房地产行业3月统计局数据点评及房地产月报：销售保持高增，市场热度延续

行业研究 | 内地房地产 销售保持高增，市场热度延续 ——3月统计局数据点评及房地产月报 低基数及市场高热度推动之下，销售投资增速保持高位。由于去年同期基数较低，以及主要城市热度较高和就地过年等多重因素作用，1-3月全国商品房销售金额累计同比增长88.5%（较2019年同期增长41.9%）；销售面积累计同比增长63.8%（较2019年同期增长20.7%）。1-3月，开发投资累计同比增长25.6%（较2019年同期增长15.9%）。受土地供应“两集中”下核心城市推迟供地影响，1-3月购置土地面积与土地成交价款分别增长16.9%与下降17.3%。整体而言，1-3月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但“三道红线”扩围及核心城市调控或对后期投资增速产生一定影响。 疫情受控之下，开竣工面积同比快速增长。由于国内疫情得到较好控制，今年前3个月工程进度已恢复正常。1-3月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长28.2%（1-2月：增长64.3%）；房屋竣工面积同比增长22.9%（1-2月：增长40.4%）。1-3月新开工面积同比快速增长，但速度显著慢于销售增速；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。 良好销售状况推升开发资金来源整体增速。1-3月，房地产开发资金来源累计同比增长41.4%（1-2月：增长51.2%）。拆分来看，国内贷款累计增长7.5%（1-2月：增长14.4%）；自筹资金累计同比增长21.0%（1-2月：增长34.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长86.1%和50.0%（1-2月分别增长96.3%和63.7%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。 一线增长较快，去化有所加快。3月，44城新房成交面积环比上升43%，同比上升80%；当年累计成交面积同增104%（上月为123%），一、二、三线城市分别上升153%、91%及上升102%。芜湖、武汉、金华和广州累计增幅较大，而韶关、泉州、南宁、常州增速相对靠后。截至3月末，14城新房去化周期为10.7个月，平均环比下降34%，同比下降25%。二手房方面，3月，15城二手房成交面积环比上升67%，同比上升67%；截至3月末，15城累计成交面积同增84%（上月为98%）。金华、杭州、北京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线宅地成交降幅扩大，溢价率维持平稳。1-3月，百城住宅用地累计成交建面同比下降16.3%；其中，一线城市下降19.2%，二线城市下降20.5%，三线城市下降12.0%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，3月单月出现一定回落。溢价率方面，经历了去年下半年的躁动后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，3月单月溢价率环比基本持平。 投资建议：悲观情绪逐步释放，维持“强于大市”评级。房企业绩期后，市场因部分公司业绩不及预期而出现较大波动，资本市场对于房企资本运作、报表的关注度也明显提升。但从行业数据看，房地产行业整体基本面仍然稳健，悲观情绪的释放实际上也是市场出清、寻找真正优质标的好时机。在分化大势之下，具备模式特色的房企将更加受到资本市场青睐。维持“强于大市”评级。 16-Apr-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：特色房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售保持高增，市场热度延续 ........................................................................................ 6 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：一二线成交降幅扩大，溢价率维持平稳 .............................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一二线降幅扩大，三线降幅收窄 ............................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：三线城市增长较快........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价短期回落，溢价率整体保持平稳 ............................................................................................... 17 5. 融资：境内债券发行环比有所上升 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地加强楼市调控 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 23 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 23 图表目录 图1：绿城服务、中海物业和佳兆业美好3月涨幅居前 ........................................................................................ 5 图2：中海物业、恒大物业和碧桂园服务年初至3月末涨幅居前 ........................................................................ 5 图 3：保利物业、金科服务和新城悦服务3月换手率居前 .................................................................................... 5 图4：商品房销售额增速保持较高水平 ................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积增速维持高位 ....................................................................................................................... 6 图6：房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位 .................................................................................................... 7 图7：成交结构变化使得土地成交价款出现一定下滑 ............................................................................................ 7 图8：土地购置费增速小幅提升 ............................................................................................................................... 7 图9：新开工面积增速继续保持高位 ....................................................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积实现较快增长 ......................................................................................................................... 8 nMrOoNtNrPpQrOrQnMnPoOaQdNaQpNoOpNpOiNqQqMiNpOqObRnMsNxNoOrPwMmNpR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 25 图11：销售回款的快速增长带动开发资金来源增速维持高位 .............................................................................. 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所上升 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三