房地产行业2025年Q4土地市场总结：土地市场有所回落，期待政策进一步发力

2026年01月11日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 投资要点 2025Q4全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2025年Q4全国供给土地规划建面11.06亿方，同比增速为-16.15%。土地出让金方面，2025年Q4全国实现土地出让金1.47万亿，同比增速为-24.71%。 从溢价率数据来看，2025年Q4土地出让平均溢价率2.84%，相比2024年Q4下降1.23个百分点。从城市能级来看，2025年Q4一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为4.72%、2.12%、2.98%。从单月数据来看，2025年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.00%、5.40%、1.07%、2.24%。 流拍率方面，2025年Q4平均流拍率为10.43%，2024年Q4流拍率为17.73%，同比下降7.30个百分点。2025年Q4，10-12月流拍率分别为17.03%、7.22%、10.28%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2025年Q4高总价地块数共有4宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2025年Q4总价超过50亿元的地块北京有2块、上海有1块、武汉有1块。从高溢价率城市数量来看，2025年10月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为12城（11月、12月分别为16、9城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（11月、12月分别为8、2城）。 相关报告 1、《财政部发布增值税新政，一手房销售环比上升》2026-01-04 2、《北京放松限购，销售环比上升》2025-12-283、《广州推动装配式建筑，销售环比上升》2025-12-20 住宅口径土地溢价率方面，2025年10月，土地溢价率超过20%的城市数目为15城（11月、12月分别为14、11城）；溢价率超过30%的城市数目为8城（11月、12月分别为6、7城）。 从绝对数值来看，江苏、山东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2025年Q4土地市场压力仍大。Q4推出建面、成交建面和土地出让金都同比下降。溢价率走低，市场热情下降。一线城市溢价率环比下降，不同能级城市溢价率差距缩小。流拍率同比下降。土地市场供需双方继续回归理性，供需同比都有所下降。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 内容目录 1.2025Q4全国土地供应及成交情况.........................................................................3 1.1.推出建面与土地出让金................................................................................31.2.溢价率..........................................................................................................41.3.流拍率..........................................................................................................6 2.高总价及高溢价率地块的城市分析........................................................................6 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市........................................62.2.10-12月高溢价率城市数量先升后降...........................................................72.3.各省市土地出让金.......................................................................................8 4.风险提示.................................................................................................................8 图表目录 图表1：全国累计供给建面及同比............................................................................3图表2：全国累计出让金及同比................................................................................3图表3：全国单月推出和成交建面及同比.................................................................3图表4：全国单月出让金及其同比............................................................................3图表5：2025Q4各线城市土地出让金及其同比......................................................4图表6：2025Q4一线城市土地出让金及其同比......................................................4图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比情况.........................................4图表8：各线城市单月全口径土地溢价率.................................................................5图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率.............................................................5图表10：2025Q4各城市溢价率大于20%的地块数（全口径）.............................5图表11：2025Q4重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径).................6图表12：全国土地单月流拍率（%）.......................................................................6图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布..............................................7图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布..................................................7图表15：2025Q4土地总价超过50亿元地块概览..................................................7图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况.......................................................7图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况...........................................................7图表18：2025年Q4各省市全口径出让金及增速...................................................8 1.2025Q4全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2025年Q4全国供给土地规划建面11.06亿方，同比增速为-16.15%。土地出让金方面，2025年Q4全国实现土地出让金1.47万亿，同比增速为-24.71%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从Q4单月表现来看，2025年10-12月全国全口径推出建面分别为2.69亿平、6.08亿平、2.28亿平，同比-20.31%、-14.00%、-16.59%。各月全口径成交用地建面分别为1.53亿平、1.56亿平、3.42亿平，同比-7.26%、-27.00%、-11.72%。全口径出让金分别为3017.65亿元、3705.58亿元、7944.54亿元，同比-20.58%、-33.50%、-21.42%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 从城市能级来看，2025年Q4一线城市的土地出让金为1226.52亿元，同比-42.31%，占全国比重8.36%，二线城市的土地出让金为4703.92亿元，同比-19.47%，占全国比重32.07%，三四线城市的土地出让金为8737.33亿元，同比-24.12%，占全国比重的59.57%。总体来看，2025年Q4二线城市土地出让同比下降幅度较小，三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2025年Q4全口径累计土地出让金分别为404.73亿元、399.45亿元、348.15亿元、74.20亿元，同比分别为-27.84%、-48.26%、30.83%、-74.38%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2025年Q4土地出让平均溢价率2.84%，相比2024年Q4下降1.23个百分点。从城市能级来看，2025年Q4一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为4.72%、2.12%、2.98%。从单月数据来看，2025年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.00%、5.40%、1.07%、2.24%。 分区域来看，2025年Q4珠三角和中西部的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2025年12月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为1.57%、3.67%、2.32%、1.25%、1.10%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，台州市2025年Q4的溢价率大于20%的地块数为69块。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.3.流拍率流拍率方面，2025年Q4平均流拍率为10.43%，2024年Q4流拍率为 17.73%，同比下降7.30个百分点。2025年Q4，10-12月流拍率分别为17.03%、7.22%、10.28%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2025年Q4高总价地块数共有4宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来