行业研究 | 内地房地产 单月销售复苏，投资承压延续 ——6月统计局数据点评及房地产月报 6月商品房单月销售复苏态势强劲，政策落地成效初显。1-6月全国商品房销售金额累计同比下降28.9%，销售面积累计同比下降22.2%，累计同比降幅皆有所收窄。单月销售方面，在上海复工复市、部分区域推盘速度加快及年中房企促销的共同作用下，6月销售金额环比上升68.2%，销售面积环比上升65.8%。另外，前期相关政策的逐步落地同时亦带动了本月商品房销售环比涨幅扩大。 开发投资持续承压，施工降幅有所扩大。受疫情影响，房地产行业各项投资单月继续下滑，1-6月地产开发投资累计同比下降5.4%（1-5月：下降4.0%）；施工面积累计同比下降2.8%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降48.3%和46.3%，成交价款降幅较上月进一步扩大。从近期数据看，受到部分房企信用事件等因素影响，部分投资者仍保持观望态度，地产投资仍存在一定压力。 开发资金来源累计同比基本持平，个贷累计同比降幅收窄。1-6月，房地产开发资金来源累计同比下降25.3%（1-5月：下降25.8%）。拆分来看，国内贷款累计下滑27.2%（1-5月：下滑26.0%）；自筹资金累计同比下滑9.7%（1-5月：下降7.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑37.9%和25.7%（1-5月分别下降39.7%/27.0%），未来销售端的回升或可改善开发资金来源表现。 单月销售增速加快，去化周期持续缩短。各地房管局数据显示，6月44城新房成交面积环比上升76%，同比下降12%；当年累计成交面积同降39%（上月为下降45%），一、二、三线城市分别下降34%、34%及47%。青岛、江门、成都和苏州累计降幅较小，而海门、江阴、衢州、盐城累计降幅较大。截至6月末，14城新房去化周期为24.8个月，平均环比下降26%，同比上升61%。二手房方面，6月，15城二手房成交面积环比上升35%，同比基本持平；截至6月末，15城累计成交面积同降28%（上月为下降34%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后缓慢下行。 累计宅地成交降幅收窄，溢价率出现小幅上升。1-6月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约60.0%；其中，一线城市下降54.0%，二线城市下降62.5%，三线城市下降58.9%，一、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，6月单月继续下降。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所回升，6月单月溢价率环比出现小幅上升。 投资建议：积极政策基调助力行业企稳，维持“强于大市”评级。由于全国疫情控制及部分房企信用事件等因素影响，市场情绪仍然有待修复。但从销售端看，6月销售环比增速加快；融资端，部分优质民企融资渠道有所改善。地方政策方面，多地持续加大对下调首付比例等需求侧政策的支持及推广力度，有望共同推动商品房销售回暖。虽然近期“断供”事件发酵对市场情绪产生了一定的冲击，但在后续地方政府、金融机构及开发商的共同协作，及相应措施出台之后，消极影响或有所减弱，投资者信心或可逐步恢复，行业基本面有望企稳。维持“强于大市”评级。 15-Jul-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 2. 行业：单月销量回暖，投资持续承压 ............................................................................................. 6 3. 城市：销售出现回升，推盘环比上升 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：销售环比涨幅扩大，推盘环比有所上升 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：三线成交降幅收窄，溢价率有所回升 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：三线城市单月及累计降幅收窄 ......................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅有所收窄................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率有所回升 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：需求侧政策持续加码 ........................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：海昌海洋公园、易居企业控股和越秀地产6月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：海昌海洋公园、越秀地产和中国海外发展年初至6月末涨幅居前 .................................................................. 5 图 3：易居企业控股、正荣地产和大发地产6月换手率居前 ...................................................................................... 5 图4：商品房销售额累计同比降幅有所收窄.................................................................................................................. 6 图5：商品房销售面积累计同比降幅收窄 ..................................................................................................................... 6 图6：房地产投资降幅持续扩大 ..................................................................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款降幅有所扩大 ......................................................................................................................... 7 图8：土地购置费降幅有所扩大 ..................................................................................................................................... 7 图9：新开工面积降幅继续扩大 ..................................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅有所扩大 ............................................................................................................................... 8 dVeWhY6VpOnM6M9R9PsQqQpNtRjMqQqPjMnMrP6MrRvMuOqRwPNZnOoQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源降幅略有收窄 ............................................................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数略有上升 ........................