2023年7月房地产行业运行情况报告：7月销售端加速下滑，下半年政策空间值得期待

——2023 年 7 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 销售端：7 月楼市加速下滑，当月全国商品房销售面积为 7048.2 万平方米，创本轮下行周期以来单月最低水平，同比下降 15.5%，环比下降 46.1%；全国商品房销售额为 7358.5 亿元，同比下降19.3%，环比下降 44.7%；30 大中城市商品房日均成交套数再次滑落至 3000 套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌。 投资端：销售端加速下滑，叠加头部房企信用风险破裂，对投资意愿形成明显抑制，7 月投资增速持续走低，当月房地产开发投资完成额为 9167.27 亿元，同比下降 12.2%，带动 1-7 月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至 8.5%（1-6 月为 7.9%）；7 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 7089.6 万平方米和 8134.0 万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积同比大幅增长，显示“保交楼”政策持续稳步推进。 政策端：近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，郑州率先发布 15 条稳楼市具体举措，预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策。 8 月 21 日，全国银行间同业拆借中心公布新版 LPR 报价：1 年期品种报 3.45%，较上月下调 0.1 个百分点；5 年期以上品种报 4.20%，与上月持平。本月 LPR 报价调整中，5 年期以上期限品种未作调整出乎市场预料。7 月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7 月 24 日中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。我们判断，8 月 5 年期以上 LPR 报价未作调整，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。高频数据显示，8 月 1 日-24日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2477 套，7 月为日均 2687 套，8 月份销售端加速下滑的局面已基本确定。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。我们认为，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR 报价还有可能持续下调。 报告正文： 一、销售端：7 月楼市加速下滑，当月全国商品房销售面积为 7048.2 万平方米，创本轮下行周期以来单月最低水平，同比下降 15.5%，环比下降 46.1%；全国商品房销售额为 7358.5 亿元，同比下降 19.3%，环比下降 44.7%；30 大中城市商品房日均成交套数再次滑落至 3000 套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌。 1.销售情况 7 月，房地产销售端出现加速下滑趋势。7 月全国商品房销售面积为 7048.2 万平方米，同比下降15.5%，环比下降 46.1%，创本轮下行周期以来单月最低水平；全国商品房销售额为 7358.5 亿元，同比下降 19.3%，环比下降 44.7%。从 30 大中城市商品房成交数据来看，7 月 30 大中城市商品房日均成交套数为 2687 套，再次滑落至 3000 套以下水平，同比下降 30.0%（去年同期为 3838 套），环比下降 26.6%（上月为 3658 套）。 数据来源： Wind，东方金诚整理 2.价格表现 7 月，70 城新建商品住宅价格环比下降城市数量持续增多，环比跌幅持续扩大。70 大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的 31 个减少至 20 个，环比下降城市数量由 38 个增至 49 个。具体看，7月 70 城新建商品住宅价格同比下降 0.57%，降幅较 6 月扩大 0.14 个百分点；环比下降 0.23%，降幅较6 月扩大 0.17 个百分点。分城市能级看，一线城市 7 月价格与上月持平，已连续两个月保持持平；二三线城市环比分别下跌 0.2%和 0.3%，跌幅较上月分别扩大 0.2 个百分点。 二手房住宅价格同比跌幅持续扩大，已连续 3 个月下跌。7 月环比下降城市数量为 63 个，与上月持平，在 70 城中占比九成。具体看，7 月 70 城二手住宅价格同比下跌 3.06%，已连续下跌 18 个月，跌幅较上月扩大 0.27 个百分点；7 月 70 城二手住宅价格环比下跌 0.47%，一二三线城市环比分别下跌0.8%、0.5%和 0.4%，高能级城市下跌趋势较低能级城市更为显著。 二、投资端：销售端加速下滑，叠加头部房企信用风险破裂，对投资意愿形成明显抑制，7 月投资增速持续走低，当月房地产开发投资完成额为 9167.27 亿元，同比下降 12.2%，带动 1-7 月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至 8.5%（1-6 月为 7.9%）；7 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为7089.6 万平方米和 8134.0 万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积同比大幅增长，显示“保交楼”政策持续稳步推进。 7 月投资增速持续走低。当月房地产开发投资完成额为 9167.27 亿元，同比下降 12.2%，降幅较上 月扩大 1.85 个百分点，带动 1-7 月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至 8.5%（1-6 月为 7.9%）。 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 7 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 7089.6 万平方米和 8134.0 万平方米，同比分别下降25.9%和 22.9%，降幅较上月分别收窄 4.4 个百分点和 3.9 个百分点。我们认为新开工面积和施工面积保持双位数的大幅负增主要有以下两点原因：一是二季度以来楼市走弱，带动市场投资意愿下降，近期销售端出现加速下滑，对投资信心形成更深层次打击；二是近期碧桂园等龙头房企信用风险事件的爆发，对市场形成较大震动，进一步抑制了房企的投资意愿。竣工方面，7 月全国房地产竣工面积为4501.3 万平方米，同比增长 33.1%，增速较上月扩大约 16.8 个百分点，“保交楼”政策仍在稳步推进。 2.土地市场 本月供地数量明显下降，土地市场仍表现为供大于求。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，7 月 100 大中城市供应土地 440 宗，环比大幅减少 47%（上月为 833 宗）；成交土地 309 宗，环比下降 36%（上月为 482 宗）。具体看，一二三线城市供应数量分别为 12 宗、153 宗和 275 宗，成交土地数量分别为 20 宗、67 宗和 222 宗。 三、政策端：近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，郑州率先发布 15 条稳楼市具体举措，预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策。 7 月 27 日，住房和城乡建设部部长召开企业座谈会，会议提到“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。”“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益”。8 月 3 日，郑州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出支持房地产市场平稳健康发展的 15 条具体措施，包括落实“认房不认贷”、取消限售、有序下调存量房贷利率等内容。我们认为，这是对 7 月中央政治局会议中提到的“因城施策用好政策工具箱”的进一步落实，接下来，预期会有更多一二线城市在“认房不认贷”、首付比例和贷款利率以及改善型住房免交税等房地产核心政策方面进行优化调整。 8 月 21 日，全国银行间同业拆借中心公布新版 LPR 报价：1 年期品种报 3.45%，较上月下调 0.1个百分点；5 年期以上品种报 4.20%，与上月持平。本月 LPR 报价调整中，5 年期以上期限品种未作调整出乎市场预料。7 月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7 月 24 日中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。我们判断，8 月 5 年期以上 LPR 报价未作调整，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。高频数据显示，8 月 1 日-24 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2477 套，7 月为日均 2687 套，8 月份销售端加速下滑的局面已基本确定。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。我们认为，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR 报价还有可能持续下调。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。