房地产行业2020年3月统计局数据点评：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产行业：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正 ——2020年3月统计局数据点评 2020年04月19日 看好/维持 房地产 行业报告 事件：4月17日统计局公布房地产行业数据，2020年前3月累计商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；累计新开工面积28203万平方米，同比下降27.2%；累计房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；累计到位资金33566亿元，同比下降13.8%。 我们对主要数据点评如下： 销售：如期复苏，驱动力仍来自供给端。3月单月商品房销售面积同比下滑14.1%，销售金额同比下滑14.6%，均较前值明显修复，显示行业正逐渐走出疫情影响。但3月成交均价仅为9006.5元/平米，同比下滑0.5%。我们认为行业销售下行的趋势并没有受疫情影响而改变，甚至略有加强，并且延续了2019年Q2以来由供给驱动销售的逻辑。当前的销售边际改善反映地更多是售楼处恢复营业、房企加强推盘这一因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。展望全年，我们认为销售面积同比增速或为-10%，销售金额同比增速或为-8%。 新开工：边际改善来自于复工，后续或仍视销售而定。3月单月新开工同比增速-10.5%，前值-44.9%。在疫情确定性冲击下，我们认为全年新开工很难保持高增速。保利和万科等龙头房企全年开工计划均较2019年实际值下滑，分别下滑13.7%和31.1%。当前的新开工主要来自于疫情后的正常复工。若后续销售反弹未超预期，新开工也难以超预期反弹，复苏节奏仍将视销售而定。 投资：3月单月投资增速回正，全年受竣工支撑。3月单月开发投资增速1.2%，而一季度GDP增速仅为-6.8%，凸显房地产对宏观经济的支撑作用。我们认为全年开发投资大幅度恶化的可能性较低，主因竣工交房受到合同约束，确定性较强，支撑开发投资。展望全年，预计开发投资同比增速+2%。 到位资金：融资端资金（国内贷款、自筹资金）和销售端资金（个人按揭贷款、定金及预收款）均有修复。国内贷款和自筹资金边际修复体现行业一定程度上受益于宽货币和宽信用，个人按揭贷款和定金及预收款边际修复和销售复苏相印证。我们预计今年房地产金融政策整体不会较2019Q3时更紧，而商业银行甚至会加强对房地产开发贷的支持。优质龙头房企和信用边际改善较明显的房企除受益于货币宽松带来的无风险利率下行外，信用利差也会有所下行，融资成本有望显著下行。 投资建议：当前房企业绩的确定性较强，且估值处于历史低位，政策微调宽松空间逐步打开。中期看，我们认为货币政策延续宽松，房企加权融资成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行业的可能性亦在提高；中小房企或出于流动性压力而出售自身较优质资产，现金流充裕的房企有望把 未来3-6个月行业大事: 2020-05-15统计局公布4月房地产开发和销售情况月度报告 行业基本资料 占比% 股票家数 136 3.57% 重点公司家数 - - 行业市值(亿元) 21419.8 3.32% 流通市值(亿元) 18837.82 3.97% 行业平均市盈率 8.53 / 市场平均市盈率 16.58 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：林瑾璐 010-66554046 linjl@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480519070002 研究助理：曹钧鹏 010-66554041 caojp@dxzq.net.cn 研究助理：陈刚 010-66554042 chen_gang@dxzq.net.cn -24.1%-4.1%15.9%4/196/198/1910/1912/192/19房地产 沪深300 握这一机遇改善自身土储结构。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足，龙头中的成长型公司有望受益于市占率提升。我们看好主要在一二线城市或重点都市圈布局的房企。推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份；在投资、产品、土储等方面优势明显的融创中国；拥有“钱地人”三优势即高周转驱动经营杠杆、坚持一二线布局和灵活运用事业合伙人机制的万科A；可售货值充足、融资优势明显的保利地产和金地集团。 风险提示：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期 mNqNnQyRmMsPrMoOoPtMtPbR9RaQoMqQnPqQlOmMmQjMoMrRaQmNpNxNpNnMuOrQpN 东兴证券行业报告 房地产行业：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1.事件 4月17日统计局公布房地产行业数据，2020年前3月累计商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；累计商品房销售额20365亿元，同比下降24.7%；累计新开工面积28203万平方米，同比下降27.2%；累计房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；累计到位资金33566亿元，同比下降13.8%。 