内地房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：行业数据下行延续，政策导向逐步明晰

行业研究 | 内地房地产 行业数据下行延续，政策导向逐步明晰 ——11月统计局数据点评及房地产月报 销售投资增速下滑，土地市场继续降温。1-11月全国商品房销售金额累计同比增长8.5%（1-10月：11.8%）；销售面积累计同比增长4.8%（1-10月：7.3%），单月同比明显下滑。1-11月，开发投资累计同比增长6.0%（1-10月：7.2%）。受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动，以及开发商融资端压力增大影响，1-11月购置土地面积与土地成交价款分别下降11.2%和增长4.5%。整体而言，11月数据显示行业基本面继续下滑，部分房企的经营问题已对行业产生一定影响，行业重回良性循环仍需更多具体措施落地。 销售及融资压力显现，新开工降幅有所扩大。集中供地和融资端压力并存，一定程度影响了近月的新开工节奏。1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑9.1%（1-10月：下滑7.7%）；房屋竣工面积同比增长16.2%（1-10月：增长16.3%）。目前房企在融资端存在一定压力，拿地、开工情况亦受到了一定影响；在销售融资端出现明显改善前，新开工增速或继续承压。 开发资金增速继续回落，按揭贷款小幅改善。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增长7.2%（1-10月：增长8.8%）。拆分来看，国内贷款累计下降10.8%（1-10月：下滑10.0%）；自筹资金累计同比增长4.8%（1-10月：增长5.1%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长17.0%和9.8%（1-10月分别增长21.0%和9.7%）。从资金来源数据看，11月各分项资金来源增速多数下滑，仅按揭贷款增速略有提升。展望后市，行业修复政策的落地或对资金来源形成一定支撑。 销售下滑延续，去化有所加快。11月，44城新房成交面积环比上升12%，同比下降26%；当年累计成交面积同增6%（上月为10%），一、二、三线城市分别上升19%、10%及下降3%。芜湖、福州、淮南和珠海累计增幅较大，而东莞、嘉兴、东营、泉州累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为29.8个月，上月平均为34.2个月。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升44%，同比下降36%；截至11月末，15城累计成交面积同降6%（上月为降3%）。北京、苏州、金华二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 宅地成交降幅收窄，溢价率仍处低位。1-11月，百城住宅用地累计成交建面同比下降25.0%；其中，一线城市下降0.3%，二线城市下降23.0%，三线城市下降30.3%，整体降幅较上月略有收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了首轮集中供地的亢奋后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，11月单月溢价率环比基本持平。 投资建议政策底逐步探明，维持“强于大市”评级。9月央媒密集发文后，房地产行业导向渐趋积极，12月的政治局会议和中央经济工作会议进一步明确了顶层促进行业良性循环的方向。不过，从目前数据看，按揭端的小幅改善似乎不足以支撑行业进入良性循环，挤兑仍未完全结束。在顶层明确发展导向后，期待有更具体措施帮助行业重回正轨。维持“强于大市”评级。 15-Dec-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ........................................................................................ 5 2. 行业：行业下行延续，期待政策修复 ........................................................................................ 6 3. 城市：销售下滑延续，推盘环比上升 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：各线销售延续下滑，推盘环比有所上升 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：整体成交下滑延续，溢价率保持低位 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：单月降幅有所收窄 ....................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续扩大........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所下降，溢价率整体保持低位 ............................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：政策积极信号浮现 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：海昌海洋公园、保利物业和正荣地产11月涨幅居前 .................................................................................. 5 图2：海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至11月末涨幅居前 .................................................................. 5 图 3：保利物业、易居企业控股和中国奥园11月换手率居前 .............................................................................. 5 图4：商品房销售额累计增速较上月继续下滑........................................................................................................ 6 图5：商品房销售面积增速较上月有所下降............................................................................................................ 6 图6：房地产投资增速继续下降 ............................................................................................................................... 7 图7：房企购置土地面积与成交价款出现一定波动 ................................................................................................ 7 图8：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 ............................................................................................ 7 图9：新开工面积降幅继续扩大 ............................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积增速保持高位 ......................................................................................................................... 8 pOmRoQnNuMoRzRoMpMmQtR6MdN7NnPmMmOoPkPrQtRjMqRpR8OpPwPwMsOsRMYnOtQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源增速继续回落，按揭贷款小幅改善 ...................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降 ..............................................