图11：新开工累计同比较上月基本持平图12：在保交楼等带动下房屋滤工而积增速有所提升图13：定金及预收款、个贷同比下清带动开发资金继续下降图14：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降14图15：一线域市二手房挂障出售量指数出现下降，价格指数保持稳定.14图16：二线域市二手房挂障量指数缓下降，价格指数有所下清图17：三线域市二手房挂障出售量插数经持相对高任14图18：四线域市二手房挂牌出售量指数持续下降.14图19：8月百或住宅用地成交建面同降30.0%15图20：8月一线届市住宅用地成交建面同降29.5%....15图21：8月二线城市住宅用地成交建面同增30.1%16图22：8月三线城市任宅用地成交建而同降45.3%，.16图23：1-8月百城宅地减交建面同比下降29.3%16图24：1-8月-线战市宅地成交速面同比下降31.1%，.16图25：1-8月二线城市宅地成交建面同比下降35.9%，..16图26：1-8月三线或市宅地成交建面同比下降24.4%.16图27：8月百成住宅用地成交总价同降8.7%.17图28：8月一线瑞市住宅用地成交总价同降18.7%图29：8月二线城市住宅用地成交总价同增59.4%.17图30：8月三线城市住宅用地成交总价同降33.9%，.17图31：1-8月百城宅地成交总价同比下降23.6%..18图32：1-8月一线威市宅地成交总价同比下降23.8%，图33：1-8月二线威市宅地成交总价同比下降24.8%.18图34：1-8月三线点市宅地成交总价同比下降21.7%图35：8月百域宅地成交格面均价环比有所上19图36：8月一线城市宅地成文楼面均价环比明显上升.19 图37：8月二线减市宅地成交楼面均价环比小筛上升图38：8月三线球市宅地成交楼面均价环比有所上升19图39：8月百或宅地成交溢价率环比降幅扩大61'图40：8月一线瑞市宅地成交溢价率环比增连回正.19图41：8月二线成市宅地成交溢价率环比有所上升..20图42：8月三线域市宅地成交溢价率环比降幅扩大20图43：商业性房地产资款余额增速持续下滑，前二季度累计同比增长0.5%.20图44：开发贷余额增遵自2018年下率年起持续下华21图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降.21图46：全国首套平均房贷利率近期低位排征.21图47：境内房地产信用债发行规模环比有所上升.21图48：境内房地产信用发行规模增建有所下对....21图49：境内房地产信用续单月发行与偿还规模对比，22图50：11月境内房地产信用债呈净融资状态.22图51：内房海外参发行规模环比有所下降图52：内房海外债发行规模增造持媒下滑22 表1：截至2023/8/31主要减市交易量，二三线城市单月军计同比降福收窄.11表2：截至8月31甘主要成市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升，..12表3：截至8月末主要成市新房批告情况，责旧、上海、长春和深圳新增供应相对充裕..12表4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，无锡、东莞、摘州点成交面积累计增幅居前....13表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，项层基调转向积权， 1.板块表现：龙头房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至8月31日，绿瑞中国8月涨幅居前：绿景中国、趋秀地产、深圳控股年利至8月末涨烯居前。 数据来源：Win吨中达注券研究：注：我至2023/8/31 1.2物业管理行业表现 截至8月31日，银生活服务、中海物业、碧桂国服务8月涨幅居前：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅层前。 数据表源：Wind，中达证券研究：注：截至2023/8/31 2.行业：销售继续下行，投资降幅放缓 住宅销售带动整体销售继续下行，8月销售金额累计同比降幅持续扩大，1-8月，全国商品房销售金额累计同比下降3.2%（1-7月：同比下降1.5%）：销售面积累计同比下降7.1%（1-7月：同比下降6.5%），在佳宅销售下清的营动下（1-8月，住宅销售金额累计同比增建转负、销售金额累计同比降管进一步扩大），整体销售继续下行。近期，政复端持续释放出积权信号，主要涉及降低购房成本及增加点市购房需求，在地方致策逻步落地后，商品房销售或有望得到一定改善。 敦据未源：国家统计局，中达证券研究 开发投资弱势延续，土地购置费累计同比降幅扩大。1-8月，全国房地产开发投资完或额累计同比下降8.8%（1-7月：同比下降8.5%），降幅有所扩大，但下降速度较上月略有放线（1-8月：同比降需扩大0.3pct：1-7月：同比降幅扩大0.6pct）。拿地方面，在销售商未企稳的背景下，房企整体拿池积极性依然偏弱，1-7月土地购置货同比降幅扩大，同比下降3.7%（1-6月：同比下降2.6%）。整体来看，土地市场偏弱对开发投资造成的压力有所加大，虽然融资端对白名单房金的支持力度不减，但整体开发投资改善仍需等待销售端率先复苏。 新开工累计同比较上月基本持平，玻工同比增速有所放缓。2022年年初房地产行业工程进度出现一定退滞：进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续技窄。但受销售下滑等固素影响，2023年初新开工及造工增速有所回落。目前在保交模等政策的推动下，1-8月，房地产开发企业房座新开工面积同比下降24.4%（1-7月：下降24.5%）；房虚政工面积同比上升19.2%（1-7月：上升20.5%）：同比增连路有放线。 载据来源：国家纯计局。中达证寿研完 数据表源：国家统计局，中达证研究 定金及预收款、个资同比下清带动开发资金维续下降。1-8月，房地产并发资金未源累计同比下降12.9%（1-7月：同比下降11.2%）。拆分未表，国内货款累计下降12.8%（1-7月：同比下降11.5%）：自筹资全累计同比下降22.9%（1-7月：同比下降23.0%）：定金及预收款、个人接揭贷款累计同比下滑7.3%、4.3%（1-7月：分别同比下降3.8%、1.0%），同比降幅较为明显主妥系受销售影响。本周，央行室东降准0.25个百分点，或可为后续信贷投放提供相应支撑：叠加近期地方需求端政策加违落地，定金及预收款、个人按揭资款或出现一定改善。 3.城市：单月成交改善，推盘环比回升 3.1新房数据：单月同比降幅收窄，推盘环比有所回升 二三线单月销售有所政善，一线累计同比增速居前。8月当月，45个主要城市新房成交量环比下降2%，同比下降29%：一线城市同比下降30%，二线成市同比下降25%，三段城市同比下降35%，45城截至8月末累计或交量同比下降3%，一~、二、三线城市分别上丹7%及下等6%、5%。东莞、茂名、厦门、湿州2023年累计交易量分别上升约369%、42%、32%、25%，而绍兴、盐减、御州、芜湖累计同比变动58%、49%、49%、38%，为今年以未销量下滑较多的成市。从本月的成交数据来看，单月销售环比、同比降幅同步改窄，主委系嘉兴、泉州等地成交环比持续大幅提升，带动二三线城市成交同环比有所改善：累计销售则受近期销售承压及云年同期两基数等国素影响，整体销售同比降管较上月有所扩大。 去化周期接月小幅上升，深圳、北京环比上升较快。截至8月末，14个主要城市的可售面积（库存）环比增速提升1%，同比平均下降4%；平沟去化周期为24.2个月，环比平均上升1%，同比平均上升35%：北京、上海、广州、深划