2.销售：销售如期复苏，驱动力来自供给端 2020年前3月商品房销售面积同比下滑26.3%，销售金额同比下滑24.7%。3月单月商品房销售面积同比下滑14.1%，销售金额同比下滑14.6%，前值（1-2月合计）分别为-39.9%和-35.9%，显示行业成交逐渐走出疫情影响，销售如期复苏。但3月成交均价仅为9006.5元/平米，同比下滑0.5%。 我们认为行业销售下行的趋势并没有受疫情影响而改变，甚至略有加强。并且延续了2019年Q2以来由供给驱动销售的逻辑。中央层面“房住不炒”+“短期不刺激”与地方层面因城施策相配合，居民对房价上涨的预期逐渐弱化。房企出于追求规模和回款的诉求而尽力推盘销售，甚至以价换量。我们认为在这样的政策背景下，供给驱动成交的逻辑将继续，单月销售增速仍有下滑趋势。另外，欧美虽然逐渐走出新冠疫情影响，但经济复苏仍需要时间，这对基础外贸产业链形成一定的冲击，这一产业链上的从业者对收入的预期或仍会下调，适当减少大额支出。当前的销售边际改善反应地更多是售楼处恢复营业、房企加强推盘这一因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。 展望全年，我们认为销售面积同比增速或为-10%，销售金额同比增速或为-8%。 图1：累计商品房销售面积同比下滑26.3% 资料来源：wind,东兴证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年2月 2020年3月 商品房销售面积:累计(万平) 商品房销售额:累计值(亿) 商品房销售面积:累计同比% 商品房销售额:累计同比% P4 东兴证券行业报告 房地产行业：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图2：单月商品房销售面积同比下滑14.1% 资料来源：wind,东兴证券研究所 图3：单月商品房销售均价同比下滑0.5% 资料来源：wind,东兴证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250002018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年2月2020年3月商品房销售面积:单月值(万平)商品房销售额:单月值(亿)商品房销售面积:单月同比%商品房销售额:单月同比%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%75008000850090009500100002018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年2月2020年3月商品房销售单价(元/平米)商品房销售单价:同比% 东兴证券行业报告 房地产行业：供给驱动销售复苏，单月投资增速回正 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 3.新开工：边际改善来自于复工，后续或仍视销售而定 2020年前3月新开工面积同比增速为-27.2%，3月单月为-10.5%，前值-44.9%。新开工恢复主要来自于施工现场复工，住房和城乡建设部4月3日数据显示全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率90%。 在疫情确定性冲击下，我们认为全年新开工很难保持高增速。保利和万科等龙头房企全年开工计划均较2019年实际值下滑，分别下滑13.7%和31.1%。当前的新开工主要来自于疫情后的正常复工。若后续销售反弹未超预期，新开工也难以超预期反弹，复苏节奏或仍将视销售而定。 图4：单月新开工面积及同比增速 图5：累计新开工面积及同比增速 资料来源：wind，东兴证券研究所 资料来源：wind，东兴证券研究所 4.投资：3月单月投资增速回正，全年受竣工支撑 2020年前3月房地产开发投资2.2万亿，同比下滑7.7%；3月单月房地产开发投资1.2万亿，同比提升1.2%。3月单月开发投资增速回正，而一季度GDP增速仅为-6.8%，凸显房地产对宏观经济的支撑作用。疫情后供给端的政策意在保房企现金流不断裂，其实也是在稳开发投资。同时各地近期的一些供给端政策如上海加快土地出让，深圳降低预售条件等，均显示了对行业的呵护，供给端政策和需求端政策至少都不会更严格。 展望全年，我们认为开发投资大幅度恶化的可能性较低。按照房地产项目进度安排，可以分成拿地、开工和竣工等阶段。其中竣工交房受到合同约束，确定性较强。受竣工确定性较强的影响，开发投资大幅度下行的可能性较低。展望全年，预计开发投资同比增速+2%。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000300002018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-03房屋新开工面积:单月值(万平)房屋新开工面积:单月同比(%)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500001000001500002000002500002018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-10201