1疫情反复为楼市回暖再添阻力政策面与销售端依旧冰火两重天——2022年4月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳核心观点：销售端：全国多地疫情反复为楼市回暖再添阻力，4月商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，销售面积创2016年以来单月最低水平。各能级城市均面临较大房价下行压力，但高能级城市表现出一定的抗跌能力。投资端：疫情反复令楼市回暖步伐明显受阻，房企销售端融资端持续承压，基本面持续恶化，投资动力不足，全国房地产土地购置面积再创历史新低，新开工和施工面积同比大幅下降。4月以来稳楼市政策力度持续增强：央行4月下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，5月下调首套房房贷利率下限20个基点；监管层连续发声，持续优化住房领域金融服务，支持合理住房需求和房企信贷需求；地方楼市政策松绑趋势逐步向二线城市延伸，对楼市的扶持力度也明显加大。考虑到经济走弱下收入预期下降居民推迟购房计划，市场对房地产行业悲观预期难以转向增加楼市回暖难度，疫情反复为楼市回暖增添较多不确定性，在多重利空因素交织下，短期内房地产行业难以发生根本性扭转。从近期稳增长政策密集出台来看，后期针对房地产的调控政策会进一步向宽，房贷利率还有下调空间，但政策传导到市场还需要一段时间，预计年中前后楼市销量继续同比下滑，但幅度可能不再扩大，房地产投资同比降幅可能进一步扩大，房地产行业将进入“磨底”阶段。报告正文：一、销售端：全国多地疫情反复为楼市回暖再添阻力，4月商品房销售面积和销售金额降幅进一步扩大，销售面积创2016年以来单月最低水平。各能级城市均面临较大房价下行压力，但高能级城市表现出一定的抗跌能力。1.销售情况4月，全国商品房销售面积和销售金额分别为8722.19万平方米和8134.80亿元，同比分别下降 239.00%和46.59%，环比分别下降43.15%和42.70%，销售面积创2016年以来单月最低水平1，销售金额同比跌幅依旧大于销售面积，反映出商品房价格整体仍呈下行趋势。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据，4月日均成交2583套，同比下降53.55%，降幅较3月扩大6.57pct，销售情况持续恶化；分城市能级来看，一二三线城市日均成交套数分别为456套、1258套和869套，同比分别下降61.85%、53.94%和46.83%，各能级城市销售情况均不及预期，且高能级城市下降幅度大于低能级城市，其中部分一二线城市主要受疫情管控等因素的影响。图表12021-2022年4月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚图表2：2021-2022年4月30大中城市商品房日均成交套数（单位：套）数据来源：Wind，东方金诚1销售面积来源于统计局数据，每年1-2月均采用合并数据计算。考虑到2020年1-2月存在疫情爆发的特殊情况，因此在比较时剔除了2020年1-2月，2020年1-2月实际销售面积为8474.95万平方米，与2022年4月接近。 lViZiYfUgZcZkXoOyQnMmM9P8Q9PtRmMpNsQjMmMnQiNmOoR7NrQmMuOrQmQNZqRsQ32.价格表现我们跟踪了70城新建商品住宅价格，4月价格环比下降和环比上升城市数量分别为47个和18个，与3月相比，环比下降城市数量增加9个、环比上升城市数量减少11个，价格下行城市数量显著多于价格上涨城市数量，房价有加速下行趋势。具体看，4月70城新建商品住宅价格同比下跌0.11%，环比下跌0.30%。其中，一线城市4月价格环比上涨0.20%，连续4个月上涨，但较3月环比增速下降0.1pct；二线城市4月环比下跌0.10%，在连续3个月止跌后再次走低；三线城市4月环比下跌0.60%，连续8个月环比下跌，且较3月环比跌幅扩大0.4pct。可见，在4月销售端加速恶化的背景下，各能级城市价格均面临一定下行压力，其中低能级城市价格跌幅更加显著，并带动70城房价加速下行。图表3-4：2021-2022年4月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二手房价格方面，4月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由45个回升至50个，环比上涨城市数量由21个降至15个，下跌趋势加剧。具体看，70城二手住宅价格同比下跌1.56%，环比下跌0.27%，已连续9个月下跌。分城市能级来看，一线城市4月价格环比上涨0.40%，连续5个月上涨，与3月环比增速持平；二线城市4月环比下跌0.30%，连续8个月下跌，较3月跌幅扩大0.2pct;三线城市4月环比下跌0.30%，连续10个月下跌，跌幅与3月持平。整体来看，二手住宅价格与新建商品住宅价格走势趋同，但低能级城市的新建商品住宅价格跌幅大于二手住宅价格，体现出低能级城市需求疲软问题更加严重。图表5-6：2021-2022年4月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 4数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：疫情反复令楼市回暖步伐明显受阻，房企销售端融资端持续承压，基本面持续恶化，投资动力不足，全国房地产土地购置面积再创历史新低，新开工和施工面积同比大幅下降。4月，受疫情反复等因素的影响，房地产投资增速显著下降。当月，房地产开发投资完成额为11389.36亿元，同比下降10.06%，环比下降14.14%，较3月降幅扩大5.63pct。图表7：2021-2022年4月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场4月，全国房地产土地购置面积为426.92万平方米，同比下降57.29%，环比下降14.78%，再次刷新2000年以来最低记录。