行业研究 | 内地房地产 全年销售再创新高，资金来源继续改善 ——2020年统计局数据点评及房地产月报 全年销售再创新高，地产带动拉动投资。2020年，商品房销售额累计 同比增长8.7%（1-11月：增长7.2%）；销售面积增长2.6%（1-11月：增长1.3%）。1- 12月，开发投资累计同比增长7.0%（1-11月：增长6.8%）； 购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.1%与增长17.4%，较1- 11月分别 收窄4.1个百分点和提高1.3个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，12月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资（+2.3%）的重要因素，但偏紧 的融资政策或对未来投资造成一定影响。 开工竣工继续收窄，修复速度慢于销售。2020年疫情得到控制后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1- 12月，房企房屋新开工面积同比下降1.2%（1-11月：下降2.0%）；房屋竣工面积同比下降4.9%（1-11月：下降7.3%），同比降幅有所收窄。2020年新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。2020年，房地产开发资金来源累计同比增长8.1%（1-11月：增长6.6%）。 其中，国内贷款增长5.7%（1- 11月：增长5.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长8.5%和9.9%（1-11月分别增长5.3%和10.6%）。 由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现了较快增长，整体开发资金来源增速超过2019年。 销售回款 的增长能够一定程度对冲前期融资管控政策的影响。 一线销售增长较快，去化环比基本持平。2020年12月，45城新房成交面积环比上升8%，同比上升12%；当年累计成交面积同增2%（上月为1%），一、二、三线城市分别上升14%、下降2%及上升3%。东营、 芜湖、东莞 和广州累计增幅较大，而南宁、池州 、淮南 、常州累计降幅较大。截至12月末，14城新房去化周期为10.3个月，上月为10.2个月。二手房方面，12月，15城二手房成交面积环比上升9%，同比上 升7%；截至12月末，15城累计成交面积下降1%（上月为下降2%）。 金华、南京、深圳二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 各线宅地成交增速回落，溢价率有所下行。2020年全年，百城住宅用地累计成交建面同比增长约8.5%；其中，一线城市增长27.2%，二线城市增长6.6%，三线城市下降8.0%，各线城市累计增幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，12月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了2020年中的市场热度上升后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，12月单月 溢价率环比有所下行。 投资建议：基本面修复与分化并行，维持“强于大市”评级。在行业周期弱化的大背景下，2020年行业基本面保持平稳， 全年销售 额再创新高。同时，行业已由过去的“杠杆为王”转变为“资源为王”，房企内部和城市之间的分化在继续加大，具备土地和金融资源或综合开发能力的房企能够继续保持较快成长。相关房企的资产价格也将相应收益与资源集中的过程。维持“强于大市”评级。 18-Jan-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资增速提升，到位资金继续改善 ............................................................................. 6 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：成交面积增速回落，溢价率整体下滑 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：各线城市单月出现一定下滑 ............................................................................................. 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内债券发行环比有所上升 ............................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地继续放宽落户条件 ....................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：中国新城镇、永升生活服务和绿城服务12月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：永升生活服务、银城生活服务和合生创展集团年初至12月末涨幅居前 ........................................................ 5 图 3： 保利物业、万科企业和嘉年华国际12月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：2020年商品房销售额增速较上年继续提升 ......................................................................................................... 6 图5： 商品房销售面积增速较上月继续回升.................................................................................................................. 6 图6： 房地产投资增速小幅提升，2020年全年增长7.0%............................................................................................ 7 图7： 房企购 置土地成交价款增幅继续提升.................................................................................................................. 7 图8： 土地购置费增幅小幅下降 ..................................................................................................................................... 7 图9： 新开工降幅近期明显收窄 ..................................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄 ............................................................................................................................... 8 nQrNtRyQvN9PaObRnPrRmOoPfQrRoPeRqRyQaQmNrPuOnOqRxNoNtN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：开发资金来源整体增速明显提升........................................................................................................................ 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .......................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ......