中達證券行业研究内地房地产CENTRAL WEALTH16-May-23销售增速持续提升，开发投资低位波动强于大市4月统计局数据点评及房地产月报(维持)住宅销售持续向好，带动4月商品房整体销售金额增速继续提升。1-4月，全微信公众号图商品房销售金额累计同比增长8.8%（前3月：上升4.1%），销售面积累计同比下降0.4%（前3月：下举1.8%）：其中，任宅销售持续向好，1-4月销售金额同比增速为11.8%（前3月：上升7.1%)，销售面积同比增速为2.7%（前3月：上升1.4%)，营动全国商品房销售持续回暖。当前上调公积金贷款额度、取消地区限购等政策持续高频，或将为销售市场企稳提供一定支撑。全国开发投资低位波动，玻工同比升势延续。开发投资方面，1-4月房地产开发投资完成额聚计同比下降6.2%，较前3月降临扩大0.4pct。房愿度工方面，蔡鸿飞2023年房或工情况已出现明显改善，房碳工面积同比增长18.8%，较前3分析师月增建提升4.lpct，行业成工同比违一步提升。新开工情况，受流动性及房全+852 3958 4629对后市预期不足等回素影响，前期企业拿地规模相对偏少，带动14月房地产caihongfei@cwghl.com开发企业房屋新开工面积同比下降21.2%，降幅较前3月扩大2.0pct。随着商品SFC CE Rcf: BPK 909房销售稳步复苏，房屋新开工情况或将得到相应改善。诸葛莲昕个货、定金及预收款系计同比增速止跌回正，开发资金来源降幅收窄2.6pct。分析师1-4月房地产开发资金来源累计同比下降6.4%，较1-3月降幅收窄2.6pct。拆分+852 3958 4600未右，1-4月个人获揭贷款、定金及预收款项增速年内首次回正，分别同比上zhugelianxin@cwghl.com升4.0%、2.5%：国内资款、自筹资金受融资活动尚未全面恢复影响，分别累计SFC CE Ref: BPK 789同比下滑10.0%、19.4%，较前3月降幅进一步扩大。从目前来看，在销售逐步企稳及题资渠道进一步改善的带动下，资企面有望退步回暖。重点城市新房及二手房成交图落，一线二手房挂牌价率先回升。4月，45城新房成交面积环比下降24%，同比上升24%；当年累计成交西积同增10%（3月：上升6%），一、二、三线城市分别上升26%、11%、1%。准庆、海门、息州、温州累计增幅较大，而绍兴、象州、大连、芜湖累计降幅较大，截至4月本，14城新房去化周期为16.4个月，平均环比上升32%，同比下降26%。二手房方面，4月，15域二手房成交面积环比下降16%，同比上升82%；截至4月本，15域累计成交面积同增81%，与前3月持平。青岛、损州、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌指数方面，一线城市挂辟价格指数率先复苏，二三线桂牌量维持相对高位。销售驱动一线交继续上升，溢价率维持平稳。14月，百成住宅用地累计成交建面同比下降的30.4%：其中，一线威市增长62.6%，二线城市下降41.4%，三线减市下降27.1%，一颂宅地成交量在销售的驱动下稳步上升。成交楼面均价方而，4月单月维续同升。溢价率方面，4月单月溢价率环比基本持平。投资建议：重点城市销售持续回暖，政策端改善延续，维持“强于大市"评级，4月，地方政策成效理步显现，在住宅销售待续回升的带动下，全国商品房销售稳步提升：另一方面，部分长三角热点域市土地市场复苏较快，不同能级成市间分化或将延续。从目前来看，政策端仍有一定的改善空间，且调整方向或更趋一区一策：展里来来，在重点城市核心区点市局较多的高信用型房企更具竞争优势，维持“强于大市”评级。 中達證券CENTRAL WEALTH目录1．板块表现：头部房企股价表现较好1.1池产开发行业表现1.2物业管理行业表现2．行业：销量增速提升，投资低位波动。3.城市：一线增长较快，推盘环比下跌3.1新房载据：一线销量增速居前，推盘环比明基下清3.2二手房数据：成文环比有所下降，一线桂牌价高位稳定.4．土地市场：一线成交增速居前，溢价率维持平稳.154.1住宅类用地成交建面：各线域市成交分化加别..154.2住宅用地成交总价：整体降隔继续扩大.174.3成交楼面均价增速加快，溢价率保持稳定..185．融资：境内外债券发行规模有所减少.206.重点政策回顾：地方政策有序落地..227.投资建议风险提示26图表目录图1：中国海外宏洋集图、恒盛地产、易居企业控股4月滋幅居前图2：中国海外宏洋集图、绿景中国、越秀地产年初至4月末涨幅居前，图3：万科企业、表创中国、施群控股集团4月换手率居前，图4：保利置业集团、嘉里建设、保利物业4月激播居前.图5：嘉望建设、保利置业集团、华润万象生活年初至4月末涨幅居前图6：碧桂国服务、保利物业、旭挥永升服务4月换手率居前图7：商品房销售额增速加快4.7pct.图8：商品房销售面积降需较上月维统收窄请务必阅读正文之后的免责条款部分2 / 28 中達證券CENTRAL WEALTH图9：房地产开发投资降端有所扩大图10：1-4月新开工面积累计同比再度同落图11：房屋蔬工面积降端持续同升图12：开发资金来源降幅再收宇2.6pct，定全及预付款增速明垦提升图13：二手房挂牌出售价格指数近期小幅司升.14图14：一线域市二手房挂牌出售量指数终持低位，价格指数有所上升14图15：二线域市二手房挂障量指数明显回升，价格指数保持稳定.14图16：三线城市二手房挂牌出售量指数经持高位图17：四线域市二手房挂障出售量插数教为稳定...14图18：4月百域住宅用地成交建面同降49.1%.15图19：4月一线届市住宅用地成交建面同增179.6%15图20：4月二线届市住宅用地成交建面同降58.4%...16图21：4月三线城市住宅用地成交建面同降53.1%16图22：1-4月百城宅地成交建而同比下降30.4%..16图23：1-4月--线威市宅地成交建而同比增长62.6%16图24：1-4月二线战市宅地成交速面同比下降41.4%.16图25：1-4月三线城市宅地成交建面同比下降27.1%，.16图26：4月百或住宅用地或交总价同降35.7%17图27：4月一线质市住宅用地成交总价同增246.9%.17图28：4月二线届市住宅用地成交总价同降66.2%，图29：4月三线城市住宅用地成交总价同降47.6%...17图30：1-4月百城宅地成交总价同比下滑21.9%.18图31：1-4月一线城市宅地成交总价同比增长34.2%，.18图32：1-4月二线威市宅地成交总价同比下降34.0%，图33：1-4月三线威市宅地成交总价同比下降25.7%.18图34：4月百域宅地成交接面均价环比有所上升图35：4月一线瑞市宅地文楼面均价环比有所回升19图36：4月二茂减市宅地成交楼面均价环比有所下降.19请务必阅读正文之后的免责条款部分3 / 28 中達證券CENTRAL WEALTH图37：4月三线减市宅地成交楼面均价环比小需上升图38：4月百或宅地成交溢价军环比基本持平19图39：4月一线球市宅地成交溢价率环比小情提升.19图40：4月二线瑞市宅地成交溢价率环比小曙下滑.20图41：4月三线减市宅地成交溢价率环比小曙下降，.20图42：商业性房地产资款余额增造持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%20图43：近期开发货余额增速有所回升.21图44：个人住房贷款余额增速继续下降21图45：全国首套平均房贷利率近期持续下降.21图46：境内房地产信用债发行规模环比有所下清...21图47：境内房地产信用债发行规模增速有所下清.21图48：境内房地产信用续单月发行与偿还现模对比，..22图49：4月境内房地产信用债至净融资状态22图50：内房海外黄参发行规模环比明显上升..22图51：内房海外横参发行规模增造持续下滑表1：截至2023/4/30主要域市交易量，一线市同比增长较快，表2：截至4月30其主要成市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升.12表3：截至4月末主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州新增供息相对充裕，..12表4：截至4月末主要成市二手房成交量情况，青岛、杨州、东芜成交面积累计增幅居前.表5：近期重点政策梳理，地方需求侧政致策持续发力，二线政策调整较为高须.23请务必阅读正文之后的免责条款部分82/ + 中達證券CENTRALWEALTH1.板块表现：头部房企股价表现较好1.1地产开发行业表现截至4月30日，中国海外宏洋集因、恒盛地产、易居全业控股4月涨幅居前；中国海外宏洋集团、练景中国、越秀地产年初至4月末涨幅居前。图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、易居全业控股4月图2：中国海外宏洋集团、绿景中国、越秀地产年初涨幅居前至4月末涨幅居前COGOGlorious0900E-HouseIVGEMnixan,aSZILVGEMTop SperingCR LandSZICOPMCOLIJoy CityC&D INTLpur RECOJoy CityMinMetals LandCOLIShrui UnShui OnnxanaSOHOZhunganMinMetals LandMideadZhonganJinntoWanda IlotelLongfceHogstnC&D INTLCMIandCOPMLongforCC Land Price Chang: (Lasi Mcest.h)JinmzoPrice Change (YTD)Top SpcingGlcieus20% -10% 0%10% 20% 30% 40% 50% 60%-20%-[0%0%10%20%30%40%载器表源：Wind中送证表酬究：注：费至2023/4/30数据系话：Wind，中述证事研究：注：数至2023/4/30)图3：万科企业、融创中国、旭辉控股集团4月换手率居前40% Tumover (Last Month)30%20%10%DVanke-IIFuture Landntry GardeninaSCE数据来源：Wind，中达证券研充；注：截至2023/4:30请务必阅读正文之后的免责条款部分5/ 28 中達證券CENTRAL WEALTH1.2物业管理行业表现截至4月30日，保利置业集团、嘉里建设、保利物业4月涨临居前；嘉里建设、保利置业集团、华润万象生活年初至4月末涨酯居前。图4：保利置业集团、嘉里建设、保利物业4月液烯居图5：嘉里建设、保利置业集团、华润万象生活年初前至4月末涨幅居前Poly PPTKetry PPTKeny PPTPoly PPTPoly PPT SER-CHINA RES MIXCJinke SurvicesPuly PPT SER-EverSunshine-Vanke PPT OVS-CHINA RES MIXC-CC Newr Life-CC New LifeZhongao Homne-RSUN SERGT SER-Zhongao HomeSenax SenviesJinke ServicesVanke PPT OVSPowerlong CMPowectkog CMYincheng LSShimaa ServicesShimao SereicesEverSaitshineRSLN SERKais ProsperCG ServieesSunac ServicesKaisa PrnsperZheoro ServicesA-LivingA-LivingS-EqjoyCG Services Price Change (Last Month)KWG LivingKWG LivingPrise Change (YTD)Times Neigtbor-40% 30%-20%-10% 0% 10% 20%50%-40%30%-20%10% 0% 10% 20%30%数据表源：Wind，中送证系研究；注：截至2023/4/30数据来源：Wml中达证券研究：注：我至2023/4/30图6：碧桂园服务、保利物业、旭群永升服务4月换手率居前35%30%Turno