行业研究 | 内地房地产 开发投资持续走弱，政策提振市场信心 ——6月统计局数据点评及房地产月报 全国商品房销售延续上月下降趋势，住宅销售下滑带动整体销售金额累计同比增速放缓。1-6月，全国商品房销售金额累计同比增长1.1%（前5月：+8.4%），销售面积累计同比下降5.3%（前5月：-0.9%）；其中，住宅销售增幅收窄，销售金额累计同比增长3.7%（前5月：+11.9%），销售面积累计同比下降2.8%（前5月：+2.3%）。近期，市场需求偏弱等带动全国销售继续下滑，销售金额累计同比进一步放缓，销售面积降幅持续扩大。目前，整体政策环境较为宽松，随着经济活动逐步恢复，商品房市场需求或出现一定增长，有望支撑商品房销售提升。 全国开发投资降幅较前5月扩大0.7pct，开工及竣工同比有所回落。开发投资方面，1-6月，房地产开发投资完成额累计同比下降7.9%，较前5月降幅继续扩大0.7pct；其中，住宅开发投资完成额累计同比下降7.3%，较前5月降幅扩大0.9pct。房屋新开工及竣工方面，受整体销售下滑及流动性偏紧等因素影响，6月行业开工及竣工数据有所回落，1-6月，房屋新开工面积同比下降24.3%（前5月：-22.6%），竣工面积同比上升19.0%（前5月：+19.6%）。从目前来看，开发投资回升仍需等待销售端率先企稳。 开发资金来源降幅继续扩大3.2pct，定金及预收款项累计同比下降较多。1-6月房地产开发资金来源累计同比下降9.8%，较1-5月降幅扩大3.2pct。拆分来看，在商品房销售同比下降的带动下，1-6月定金及预收款项增速明显下降、同比下降0.9%（前5月：+4.4%）；国内贷款、自筹资金分别累计同比下滑11.1%、23.4%，降幅较前5月小幅扩大；个人贷款按揭累计同比增长2.7%，增速较前5月有所放缓。 重点城市新房及二手房销售转弱，去化周期环比继续上升。6月，45城新房成交面积环比下降2%，同比下降32%；当年累计成交面积同增7%（5月：+20%），一、二、三线城市分别上升21%、2%、7%。茂名、海门、肇庆累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖累计降幅较大。截至6月末，14城新房去化周期为18.3个月，平均环比上升4%，同比上升37%。二手房方面，6月，15城二手房成交面积环比下降16%，同比上升6%；截至6月末，15城累计成交面积同增62%（5月：+78%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，各线城市挂牌价稳中有降，一线挂牌量一季度后转弱。 一二线成交降幅较大，溢价率小幅回升。1-6月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约26.3%；其中，一线城市下降35.4%，二线城市下降34.4%，三线城市下降19.1%，一二线城市累计降幅较大。成交楼面均价方面，在一线均价提升的驱动下，6月百城环比有所回升。溢价率方面，在三线溢价率上升的带动下，百城宅地成交溢价率小幅回升。 投资建议：积极政策支撑头部房企稳增长，维持“强于大市”评级。上半年，百城销售同比增速维持正增长，但增速持续下降。月内央行明确房地产因城施策有优化空间，政策基调更趋积极。预计头部房企销售及融资表现将持续优于同业，房企内部业绩表现分化或进一步扩大。维持“强于大市”评级。 17-Jul-23 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 27 目录 1. 板块表现：头部房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售增速放缓，开发投资下降 ............................................................................................. 7 3. 城市：各线累计同比增速回落，地方推盘环比大幅上升 ............................................................. 9 3.1 新房数据：各线销售下滑明显，推盘环比大幅上升 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比增速放缓，挂牌价持续低位徘徊 ..................................................................................... 13 4. 土地市场：一二线成交降幅较大，溢价率小幅回升 ................................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：单月增速回落，累计降幅扩大 ......................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：百城累计增速有所回落 ......................................................................................................... 16 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率小幅回升 ............................................................................................................. 18 5. 融资：境内外债券发行规模持续下滑 ........................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：地方政策持续高频 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 25 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 25 图表目录 图1：合景泰富集团、时代中国控股、中梁控股6月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：绿景中国控股、深圳控股、中国海外发展年初至6月末涨幅居前 .................................................................. 5 图 3：合景泰富集团、碧桂园、远洋集团6月换手率居前 .......................................................................................... 5 图4：时代邻里、碧桂园服务、中奥到家6月涨幅居前 .............................................................................................. 6 图5：保利物业、嘉里建设年初至6月末涨幅居前 ...................................................................................................... 6 图 6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业6月换手率居前 .......................................................................................... 6 图7：商品房销售额增速较上月放缓7.3pct ................................................................................................................... 7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大4.4pct ............................................................................................................... 7 qRtQpPoPwOmPwOsMtMyRzR9PaO7NmOmMoMoNiNpPqPjMmNvN7NoPnOvPnNnRvPrMqM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 27 图9：房地产投资降幅小幅扩大 ..................................................................................................................................... 8 图10：新开工降幅较前月有所扩大 ............................................................................................................................... 8 图11：房屋竣工面积增速小幅回落0.6pct .................................................................................................