2026年7月房地产行业运行情况报告：销售季节性承压 购房政策持续优化

核心观点 价格及销售表现：7月房地产销售规模季节性下降，1-7月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上月扩大0.2个百分点，但7月单月降幅环比收窄。价格方面，7月70城二手房、新房价格环比跌幅均与上月持平、同比跌幅延续收窄。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳总经理曹源源首席宏观分析师王青 投资端表现：7月房地产投资端延续加速下行趋势。当月房地产开发投资完成额同比下降27.4%，房地产开发资金来源同比下降21.0%，三项开工数据均延续同比下降，土地市场成交面积、成交金额同比、环比均有所下降。 时间 2026年8月18日 政策端：7月30日中共中央政治局召开会议，强调要“加大逆周期调节力度，加力扩大内需”、“稳定房地产市场”；8月7日，北京进一步优化购房措施，放宽限购措施、优化公积金贷款政策。 高频数据显示，8月1-17日，30城日均商品房成交套数为1534套，较7月同期下降11.1%，受季节性因素影响，8月整体成交情况预计维持偏弱水平。我们判断，随着政策效果逐步释放，“金九银十”阶段市场或将呈现显著结构性分化：一线城市依托需求端政策红利，改善及置换需求有望持续释放，销售存在边际回升动力；但大部分低能级城市受制于购房信心不足、库存压力偏大，市场仍将处于持续筑底态势，整体难有明显改善。全国来看，短期内销售端更多将体现为结构性修复，销售同比跌幅或在低基数助力下有所收窄，但总量回升空间有限。 一、价格及销售表现 7月房地产销售规模季节性下降，1-7月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上月扩大0.2个百分点，但7月单月降幅环比收窄。价格方面，7月70城二手房、新房价格环比跌幅均与上月持平、同比跌幅延续收窄。 1.二手房价格 7月70城二手房价格环比跌幅与上月持平、同比跌幅继续收窄。具体看，7月70城二手房价格下跌0.3%，跌幅环比持平。分城市能级来看，7月一线城市二手房环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，其中上海、广州、深圳环比均为上涨，北京环比持平；同期二三线城市二手房价格环比分别下跌0.3%、0.4%，跌幅与上月持平，均已连续下跌39个月。同比来看，7月70城整体跌幅较上月收窄0.3个百分点至5.4%，一二三线城市价格同比跌幅均有所收窄。 数据来源：iFind，东方金诚 2.新建住房价格 新房价格走势与二手房趋同。7月70城新建商品住宅价格环比下跌 0.2%，跌幅与上月持平。一线城市新房价格环比持平，上月为环比上涨0.1%，其中上海、深圳、广州保持环比上涨，北京延续环比下跌，已连续4个月下跌；当月二线城市新房价格再次转为环比下跌，跌幅为0.1%，上月为环比持平；三线城市新房价格环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，已连续38个月下跌。同比来看，7月70城新房同比下跌3.4%，跌幅较上月收窄0.1个百分点。 数据来源：iFind，东方金诚 3.销售表现 7月全国商品房销售面积季节性回落，带动1-7月累计值降幅走阔，但7月单月降幅环比收窄。7月全国商品房销售面积、销售额分别为4881.4万平方米、4773.4亿元，受季节性因素影响，环比均大幅下降，同比亦分别下降13.4%、8.9%，但降幅较上月分别收窄0.9个百分点和5.0个百分点。1-7月全国商品房累计销售面积、销售额分别为4.5亿平方米、4.3万亿元，同比降幅分别为11.8%、13.1%，销售面积降幅较前值扩大0.2个百分点，销售额降幅较前值缩小0.5个百分点。 数据来源：Wind，东方金诚 7月30城日均商品房销售套数为1887套，环比下降26.1%，同比下降4.5%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为605套、812套、470套。其中，一线城市环比下降19.9%，同比增长12.8%；二三线城市环比分别下降30.9%、24.6%，同比分别下降6.9%、17.2%。 二、投资端表现 7月房地产投资端延续加速下行趋势。当月房地产开发投资完成额同比下降27.4%，房地产开发资金来源同比下降21.0%，三项开工数据均延续同比下降，土地市场成交面积、成交金额同比、环比均有所下降。 7月房地产开发投资完成额为4935.3亿元，同比下降27.4%，降幅环比扩大3.0个百分点。1-7月房地产开发投资完成额累计值为4.3万亿元，同比下降19.2%，降幅较前值扩大1.2个百分点，较去年同期扩大7.2个百分点。 数据来源：Wind，东方金诚 1.房地产开发资金来源 7月房地产开发资金来源同比大幅下降，各项开发资金主要来源均为同比下降。