房地产行业1~2月统计局数据点评及房地产月报：行业修复态势延续，风格切换有望展开

行业研究 | 内地房地产 行业修复态势延续，风格切换有望展开 ——1-2月统计局数据点评及房地产月报 低基数及市场高热度推动之下，销售投资同比快速增长。由于去年同期基数较低，以及主要城市热度较高和就地过年等多重因素作用，1-2月全国商品房销售金额累计同比增长133.4%（较2019年同期增长49.6%）；销售面积累计同比增长104.9%（较2019年同期增长23.1%）。1-2月，开发投资累计同比增长38.3%（较2019年同期增长15.7%）；购置土地面积与土地成交价款分别增长33.0%与14.3%，补库存需求使得房企拿地仍较积极。整体而言，1-2月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但“三道红线”扩围及核心城市调控或对后期投资增速产生一定影响。 疫情受控之下，开竣工面积同比快速增长。由于国内疫情得到较好控制，今年前2个月工程进度已恢复正常。1-2月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长64.3%（2020年：下降1.2%）；房屋竣工面积同比增长40.4%（2020年：下降4.9%）。1-2月新开工面积同比快速增长，但速度显著慢于销售增速；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。 良好销售状况推升开发资金来源整体增速。1-2月，房地产开发资金来源累计同比增长51.2%（2020年：增长8.1%）。拆分来看，国内贷款累计增长14.4%（2020年：增长5.7%）；自筹资金累计同比增长34.2%（2020年：增长9.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长96.3%和63.7%（2020年分别增长8.5%和9.9%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。 各线增长较快，去化有所上升。2月，44城新房成交面积环比下降27%，同比上升382%；当年累计成交面积同增126%（上月为66%），一、二、三线城市分别上升181%、91%及上升151%。芜湖、金华、泰州和江门累计增幅较大，而泉州、成都、南宁、常州增幅相对较低。截至2月末，14城新房去化周期为16.2个月，平均环比上升53%，同比下降69%。二手房方面，2月，15城二手房成交面积环比下降37%，同比上升341%；截至2月末，15城累计成交面积同增99%（上月为48%）。金华、江门、杭州二手房成交面积累计增幅居前。各线二手房挂牌量指数有所下降，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 各线成交建面下滑，溢价率有所分化。1-2月，百城住宅用地累计成交建面同比下降20.9%；其中，一线城市下降7.2%，二线城市下降15.7%，三线城市下降28.1%，各线城市累计降幅较上月有所扩大。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，2020年末以来整体有所上升，今年2月二、三线城市住宅用地成交溢价率提升较快，一线城市提升相对较小。 投资建议：受益于经济复苏下的风格切换，维持“强于大市”评级。1-2月房地产行业延续快速恢复态势，并继续成为拉动整体经济增长的重要因素。在经济复苏周期，顺周期、低估值的房地产板块或受益于市场整体风格的切换。另一方面，前期利率的快速上行与当前低位的核心通胀也为债券资产提供了一定的安全边际。维持“强于大市”评级。 15-Mar-20 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：大型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：基本面修复态势延续 ........................................................................................................ 6 3. 城市：基数效应显现，销售推盘大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：各线销量增速较快，推盘同比显著增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比快速上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：各线成交增速回落，溢价率有所提升 .................................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：各线成交增速回落 ....................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体同比有所下降........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体分化 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下滑 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：土地供应迎重大改革 ...................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 24 图表目录 图1：众安集团、新城发展和海昌海洋公园2月涨幅居前 .................................................................................... 5 图2：恒大物业、合景悠活和新城发展年初至2月末涨幅居前 ............................................................................ 5 图 3：保利物业、金科服务和时代邻里2月换手率居前 ........................................................................................ 5 图4：商品房销售额同比快速增长 ........................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积增速较去年明显提升............................................................................................................ 6 图6：受低基数等因素影响，1-2月房地产投资增速快速提升 .............................................................................. 7 图7：房企购置土地面积与成交价款同比快速增长 ................................................................................................ 7 图8：土地购置费增速小幅回落 ............................................................................................................................... 7 图9：新开工增速同比快速增长 ............................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积同比快速增长 ......................................................................................................................... 8 qRnOtQsPoMqOnRmPwPqRoOaQaOaQnPoOoMnMjMnNtQjMnMtNaQqQuNwMmNsONZpPqP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 图11：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升 ...................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数持续下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15