房地产行业5月统计局数据点评及房地产月报：销售投资持续反弹，顶层定调平稳发展

行业研究 | 内地房地产 销售投资持续反弹，资金改善格局延续 ——5月统计局数据点评及房地产月报 楼市需求持续复苏，5月全国商品房销售降幅继续收窄。1-5月，全国商品房销售额累计同比下降10.6%（1-4月：下降18.6%）；销售面积下降12.3%（1-4月：下降19.3%）。1-5月，开发投资累计同比下降0.3%（1-4月：下降3.3%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑8.1%与增长7.1%，较1-4月已分别回升3.9个百分点和0.2个百分点。进入3、4月后，国内疫情得到控制，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。 工程进度逐步恢复，开工竣工降幅收窄。受疫情影响，年初工程进度出现一定迟滞；近期整体生产活动开始复苏，带动新开工与竣工降幅收窄。1-5月，房屋新开工面积同比下降12.8%（1-4月：下降18.4%）；房屋竣工面积同比下降11.3%（1-4月：下降14.5%），降幅环比继续收窄。1-5月新开工同比仍明显下降，或对短期供给造成一定影响，而需求端已明显复苏，整体市场热度料将提升；预计未来房企库存将持续去化，补库存压力或使土地市场竞争更趋激烈。 开发资金来源降幅收窄，资金面改善格局延续。1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降6.1%（1-4月：下降10.4%）。其中，国内贷款下降0.5%（1-4月：下降2.5%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑13.0%和0.9%（1-4月分别下降18.9%和5.4%）。由于销售同比出现下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显；但充裕的流动性使得自筹资金及国内贷款降幅出现较明显的收窄。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。 二线恢复较快，推盘环比增长。5月，45城新房成交面积环比上升17%，同比上升1%；当年累计成交量同比下降20%（上月下降26%），一、二、三线城市分别下降27%、15%及22%。东营、江门、南京和韶关累计增幅较大，而池州、泉州、武汉、常州累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为13.9个月，上月末为16.0个月。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比上升8%，同比下降8%；截至5月末，15城累计交易量同比下降19%（上月下降23%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一线成交快速增长，溢价率小幅回落。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降4.1%；其中，一线城市同比增长67.3%，二线城市下降13.9%，三线城市下降0.4%，一线城市住宅类用地成交面积增速明显上升。成交楼面均价方面，5月单月出现一定上升。溢价率方面，年初以来热点城市土地竞争较为激烈，各线住宅用地成交溢价率明显上升，一线城市溢价率提升较快。 投资建议：行业基本面继续修复，顶层定调平稳发展，维持“强于大市”评级。5月投资及销售降幅继续收窄，土地市场热度回升，表明行业基本面正持续复苏。另一方面，5月末的顶层会议也延续了此前平稳发展的基调，能够稳定市场参与者对行业未来健康发展的预期。在此背景下，行业的销售业绩有望持续反弹，而相关资产价值也将得到一定修复。维持“强于大市”评级。 15-Jun-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 27 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售投资持续恢复，资金来源改善延续 ........................................................................ 6 3. 城市：二线恢复较快，推盘环比增长 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：二线销量复苏较快，推盘环比小幅增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：销量降幅继续收窄，挂牌量价高位稳定 ................................................................................... 12 4. 土地市场：一线成交快速增长，溢价率小幅回落 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一线快速增长，二三线增速下滑 ............................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速小幅回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率小幅回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券融资维持顺畅 .............................................................................................. 19 6. 重点政策回顾：房住不炒基调延续 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 25 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 25 图表目录 图1：佳兆业美好、中国恒大和易居企业控股5月涨幅居前 ................................................................................ 5 图2：永升生活服务、中海物业和新城悦服务年初至5月末涨幅居前 ................................................................ 5 图 3：奥园健康、雅生活服务和富力地产5月换手率居前 .................................................................................... 5 图4：商品房销售额降幅持续收窄 ........................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积降幅明显缩窄 ....................................................................................................................... 6 图6：房地产投资降幅快速收窄，住宅投资较去年同期已持平 ............................................................................ 7 图7：房企土地成交价款增速小幅提升 ................................................................................................................... 7 图8：土地购置费增速有所回升 ............................................................................................................................... 7 图9：新开工降幅收窄，但仍处负增长区间............................................................................................................ 8 图10：房屋竣工面积降幅小幅收窄 ......................................................................................................................... 8 rQoNtPmRzRtPnOpNmQsMrR9PcM8OmOqQpNmMiNqQqOfQmNmRbRnPoNvPtRwPuOrMqM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 27 图11：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升 ...................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售量近期有所恢复................................................................................................................ 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数逐步回升，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 ..............................