行业研究 | 内地房地产 销售投资维持高位，集中供地扰动开工 ——5月统计局数据点评及房地产月报 销售增速维持高位，地产投资较快增长。由于去年同期基数较低，以及主要城市热度较高和就地过年等多重因素作用，1-5月全国商品房销售金额累计同比增长52.4%（较2019年同期增长32.6%）；销售面积累计同比增长36.3%（较2019年同期增长19.6%）。1-5月，开发投资累计同比增长18.3%（较2019年同期增长17.9%）。受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动影响，1-5月购置土地面积与土地成交价款分别下降7.5%与下降20.5%。整体而言，1-5月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但从目前集中供地情况来看，未来房企核心城市项目的利润率或会受到明显影响。 集中供地影响拿地节奏，新开工增速有所下滑。集中供地使得核心城市土地供应推后，一定程度影响了近月的新开工节奏。1-5月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长6.9%（1-4月：增长12.9%）；房屋竣工面积同比增长16.4%（1-4月：增长17.9%）。1-5月新开工面积同比快速增长，但速度显著慢于销售增速；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。 良好销售状况支撑开发资金来源整体增速。1-5月，房地产开发资金来源累计同比增长29.9%（1-4月：增长35.2%）。拆分来看，国内贷款累计增长1.6%（1-4月：增长3.6%）；自筹资金累计同比增长12.8%（1-4月：增长15.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长62.9%和32.0%（1-4月分别增长74.1%和41.3%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。 二线销售增长较快，去化环比基本持平。5月，44城新房成交面积环比下降8%，同比上升3%；当年累计成交面积同增56%（上月为79%），一、二、三线城市分别上升84%、59%及上升45%。芜湖、武汉、福州和广州累计增幅较大，而韶关、嘉兴、泉州、东营累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为12.1个月，上月为12.0个月。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比下降22%，同比下降10%；截至5月末，15城累计成交面积同增41%（上月为62%）。厦门、北京、佛山二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 二线宅地成交增速回升，溢价率整体小幅下降。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约22.1%；其中，一线城市增长9.6%，二线城市下降14.8%，三线城市下降33.3%，二线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，5月单月出现明显回升。溢价率方面，由于核心城市多对溢价率有所限制，各线城市住宅用地成交溢价率小幅回落，5月单月溢价率环比有所下降。 投资建议：市场情绪修复可期，维持“强于大市”评级。受前期部分公司业绩不及预期影响，市场整体情绪较为脆弱敏感，房地产权益及债券类资产均表现疲弱。最新数据表明，行业销售和去化仍保持较好水平，同时融资活动也在逐步恢复。实际上，悲观情绪的释放也是市场出清、寻找真正优质标的好时机，而具备特色的房企也将受到市场的更多青睐。维持“强于大市”评级。 16-Jun-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：特色房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售投资维持高位，集中供地扰动开工 ........................................................................ 6 3. 城市：二线增长较快，推盘环比下滑 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘环比有所下滑 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下滑，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：成交总价增速提升，溢价率小幅回落 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：二线增速提升，三线下滑明显 ................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速明显提升........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价明显上升，溢价率小幅回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境外债券发行环比有所上升 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：核心城市调控压力不减 .................................................................................. 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 22 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：佳兆业美好、银城国际控股和合生创展集团5月涨幅居前 ........................................................................ 5 图2：中海物业、合生创展集团和世茂服务年初至5月末涨幅居前 .................................................................... 5 图 3：保利物业、金科服务和时代邻里5月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：商品房销售额增速仍保持高位 ....................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积增速较上月有所下滑............................................................................................................ 6 图6：房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位 .................................................................................................... 7 图7：房企购置土地面积与成交价款增速有所波动 ................................................................................................ 7 图8：土地购置费增速与整体拿地强度较为一致 .................................................................................................... 7 图9：新开工增速受集中供地影响出现一定波动 .................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积增速小幅回落 ......................................................................................................................... 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：销售回款成支撑开发资金来源主要因素 ...................................................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数小幅下滑 .......................................................................................