房地产行业2024年Q4土地市场总结：政策支持，销售回暖，土地市场拐点出现

2024Q4全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024年Q4全国供给土地规划建面13.18亿方，同比增速为-13.42%。土地出让金方面，2024年Q4全国实现土地出让金1.95万亿，同比增速为-8.88%。 从溢价率数据来看，2024年Q4土地出让平均溢价率4.08%，相比2023年Q4上升0.83个百分点。从城市能级来看，2024年Q4一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.94%、3.17%、4.04%。从单月数据来看，2024年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.96%、10.56%、4.02%、2.97%。 流拍率方面，2024年Q4平均流拍率为17.73%，2023年Q4流拍率为9.69%，相比上升8.04个百分点。2024年Q4，10-12月流拍率分别为17.37%、9.24%、37.06%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024年Q4高总价地块数共有9宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。从城市分布来看，2024年Q4总价超过50亿元的地块北京有4块、上海有2块、深圳2块、厦门1块。 从高溢价率城市数量来看，2024年10月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（11月、12月分别为12、13城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（11月、12月分别为5、8城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年10月，土地溢价率超过20%的城市数目为17城（11月、12月分别为14、14城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（11月、12月分别为5、8城）。 从绝对数值来看，江苏、山东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2024年Q4土地推出规划面积和成交金额同比降幅收窄，随着销售市场回暖，土地市场也开始慢慢复苏。从溢价率和流拍率上升来看，开发商对未来市场的预期已经转为乐观，但依旧谨慎。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏初期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 1.2024Q4全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024年Q4全国供给土地规划建面13.18亿方，同比增速为-13.42%。土地出让金方面，2024年Q4全国实现土地出让金1.95万亿，同比增速为-8.88%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从Q4单月表现来看，2024年10-12月全国全口径推出建面分别为3.38亿平、7.06亿平、2.74亿平，同比-18.29%、-13.27%、-6.98%。各月全口径成交用地建面分别为1.64亿平、2.12亿平、3.88亿平，同比-23.99%、-8.13%、-4.14%。全口径出让金分别为3796.91亿元、5521.97亿元、10147.81亿元，同比-22.19%、8.80%、-11.05%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2024年Q4一线城市的土地出让金为2125.90亿元，同比-1.83%，占全国比重10.92%，二线城市的土地出让金为5840.44亿元，同比-15.06%，占全国比重30.00%，三四线城市的土地出让金为11500.34亿元，同比-6.66%，占全国比重的59.08%。总体来看，2024年Q4二线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q4全口径累计土地出让金分别为560.88亿元、772.05亿元、503.36亿元、289.62亿元，同比分别为7.79%、-32.20%、4.15%、1151.74%。 图表5：2024Q4各线城市土地出让金及其同比 图表6：2024Q4一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2024年Q4土地出让平均溢价率4.08%，相比2023年Q4上升0.83个百分点。从城市能级来看，2024年Q4一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.94%、3.17%、4.04%。从单月数据来看，2024年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.96%、10.56%、4.02%、2.97%。 分区域来看，2024年Q4长三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024年12月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为1.82%、6.00%、3.73%、4.16%、2.63%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，扬州市2024年Q4的溢价率大于20%的地块数为34块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2024Q4各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2024Q4重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2024年Q4平均流拍率为17.73%，2023年Q4流拍率为9.69%，相比上升8.04个百分点。2024年Q4，10-12月流拍率分别为17.37%、9.24%、37.06%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2024年Q4高总价地块数共有9宗，主要分布在一线城市和重点二线城市。 从城市分布来看，2024年Q4总价超过50亿元的地块北京有4块、上海有2块、深圳2块、厦门1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布 图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 图表15：2024Q4土地总价超过50亿元地块概览 2.2.高溢价率城市数量先降后升题 从高溢价率城市数量来看，2024年10月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为16城（11月、12月分别为12、13城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（11月、12月分别为5、8城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年10月，土地溢价率超过20%的城市数目为17城（11月、12月分别为14、14城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（11月、12月分别为5、8城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金 2024年Q4有12个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，青海2024年Q4土地出让同比+621.82%，甘肃、广西、新疆、广东、辽宁同比分别为+63.81%、+51.05%、+43.35%、+41.10%、+41.05%。 从绝对数值来看，江苏、山东和浙江的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2024年Q4各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2024年Q4土地推出规划面积和成交金额同比降幅收窄，可以看出随着销售市场回暖，土地市场也开始慢慢复苏。从溢价率和流拍率上升来看，开发商对未来市场的预期已经转为乐观，但依旧谨慎。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场都处于复苏初期，政策环境持续发力，也为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。