行业研究 | 内地房地产 竣工增速继续提升，投资同比持续走弱 ——9月统计局数据点评及房地产月报 商品房销售下行延续，住宅销售金额累计同比降幅扩大。1-9月，全国商品房销售金额累计同比下降4.6%（前8月：-3.2%），销售面积累计同比下降7.5%（前8月：-7.1%）；其中，住宅成交进一步下滑，1-9月，全国住宅销售金额累计同比下降3.2%（前8月：-1.5%），销售面积累计同比下降6.3%（前8月：-5.5%）。近期，地方需求端政策多维度改善，高能级城市政策加速落地，但受市场信心修复不足及居民对未来收入预期影响，整体成交情况偏弱。 全国开发投资降幅较上月扩大0.3pct，竣工同比增速继续提升。房地产开发投资方面，1-9月，房地产开发投资完成额累计同比下降9.1%（前8月：-8.8%），近期销售偏弱依然是开发投资下滑的主要原因。本月，房屋新开工及竣工数据较去年同期有所改善。1-9月，房屋新开工面积同比下降23.4%（前8月：-24.4%），竣工面积同比上升19.8%（前7月：+19.2%）。随着部分房企流动性好转及地方政策推进，开工及竣工或有望持续改善。 开发资金来源降幅扩大0.6pct，定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大。1-9月房地产开发资金来源累计同比下降13.5%（1-8月：-12.9%）。拆分来看，国内贷款累计同比下滑11.1%（前8月：-12.8%），自筹资金累计同比下降21.8%（前8月：-22.9%）；定金及预收款项、个人按揭贷款则受商品房销售影响，同比降幅较大，分别累计同比下降9.6%、6.9%（前8月：-7.3%、-4.3%）。目前，在销售尚未企稳的背景下，房地产开发资金来源维持下滑趋势，未来开发资金或随着行业销售的复苏而逐步恢复。 前9月整体销售延续下滑态势，去化周期环比进一步上升。9月，45城新房成交面积环比上升9%，同比下降34%；当年累计成交面积同降7%（8月：同比下降3%），一线城市及二、三线城市分别上升3%及下降8%、12%。东莞、茂名、厦门、渭南累计增幅较大，绍兴、盐城、柳州、苏州累计降幅较大。截至9月末，14城新房去化周期为28.4个月，平均环比上升13%，同比上升86%。二手房方面，9月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比上升14%；截至9月末，15城累计成交面积同增34%（8月末：同比上升36%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，三线二手房挂牌量维持相对高位，一线挂牌价格指数保持稳定。近期，地方“认房不认贷”及取消限购限售等购房政策陆续推进，或利好二手房量价指数有所改善。 一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-9月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约31.6%，较上月降幅进一步扩大；其中，一、二、三线城市分别下降42.4%、39.2%、24.4%。成交楼面均价方面，二线城市成交楼面均价提升较多，但受一三线楼面均价下降较多影响，整体成交楼面均价较上月有所回落。溢价率方面，9月百城成交溢价率较上月保持一致。 投资建议：高能级城市政策优化或将支撑销售端逐步修复，维持“强于大市”评级。9月行业销售持续走弱、开发投资继续下行。本月部分高能级城市已提出调整住房贷款利率等措施，同时部分地区降低了城市落户及购房门槛，或有望推动住房需求释放，带动销售面逐步改善。维持“强于大市”评级。 18-Oct-23 微信公众号 强于大市 (维持) 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 1.1地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销量继续下行，投资持续走弱 ............................................................................................. 7 3. 城市：一线增速居前，推盘环比大增 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：一二线单月销售改善，推盘环比大幅提升 ......................................................................................... 10 3.2 二手房数据：单月成交同比增速回正，挂牌价稳中有降 ..................................................................................... 13 4. 土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳 ................................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：成交持续下行，一二线降幅较大 ..................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅进一步扩大 ............................................................................................................. 16 4.3成交楼面均价有所回落，溢价率较上月保持一致 ................................................................................................. 18 5. 融资：境内外债券发行环比持续下滑 ........................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：地方新政较为高频 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 27 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 27 图表目录 图1：融创中国、融信中国、正荣地产9月涨幅居前 .................................................................................................. 5 图2：越秀地产、深圳控股、中国海外宏洋集团年初至9月末涨幅居前 .................................................................. 5 图 3：融创中国、远洋集团、碧桂园9月换手率居前 .................................................................................................. 5 图4：中奥到家、建业新生活、正荣服务9月涨幅居前 .............................................................................................. 6 图5：中海物业、保利物业年初至9月末涨幅居前 ...................................................................................................... 6 图 6：融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务9月换手率居前 .................................................................................. 6 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.4pct ................................................................................................................... 7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.4pct ............................................................................................................... 7 pOmRrMmOoNsPrPmRpNrMsN8OdN8OpNqQsQnOiNqRrRjMoPzQaQqRsMxNmMoMxNmRnR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 29 图9：房地产投资降幅较上月扩大0.3pct ....................................................................................................................... 8 图10：土地购置费降幅进一步扩大 ............................................................................................................................... 8 图11：新开工降幅受去年同期基数影响有所收窄 ........................................................................................................