行业研究 | 内地房地产 销售投资升势延续，资金来源持续改善 ——9月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，9月商品房销售额增速提升。1-9月，全国商品房销售额累计同比增长3.7%（1-8月：增长1.6%）；销售面积下降1.8%（1-8月：下降3.3%）。1-9月，开发投资累计同比增长5.6%（1-8月：增长4.6%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑2.9%与增长13.8%，较1-8月分别扩大0.5个百分点和提高2.6个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，9月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。 工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-9月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降3.4%（1-8月：下降3.6%）；房屋竣工面积同比下降11.6%（1-8月：下降10.8%），同比降幅小幅扩大。1-9月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-9月，房地产开发资金来源累计同比增长4.4%（1-8月：增长3.0%）。其中，国内贷款增长4.0%（1-8月：增长4.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长2.9%和9.5%（1-8月分别增长1.2%和8.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。 一线销量增长较快，去化周期有所下降。9月，45城新房成交面积环比上升5%，同比上升17%；当年累计成交面积同降2%（上月降4%），一、二、三线城市分别上升0%、0%及下降4%。东营、东莞、金华和江门累计增幅较大，而武汉、池州、常州、淮南累计降幅较大。截至9月末，14城新房去化周期为9.6个月，上月为10.5个月。二手房方面，9月，15城二手房交易量环比下降4%，同比上升14%；截至9月末，15城累计成交面积同降3%（上月下降5%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-9月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约9.3%；其中，一线城市增长53.7%，二线城市增长1.8%，三线城市下降12.8%，各线城市累计增速较上月有所下滑。成交楼面均价方面，9月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，9月单月溢价率环比基本持平。 基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。9月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业政策面或将维持稳定，而房企销售也能保持稳健增长。维持“强于大市”评级。 19-Oct-20 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售投资升势延续，资金来源持续改善 ........................................................................ 6 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：整体成交增速回落，溢价率维持平稳 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：各线成交增速有所回落 ............................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速有所回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率小幅回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：调控基调有所趋紧 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：大发地产、绿城中国和合生创展集团9月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业年初至9月末涨幅居前 ............................................................ 5 图 3：保利物业、时代邻里和富力地产9月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：商品房销售额增速较上月继续提升 ............................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积降幅较上月继续收窄............................................................................................................ 6 图6：房地产投资增速环比继续提升 ....................................................................................................................... 7 图7：房企土地成交价款增速有所提升 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速小幅回落 ............................................................................................................................... 7 图9：工程进度恢复，新开工面积降幅持续收窄 .................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅有所扩大 ......................................................................................................................... 8 uWnVyWjXeZmUpQoQbR8Q6MtRrRoMqQlOqRpPfQpOwP8OrQrPwMqNxOMYoOnO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源增速环比继续提升，资金面改善格局延续 .......................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 ...........................................