8月统计局数据点评及房地产月报：开发投资降幅扩大，销售融资改善可期

中達證券行业研究内地房地产CENTRAL WEALTH15-Sep-23开发投资降幅扩大，销售融资改善可期强于大市一8月统计局数据点评及房地产月报(维持)商品房销售继续下行，住宅销售金额累计同比增速转负。1-8月；全国商品房微信公众号销售全额累计同比下降3.2%（前7月：-1.5%），销售面积累计同比下降7.1%（前7月；-6.5%），商品房销售弱势延续。虽然近期需求特续释放积板信号，但由于政策传导仍需时间，本月住宅销售较上月继续下滑，销售金额累计同比下降1.5%（前7月：+0.7%），翁售面积累计月比下降5.5%（前7月：4.3%)。本月，一二线城市政策高领，主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求两方面，在地方政策逐步落地后，商品房销售有望得到一定改善。全国开发投资降幅较上月扩大0.3pet，坡工同比增速有所放缓。房地产开发投蔡鸿飞资方面，1-8月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.8%（前7月：-8.5%)。分析师房屋新开工及坡工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降24.4%（7月：-+852 3958 462924.5%），成工面积同此上升19.2%（前7月：+20.5%）。在销售下滑等固素的影caihongfei@cwghl.com响下，房企对后市的预期改善有限、流动性压力尚存，带动整体开发投资维续SFC CE Rcf: BPK 909探深底：双目前来看，开发投资间升仍需等待销售情况率先转向。诸葛莲昕定金及预收款、个人按辆贷款降幅较大，带动开发资金来源降幅扩大1.7pct。分析师1-8月房地产开发资金来源累计同比下降12.9%（1-7月：-11.2%）。拆分未看，+852 3958 4600图内贷款累计同比下滑12.9%（前7月：=11.5%)，自案资金累计同比下降zhugelianxin@,cwghl.com22.9%（前7月：-23.0%)：定金及预收款项、个人按揭资款降幅较大，分别累SFC CE Ref: BPK 789计同比下降7.3%、4.3%（前7月：-3.8%、1.0%)。本周，央行金布降准0.25个百分点，后续信资投放或有望加遵：同时，近期核心城市政策加建落地，开发资金未源同比或出现一定程度的提升。二三线单月新房销售改善较大，整体去化环比有所上升。8月，45成新房成交面积环比下降2%，同比下降29%：当年累计成交面积同锋3%，一、二，三线城市分别上升7%及下降6%、4%。东莞、茂名、夏门、温州累计增幅较大，绍兴、业减、御州、芜湖累计降惕较大。截至8月末，14域新房去化周期为24.2个月，平均环比上升1%，同比上升35%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比下降8%；截至8月末，15城累计成交面积同增39%(7月末：+48%)。无锡、东莞、杨州二手房成交面织军计增幅居前，一线二手房往牌价指载相对稳定，三线城市挂桂牌量指数维持相对高位。一二线成交降幅收窄，溢价率环比回升。1-8月，百点宅用地累计成交建面同比下降约29.3%：其中，一线城市下降31.1%，二线城市下降35.9%，三线城市下降24.4%，一二线累计降幅收窄，三线降惨待续下滑：成交楼面均价方两，体宅地均份环比有所上升。谨价率方需，一一二线威市溢份率环比回升，三线减市道价率降幅有所扩大，带动整体溢价率环比较上月进一步下滑。投资建议：核心城市政策密集调整推动销售修复，维持“强于大市”评级。8月行业销售投资延续了下清的趋势，部分市核心地块土拍热度有所同升。本月政策基调更趋积极，尤其是一二线战市室布“认房不认资”、取消限购限售、优化落户政策等。在此背景下，行业销售端或将迎采一定边际改、房企 中達證券CENTRAL WEALTH目录1．板块表现：龙头房企股价表现较好1.1池产开发行业表现1.2物业管理行业表现.2．行业：销售继续下行，投资降幅放缓3.城市：单月成交改善，推盘环比回升3.1薪房载据：单月同比降幅牧窄，推盘环比有所回升103.2二手房数据：成文环比有所回升，检牌价稳中有降..134．土地市场：二线单月成交增速回升，溢价率降幅持续扩大.154.1住宅类用地成交建面：--二线降幅收，三线持续下滑.154.2住宅用地成交总价：整体降幅有所妆窄.174.3成交楼面均价有所上升，溢价率降幅有所扩大..185.融资：境内外债券发行环比持续下滑.206.重点政策回顾：行业政策更趋积极...227.投资建议风险提示27图表目录图1：绿城中国8月涨幅居前图2：绿景中国、越秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前图3：碧查国、称居乐集固、世茂集团8月换手率居前图4：银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨临居前.图5：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅居前图6：碧桂图服务、合景落活、保利物业8月换手率居前图7：商品房销售额降%较上月扩大1.7pct图8：商品房销售面积降需较上月扩大0.6pct请务必阅读正文之后的免责条款部分2 / 29 中達證券CENTRAL WEALTH图9：房地产投资下滑，累计同比持续负增长图10：主地购置费降情递一步扩大图11：新开工累计同比较上月基本持平图12：在保交楼等带动下房屋滤工而积增速有所提升图13：定金及预收款、个贷同比下清带动开发资金继续下降图14：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降14图15：一线域市二手房挂障出售量指数出现下降，价格指数保持稳定.14图16：二线域市二手房挂障量指数缓下降，价格指数有所下清图17：三线域市二手房挂障出售量插数经持相对高任14图18：四线域市二手房挂牌出售量指数持续下降.14图19：8月百或住宅用地成交建面同降30.0%15图20：8月一线届市住宅用地成交建面同降29.5%....15图21：8月二线城市住宅用地成交建面同增30.1%16图22：8月三线城市任宅用地成交建而同降45.3%，.16图23：1-8月百城宅地减交建面同比下降29.3%16图24：1-8月-线战市宅地成交速面同比下降31.1%，.16图25：1-8月二线城市宅地成交建面同比下降35.9%，..16图26：1-8月三线或市宅地成交建面同比下降24.4%.16图27：8月百成住宅用地成交总价同降8.7%.17图28：8月一线瑞市住宅用地成交总价同降18.7%图29：8月二线城市住宅用地成交总价同增59.4%.17图30：8月三线城市住宅用地成交总价同降33.9%，.17图31：1-8月百城宅地成交总价同比下降23.6%..18图32：1-8月一线威市宅地成交总价同比下降23.8%，图33：1-8月二线威市宅地成交总价同比下降24.8%.18图34：1-8月三线点市宅地成交总价同比下降21.7%图35：8月百域宅地成交格面均价环比有所上19图36：8月一线城市宅地成文楼面均价环比明显上升.19请务必阅读正文之后的免责条款部分3 / 29 中達證券CENTRAL WEALTH图37：8月二线减市宅地成交楼面均价环比小筛上升图38：8月三线球市宅地成交楼面均价环比有所上升19图39：8月百或宅地成交溢价率环比降幅扩大61'图40：8月一线瑞市宅地成交溢价率环比增连回正.19图41：8月二线成市宅地成交溢价率环比有所上升..20图42：8月三线域市宅地成交溢价率环比降幅扩大20图43：商业性房地产资款余额增速持续下滑，前二季度累计同比增长0.5%.20图44：开发贷余额增遵自2018年下率年起持续下华21图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降.21图46：全国首套平均房贷利率近期低位排征.21图47：境内房地产信用债发行规模环比有所上升.21图48：境内房地产信用发行规模增建有所下对....21图49：境内房地产信用续单月发行与偿还规模对比，22图50：11月境内房地产信用债呈净融资状态.22图51：内房海外参发行规模环比有所下降图52：内房海外债发行规模增造持媒下滑22表1：截至2023/8/31主要减市交易量，二三线城市单月军计同比降福收窄.11表2：截至8月31甘主要成市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升，..12表3：截至8月末主要成市新房批告情况，责旧、上海、长春和深圳新增供应相对充裕..12表4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，无锡、东莞、摘州点成交面积累计增幅居前....13表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，项层基调转向积权，请务必阅读正文之后的免责条款部分4 / 29 中達證券CENTRAL WEALTH1.板块表现：龙头房企股价表现较好1.1地产开发行业表现截至8月31日，绿瑞中国8月涨幅居前：绿景中国、趋秀地产、深圳控股年利至8月末涨烯居前。图1：妹城中国8月涨幅居前图2：绿景中国、慈秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前GreesTownLVGEMLVGEMCC LakiYueXiuYueXiuSZ1C&D INTLCR Land-MinMetals LandCOGO-CR LandC&D INTLWanda HotelWsnda HotelCM LandGreenTownMideadeREDCOCOLIuo rmnsSZICOLISuuds dolCC LandFutire LandJoy CityJinmaoShui OnCM LandBuudls dolJoy CityIlopoenE-HousePrice Change (Lasi Moatb)MinMetals LandPrice Change (YTD)ZionganLongfor-20%-15%-10% -5% 0% 5% 10%-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%数娱来源：Wind，中达证系研究：注：截至2023/8/31数据来源：Win吨中达注券研究：注：我至2023/8/31图3：碧桂园、雅居乐集团、世茂集团8月换手率居前70% Turnover (Last Month)60%50%40%30%20%10%0%Country GardenmaoGrerGrandeanke-Hlure Landinc0-0ceaangforina SCF数投来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/8/31请务必阅读正文之后的免责条款部分5/ 29 中達證券CENTRAL WEALTH1.2物业管理行业表现截至8月31日，银生活服务、中海物业、碧桂国服务8月涨幅居前：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅层前。图4：银城生活服务、中海物业、碧柱图服务8月碳幅图5：中海物业、保利物业年初至8月末滚悟居前居前COPMCOPMPoly PPTCG ServicesKerry PPTPoly PPT-CHINA RES MIXCSunic ServieesVanke PPT OVSPraeriong CMPoly PPT SERCHINA RES MIXCJinke ServkesA-LivingCC New IL.ifeGT SERRSUN SERYincheng LSTimes NeighborEverSanshtinePoly PPT SERGokour Lif:Keny PPTZhongao HomeZhengao HomeTimes NeighberVanke PPT OVSPowetlong CMShimaa Servicestolfur-sSusas ServkesJinice SeviesShimao ServicesA-L.ivingKWG LivineFriee Change (Last Menth)Zhera ServieesS-EnjoyPrie: Chnge (YTD)Kaisa Prosper-30% -20% -10% 0% 110% 20%-60%-40%-20%(%20%数据率源：Wind，中达证象研究；注：截至2023/8/31数据来源：Wiml中达证券研究：注：我至20238/31图6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业8月换手率居前70%Turnover (Last Month)60%50%40%30%20%10%0%8A-Livin