2023年11月房地产行业运行情况报告：销售端持续承压 楼市回暖仍需政策支持

2023年11月，全国商品房销售面积和销售额持续低位徘徊，单月值分别为7930.5万平方米和8157.2亿元，同比分别下降10.3%和8.6%。30大中城市商品房日均成交套数再次降至3000套以下水平，楼市表现不容乐观。一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至1.4%，带动全国房价走低，70城中无价格环比上涨城市。投资端，房地产开发投资完成额同比负增10.56%，带动1-11房地产开发投资完成额降幅走扩；受低基数影响，11月新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，但各能级城市成交情况均无明显改善。高频数据显示，12月1-17日30大中城市商品房日均成交套数为2947套，同比下降18.81%，预计12月楼市大概率仍会维持筑底态势。从四季度以来召开的几次重要会议来看，防范和化解房地产风险仍将是2024年的主旋律。我们认为，2024年房地产行业政策将保持边际宽松，在供给端政策力度加强的同时，需求端政策亦有望继续放松，其中下调居民房贷利率是关键。近期北京、上海两地已就首付比例、贷款利率、贷款期限等购房政策进行优化调整，释放一定积极信号。我们判断，若各项政策优化调整到位，2024年年中前后楼市有望回稳。但综合考虑“三大工程”推进有可能对商品房市场形成一定“挤出”效应，并导致商品房市场下滑对宏观经济的拖累减弱，出台强刺激措施的概率进一步减小，以及“房住不炒”主基调会长期坚持，2024年房地产行业出现“V型”反转的可能性不大，全年房地产投资和楼市销量还将下降5.0%左右，降幅将较2023年分别收窄4.4和3个百分点左右。