2我们关注到，4月天津、长沙、济南等8座城市相继完成了首轮集中供地，2统计范围为2000年1月至今。 5包含1个一线城市和7个二线城市。整体来看，8座城市首轮集中供地热度差异明显，作为一线城市的代表，深圳土地市场热度明显高于其他7个二线城市。3从流拍率来看，深圳、长沙和宁波3城的流拍率均为零，其余5座城市出现不同程度的土地流拍现象，其中天津、济南和南京为土地流拍率较高，分别为80%，47%和30%，例如天津供应的30宗地块，15宗地块在开拍前停牌、9宗地块流拍，实际仅6宗地块成交。4从溢价率来看，仅深圳首轮土拍热度较高，土地溢价率达15%，8宗地块全部最高限价成交，其他城市的平均溢价率表现平平，地块多以底价或低溢价成交。从拿地企业性质来看，8座城市中成交地块的竞得企业仍以央国企为主，例如南京成交的14宗地块中，央国企拿地12宗。此外，我们还注意到，杭州首轮土拍中本土企业表现亮眼，成交的59宗地块中，本土房企竞得45宗，占比高达76%，且不乏表现突出的民营企业，除滨江集团摘得11宗地块外，大家房产、众安集团、浙江金帝房地产集团等本土民营房企亦有所斩获。从土拍规则来看，8座城市依然延续了土拍规则放松的趋势，以南京为例，本轮集中供地基本取消了租赁住房的配件要求、保证金比例下调至起始总价的20%、优化调整房地价差确保预期利润，并取消了竞得地块数量的限制。图表8：2021-2022年4月全国土地购置面积单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚土地溢价率方面，4月土地溢价率整体呈小幅上升趋势，主要受一线城市的拉动。我们重点关注了100大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，4月溢价率为5.76%，较3月增加1.69pct。具体看，一线城市住宅类用地成交土地溢价率由上月的0.00%大幅提升至14.99%，主要因深圳于月内开展首轮集3忽略供地规模产生的影响。4本报告中所述流拍率计算公式为：流拍率=（流拍地块数量+开拍前停牌地块数量+延期地块数量）/供应地块总量 6中供地，对4月一线城市的土地溢价率产生明显拉动作用；二线城市住宅类用地成交土地溢价率为5.85%，较上月提升1.26pct；三线城市住宅类用地成交土地溢价率较3月小幅下降0.88pct，降至2.39%。图表9：2021-2022年4月100大中城市住宅类用地土地溢价率（单位：%）数据来源：Wind，东方金诚2.开工情况4月，全国房地产新开工面积为9901.41万平方米，同比下降44.19%；施工面积为12328.54万平方米，同比下降38.72%；新开工和施工面积降幅较3月分别扩大21.94pct和17.24pct。竣工面积为3100.75万平方米，同比下降14.19%，降幅较3月收窄1.31pct。4月新开工和施工面积出现大幅下降，竣工面积相对稳定，主要系在全国多地疫情反复的情况下，企业新开工意愿不足，且开工条件受到明显制约，房企销售端和融资端双向受阻，许多房企仍受到流动性问题的困扰；但在保交楼政策的引导下，预售资金监管也在持续优化中，对竣工项目有一定支撑作用，使得竣工方面受到的影响相对较小。图表10：2021-2022年4月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 7数据来源：iFind，东方金诚三、政策端：4月以来稳楼市政策力度持续增强：央行4月下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，5月下调首套房房贷利率下限20个基点；监管层连续发声，持续优化住房领域金融服务，支持合理住房需求和房企信贷需求；地方楼市政策松绑趋势逐步向二线城市延伸，对楼市的扶持力度也明显加大。（一）降准后迎来央行下调首套房房贷利率下限，释放鼓励刚需、继续遏制投资投机需求的信号。4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放资金5300亿元。进入5月，人民银行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。我们认为，继降准后首套房基准利率下调20个基点是受春节后楼市下滑延续，对宏观经济拖累效应加大的影响；另外，头部房企违约风险仍在发酵，地方政府卖地收入大幅下滑，从“有效管控重点风险”角度出发，通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖，也有很强的必要性和针对性。同时，二套房房贷利率下限不变，表明在“房住不炒”基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。（二）监管层持续发声，优化住房领域金融服务，支持合理住房需求，加大对优质项目的支持力度，政策方向继续利好楼市回暖。 84月18日，央行和外汇管理局联合发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中强调了要完善住房领域金融服务，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。通知还对金融机构提出两点要求，一是对受疫情影响需要住院治疗、隔离以及暂时失去收入来源的人群，要求金融机构区分还款能力和还款意愿，区分受疫情影响的短期还款能力和中长期还款能力，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持；二是要求金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。4月29日，中共中央政治局召开会议强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。（三）楼市调控政策松绑城市增多，但热点城市松绑力度