行业研究 | 内地房地产 基数影响同比走弱，供需两端政策加码 ——11月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售弱势局面，11月销售金额及面积同比齐降。受同期基数影响，1-11月全国商品房销售金额累计同比下降26.5%，降幅较1-10月扩大0.4pct；销售面积累计同比下降23.3%，降幅较1-10月扩大1pct，整体销售维持弱势格局，主要系目前市场信心不足影响市场主体的购置意愿尚未完全释放，或需需求端的进一步支持。如近期融资端“三箭齐发”或可改善部分企业流动性，提升市场预期；及佛山全面取消限购或激发居民的购房潜力，促进销售复苏。 整体开发投资额继续下降，行业竣工小幅下滑。开发投资方面，主要受到销售端影响，11月房地产开发投资完成额累计同比下降9.8%，降幅扩大1pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.8%与47.7%，较1-10月分别降幅扩大0.8pct与0.8pct。房屋开工方面，1-11月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降38.9%，降幅较1-10月扩大1.1pct；房屋竣工面积同比下降19.0%，较1-9月扩大0.3pct，同比降幅再次扩大。目前政策基调转向积极或有望通过带动销售回升，进一步改善整体投资情况。 开发资金来源降幅扩大，定金及预付款降幅小幅收窄。1-11月房地产开发资金来源累计同比下降25.7%，较1-10月降幅扩大1pct。拆分来看，国内贷款、自筹资金累计同比下降26.9%、17.5%，较1-10月下降了0.3pct、2.7pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下降33.6%和26.2%，降幅分别收窄0.2pct和扩大1.7pct，定金及预收款在销售端带动下降幅小幅收窄。随着地方支持房地产信贷持续扩容及销售逐步回稳，行业资金面有望边际改善。 二手房销售增速回正，去化周期环比连续上升。11月45城新房成交面积环比下降2%，同比下降38%；当年累计成交面积同降36%（10月：-35%），一、二、三线城市分别下降24%、32%、44%。江门、舟山、青岛和上海累计增幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为22.2个月，平均环比上升20%，同比上升92%。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升15%，同比上升40%；截至11月末15城累计成交面积同降14%（10月：-18%）。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数持续上升，各线城市挂牌价指数依然处于低位。 二三线成交降幅收窄，溢价率有所回升。1-11月百城住宅用地累计成交建面同比下降约36.3%；其中，一、二、三线城市分别下降33.1%、42.5%、32.3%，二、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，虽然一线城市环比大幅上升188.9%，但二三线城市环比回落带动11月成交楼面均价环比下降21.9%。溢价率方面，11月百城溢价率环比有所回升，其中一线城市环比增速较快，溢价率环比上升约9.8%。 投资建议：需求端有望带动销售企稳，维持“强于大市”评级。需求端政策带动11月新房及二手房销售有所回升，进一步影响定金及预收款环比小幅上升。本周国务院《纲要》提及健全公积金制度及“加强房地产市场预期引导”，未来异地公积金贷款等政策或有望进一步扩容。随着疫情控制逐步放宽，人口流动加快或有望促进销售端回升。维持“强于大市”评级。 15-Dec-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售有所下滑，投资降幅扩大 ............................................................................................. 7 3. 城市：单月销售下滑，推盘环比大增 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：单月销售降幅收窄，推盘环比大幅上升 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，一线挂牌价率先回升 ..................................................................................... 13 4. 土地市场：二三线降幅收窄，溢价率有所回升 ........................................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：单月同比回落，二三线降幅收窄 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：整体增速再度回落................................................................................................................. 17 4.3成交楼面均价环比下降，百城溢价率有所回升 ..................................................................................................... 18 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：融资政策边际改善 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 25 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 26 图表目录 图1：碧桂园、龙光集团、时代中国控股11月涨幅居前 ............................................................................................ 5 图2：越秀地产、中渝置地、中国海外发展年初至11月末涨幅居前 ........................................................................ 5 图 3：旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股11月换手率居前 ................................................................................ 5 图4：碧桂园服务、新城悦服务、融创服务11月涨幅居前 ........................................................................................ 6 图5：华润万象生活、保利物业、银城生活服务年初至11月末涨幅居前 ................................................................ 6 图6：旭辉永升服务、保利物业、碧桂园服务11月换手率居前 ................................................................................ 6 图7：商品房销售额降幅小幅扩大 ................................................................................................................................. 7 图8：商品房销售面积降幅有所扩大 ............................................................................................................................. 7 rQnOqQoOwOpRmNqMtQoRsR8O9R8OmOqQtRnPjMqRmOjMrQqOaQqRtPwMoPtMMYmRtP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 图9：房地产投资降幅进一步扩大 ................................................................................................................................. 8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑 .................................................................................................... 8 图11：土地购置费降幅有所扩大 ..........