行业研究 | 内地房地产 地产投资持续筑底，政策面促销售回稳 ——7月统计局数据点评及房地产月报 7月商品房单月销售有所回落，累计销售额同比降幅略微收窄。1-7月全国商品房销售金额累计同比下降28.8%，与上月同期相比降幅收窄0.1pct；销售面积累计同比下降23.1%，与上月相比降幅扩大0.9pct。单月销售方面，受到断供事件不断发酵带动市场信心持续低迷等因素影响，7月单月销售金额环比下降约45.4%，销售面积环比下降约49.1%。未来在各项需求端政策落地及行业风险逐步控制后，住房销售仍有望走向企稳。 开发投资继续下滑，施工降幅进一步扩大。受疫情及销售情况影响，房地产行业开发投资完成额继续下滑，1-7月地产开发投资累计同比下降6.4%（1-6月：下降5.4%）；施工面积累计同比下降3.7%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降48.1%和43.0%，成交价款降幅较上月有所收窄。考虑到销售对于地产开发投资具有显著的带动作用，开发投资完成额增速近期或将维持低位。 开发资金来源累计同比基本持平，定金及预收款累计同比降幅收窄。1-7月房地产开发资金来源累计同比下降25.4%（1-6月：下降25.3%）。拆分来看，国内贷款累计下滑28.4%（1-6月：下滑27.2%）；自筹资金累计同比下滑11.4%（1-6月：下降9.7%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑37.1%和25.2%（1-6月分别下降37.9%和25.7%）。 新房成交波动延续，城市去化继续上升。7月45城新房成交面积环比下降30%，同比下降32%；当年累计成交面积同降38%（上月下降39%），一、二、三线城市分别下降30%、35%及46%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而衢州、莆田、常州、盐城累计同比降幅较大。截至7月末，14城新房去化周期为16.8个月，平均环比上升55%，同比上升75%。二手房方面，7月15城二手房成交面积环比下降1%，同比上升6%；截至7月末15城累计成交面积同降26%（上月下降31%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，挂牌价指数总量稳中有降。 各线成交下降速度减缓，溢价率有所下降。1-7月百城住宅用地累计成交建面同比下降约57.9%；其中，一线城市下降54.0%，二线城市下降58.5%，三线城市下降57.9%，三线城市累计降幅较上月持续收窄。成交楼面均价方面，7月单月出现一定改善。溢价率方面，近期销售复苏较弱降低了房企的拿地意愿，拖累了行业整体溢价率。 投资建议：积极政策基调助力住房消费回暖，维持“强于大市”评级。7月宏观经济基本面尚未有明显改善，尤其信贷及社融数据进一步下探。但在811央行货币政策执行报告的推动下，我们预计下半年商业贷款投放情况或有一定改善，个贷利率或仍有一定的调降空间。另外，根据中新经纬报道，继郑州之后，南京亦调整“认房认贷”政策，或有效激发部分居民的购房意愿；其他地方政策包括惠州首套首付比例降至2成，苏州等二线城市亦相继降低二套首付款比例等，未来住房销售或有望回升。维持“强于大市”评级。 15-Aug-19 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 2. 行业：销量持续下行，投资维持低位 ............................................................................................. 5 3. 城市：一线降幅较小，推盘环比上升 ............................................................................................. 8 3.1 新房数据：销售同比降幅扩大，推盘环比有所增加 ............................................................................................... 8 3.2 二手房数据：成交环比有所下滑，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：各线成交降幅收窄，溢价率整体回落 ....................................................................... 14 4.1住宅类用地成交建面：各线城市累计成交同比降幅收窄 ..................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续收窄................................................................................................................. 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：需求侧政策持续发力 ........................................................................................... 21 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 24 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：越秀地产、绿城中国和建发国际集团年初至7月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图2：越秀服务、祈福生活服务和滨江服务年初至7月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图3：商品房销售额降幅与上月基本持平 ..................................................................................................................... 6 图4：商品房销售面积降幅略微扩大 ............................................................................................................................. 6 图5：房地产投资降幅进一步扩大 ................................................................................................................................. 6 图6：房企购置土地面积与成交价款降幅收窄.............................................................................................................. 7 图7：土地购置费降幅有所扩大 ..................................................................................................................................... 7 图8：新开工面积降幅继续扩大 ..................................................................................................................................... 7 图9：房屋竣工面积降幅有所扩大 ................................................................................................................................. 7 图10：开发资金来源降幅与上月相比基本持平 ............................................................................................................ 8 图11：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降 .......................................................................................................... 13 pOsRoPoRqQoQmMoRwPrMmQ6MbP7NoMrRpNtRjMrRzRlOpOsMbRnMnQNZqRsMwMsQqP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图12：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数略有上升 .................................................................. 13 图13：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .......................................................................... 13 图1