行业研究 | 内地房地产 销售持续复苏，投资增速回正 ——6月统计局数据点评及房地产月报 楼市需求持续复苏，投资增速首次回正。1-6月，全国商品房销售额累计同比下降5.4%（1-5月：下降10.6%）；销售面积下降8.4%（1-5月：下降12.3%）。1-6月，开发投资累计同比增长1.9%（1-5月：下降0.3%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑0.9%与增长5.9%，较1-5月已分别收窄7.2个百分点和回落1.2个百分点。进入3、4月后，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。 工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，年初工程进度出现一定迟滞；近期整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-6月，房屋新开工面积同比下降7.6%（1-5月：下降12.8%）；房屋竣工面积同比下降10.5%（1-5月：下降11.3%），降幅环比继续收窄。1-6月新开工同比仍明显下降，或对短期供给造成一定影响，而需求端已明显复苏，整体市场热度料将提升；预计未来房企库存将持续去化，补库存压力或使土地市场竞争更趋激烈。 开发资金来源降幅收窄，资金面改善格局延续。1-6月，房地产开发资金来源累计同比下降1.9%（1-5月：下降6.1%）。其中，国内贷款增长3.5%（1-5月：下降0.5%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑7.0%和增长3.1%（1-5月分别下降13.0%和0.9%）。由于销售同比出现下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显；但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款增速于年内首次回正。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。 二线增长较快，推盘环比大增。6月，45城新房成交面积环比上升21%，同比上升12%；当年累计成交量同降13%（上月下降20%），一、二、三线城市分别下降22%、9%及15%。东营、江门、南京和杭州累计增幅较大，而池州、泉州、武汉、常州累计降幅较大。截至6月末，14城新房去化周期为11.6个月，平均环比下降17%，同比上升15%。二手房方面，6月，15城二手房交易量环比上升11%，同比上升13%；截至6月末，15城累计成交面积同降3%（上月下降19%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 成交建面增速提升，溢价率维持平稳。1-6月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约16.4%；其中，一线城市增长81.7%，二线城市增长2.4%，三线城市增长25.4%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，6月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率整体平稳，6月单月溢价率环比小幅上升。 基本面复苏动能充足，维持“强于大市”评级。二季度各项数据显示我国宏观经济增长动力仍然充足，房地产行业需求有望得到进一步支撑。尽管近期热点城市加码调控，但整体政策基调仍属保障行业健康发展。在平稳的行业环境下，房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 16-Jul-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售持续复苏，投资增速回正 ........................................................................................ 6 3. 城市：二线增长较快，推盘环比大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘环比明显增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：成交建面增速提升，溢价率维持平稳 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：各线累计增速显著提升 ............................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速有所提升........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所回落，溢价率小幅上升 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：房住不炒基调延续 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 22 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：中奥到家、恒盛地产和时代中国控股6月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：中奥到家、永升生活服务和中海物业年初至6月末涨幅居前 .................................................................... 5 图 3：中奥到家、佳兆业美好和奥园健康6月换手率居前 .................................................................................... 5 图4：商品房销售额降幅快速收窄 ........................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积降幅持续收窄 ....................................................................................................................... 6 图6：房地产投资增速年内首次回正 ....................................................................................................................... 7 图7：房企购置土地面积降幅明显收窄 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速持续回升 ............................................................................................................................... 7 图9： 新开工面积降幅近期明显收窄 ...................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄 ......................................................................................................................... 8 nMsNrQpOoMsNrRxOoRmOvM8ObP6MoMpPsQnNiNnNsNkPpOtMaQoOuMMYpNwOwMqRxP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源降幅收窄，资金面改善格局延续 .......................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售量近期有所恢复................................................................................................................ 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售