具体看，7月房地产开发资金来源为5514.7亿元，同比下降21.0%，降幅较上月收窄4.0个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降35.8%、32.4%、4.2%和14.4%，国内贷款和定金及预收款同比降幅较上月有所收窄，自筹资金和个人按揭贷款降幅环比扩大。1-7月房地产开发资金来源累计值为4.6万亿元，同比下降20.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点，较去年同期扩大12.8个百分点。 2.施工情况 7月三项开工数据延续下行趋势，开工端依旧处于收缩阶段。具体看，7月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为3461.1万平方米、3523.0万平方米和1973.9万平方米，同比分别下降27.8%、35.8%和18.5%，新开工和施工面积同比降幅较上月扩大1.8个百分点、6.5个百分点，竣工面积降幅收窄6.5个百分点。1-7月新开工、施工和竣工面积同比分别下降24.0%、12.7%和23.2%。 3.土地市场 7月土地市场成交面积、成交金额环比、同比均有所下降，土地成交楼面均价同比增长、环比下降。7月100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为1512.4万平方米，同比下降3.4%、环比下降20.0%。其中，一二三线城市占比分别为5.0%、38.8%和56.3%；1对应成交土地总价为1186.0亿元，同比下降1.4%、环比下降21.7%。其中，一二三线城市占比分别为34.1%、39.4%和26.5%；对应成交土地楼面均价为7842.0元/平方米，同比增长2.1%、环比下降2.1%。其中，一二三线城市分别为54018.0元/平方米、7963.0元/平方米和3691.0元/平方米，一二线城市同比分别上涨15.7%、6.2%，环比分别上涨11.1%、2.5%，三线城市同比、环比分别下跌5.1%、18.3%。7月一线城市土地市场成交楼面均价延续上涨，主要系限购政策放宽以来，一线城市销售情况显著改善，叠加供地结构优化调整，共同推动一线城市土地成交价格回暖，但从全国来看，土地市场整体热度仍然维持低位，无显著回暖迹象。 三、政策端 7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中，关于宏观政策，会议强调“实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生”。这意味着，一方面下半年降息有望落地，从而推动房贷利率进一步回落，降低居民购房成本，释放合理住 房需求，托底商品房销售；另一方面，内生消费需求提振也有助于带动物价温和修复，推动实际房贷利率进一步下行，助力房地产市场平稳运行。 关于房地产行业，会议亦明确提出“稳定房地产市场”。我们判断，接下来稳定房地产市场政策将在供需两端发力。供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，接下来要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度。这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。需求端方面，推进城市更新，加快城中村改造和旧改，能够释放刚性需求；除此之外，今年各地还会用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房。最后，今年一些地方会继续放松限购，针对房地产交易环节实施有力度的税费减免，未来还可能通过针对居民房贷实施定向降息、财政补贴等方式，把偏高的实际房贷利率降下来，扭转楼市预期，激发市场购房需求。 8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），一是再次放宽限购措施，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，将有助于购房需求的合理释放；二是进一步加大住房公积金支持力度，上调个人及家庭公积金贷款额度，并增加多项上浮条件。高频数据显示，8月8-17日北京商品房成交套数较8月1-7日日均增加24套，显示北京房地产新政初现成效，再次印证当前政策空间充裕，具备稳定房地产市场的现实条件。 然而，8月1-17日，30城日均商品房成交套数为1534套，较7月同期下降11.1%，受季节性因素影响，8月整体成交情况预计维持偏弱水平。我们判断，随着政策效果逐步释放，“金九银十”阶段市场或将呈现显著结构性分化：一线城市依托需求端政策红利，改善及置换需求有望持续释放，销售存在边际回升动力；但大部分低能级城市受制于购房信心不足、库存压力偏大，市场仍将处于持续筑底态势，整体难有明显 改善。全国来看，短期内销售端更多将体现为结构性修复，销售同比跌幅或在低基数助力下有所收窄，但总量回升空间有限。 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn