2026年7月地产债运行情况报告：政治局会议强调稳定房地产市场 北京跟进优化调整限购措施

——2026年7月地产债运行情况报告 核心观点 7月地产债发行成本随信用债发行利率回落，但地产债发行规模环比、同比均有所下降，央企和地方国企地产债净融资由正转负，民企净融资缺口环比走扩。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳执行总监于丽峰首席宏观分析师王青 7月行业信用风险总体平稳，月内利差上旬小幅冲高、中下旬震荡修复，二级市场交易活跃度环比下降，2只地产债价格跌幅超过1%。 7月无新发境外地产债，仅花样年集团因债务重组对价安排发行3只置换债券，合计规模19.7亿美元；当月净融资由正再度转负。 时间 2026年8月11日 7月30日中共中央召开政治局会议，强调要“加大逆周期调节力度，加力扩大内需”、“稳定房地产市场”，我们认为：一方面下半年降息有望落地，从而推动房贷利率进一步回落，降低居民购房成本，释放合理住房需求，托底商品房销售；另一方面，稳定房地产市场是修复居民消费信心的关键抓手，而内生消费需求得到激发后，将带动物价温和修复，也有利于推动实际房贷利率进一步下行，助力房地产市场平稳运行。接下来，稳定房地产市场政策将在供需两端持续发力。8月7日，北京进一步优化购房措施，购房成本将进一步下降，有助于购房需求的合理释放。总体上看，当前政策空间充裕，具备稳定房地产市场的现实条件，政策层面也持续释放支持行业平稳发展的信号。后续地产行业信用风险总体有望保持平稳，但行业内部分化延续，结构性风险仍需关注。 一、7月地产债发行成本随信用债发行利率继续回落，但地产债发行规模环比、同比均有所下降，央企和地方国企地产债净融资由正转负，民企净融资缺口环比走扩。 7月地产债发行规模环比、同比下降，净融资再度转负。具体看，7月地产债发行规模为255.5亿元，环比、同比分别下降46.6%、40.2%；同期地产债到期规模为363.5亿元，环比增长9.5%，同比下降3.9%；当月净融资由正转负至-108.0亿元，环比、同比分别减少254.5亿元、156.6亿元。1-7月，地产债累计发行量为2003.2亿元，同比增长7.5%；净融资缺口为352.6亿元，较上年同期收窄37.5亿元。 从发行结构来看，央企和地方国企地产债净融资由正转负，民企净融资缺口环比扩大。具体看，7月共计8家中央国有房企发行地产债8只，发行规模为144.00亿元，环比、同比分别下降2.0%、38.8%；共计13家地方国有房企发行地产债17只，发行规模为104.0亿元，环比、同比分别下降68.6%、39.3%；仅新城控股1家民企发行地产债，发行规模为7.5亿元。净融资方面，7月中央国有房企、地方国有房企净融资由正转负，分别为-29.7亿元、-39.2亿元，环比、同比均有所下降，民企净融资缺口环比扩大至39.1亿元。 数据来源：Wind东方金诚 7月地产债市场信用风险整体平稳，伴随全市场信用债发行利率中枢下移，地产债融资成本延续回落。7月全市场地产债金额加权平均发行利率为2.0%，较上月下行9.9BP。月内主力发行品种为3年期AAA级地产债，共计发行6只，发行利率为2.2%，较上月上行7.1BP，与地产债整体利率走势相背离，主要系样本数量偏低，个券发行利率偏高对平均值造成较大扰动所致。整体来看，7月在地产债金额加权平均发行期限环比拉长0.5年的背景下，地产债平均发行利率仍显著下行，反映其实际融资成本有所下降。 二、7月行业信用风险总体平稳，月内利差呈现上旬小幅冲高、中下旬震荡修复走势，二级市场交易活跃度环比下降，2只地产债价格跌幅超过1%。 7月行业信用风险总体平稳，月内利差呈现上旬小幅冲高、中下旬震荡修复走势。具体看，月初行业利差为73.5BP,上旬受6月房企销售情况不及预期、楼市转入传统淡季，以及部分主体评级终止等因素影响，风险偏好走弱，利差小幅上行至7月8日高点79.5BP；7月13日《扩大消费“十五五”规划》发布，政策围绕住房消费、城中村改造修复中长期行业预期，叠加全月流动性宽松，板块开启缓慢震荡修复走势，中下旬利差震荡下行，月末利差收于72.6BP，较月初小幅下行0.9BP；国企利差与行业利差走势趋同，利差小幅升高后震荡下行，月末利差较月初小幅下行1.7BP至69.0BP；月内民企利差整体呈现震荡下行走势，月末利差收于138.4BP，较月初下行5.5BP。 7月，地产债二级市场交易活跃度环比下降。当月地产债成交只数和成交额分别为1489只和1935.73亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降4.9%和14.4%。 数据来源：Wind东方金诚 7月地产债价格整体保持平稳，价格异动频次环比减少，2只债券价格跌幅超1%。具体看，月内债券单日价格偏离幅度超1%的频次环比减少11次至12次，涉及10家房企、12只债券。4其中单日价格跌幅超过1%的频次环比增加1次至2次，涉及主体为北京城建和北京首创城发集团。 三、7月无新发境外地产债，净融资再度转负。 7月无新发境外地产债，仅花样年集团因债务重组对价安排发行3只置换债券，合计规模19.7亿美元；当月境外债到期规模为8.2亿美元，涉及主体为五矿地产和首开集团，净融资由正再度转负至-8.2亿美元。 四、7月，无新增境内外债券违约及展期主体。 7月，无新增境内外债券违约及展期主体。月内共计新增2只境内展期债券，涉及债券规模为16.4亿元；月内无新增违约或展期境外债券。 7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中，关于宏观政策，会议强调“实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、 优化供给，切实保障和改善民生”。这意味着，一方面下半年降息有望落地，从而推动房贷利率进一步回落，降低居民购房成本，释放合理住房需求，托底商品房销售；另一方面，房价下行带来的居民账面资产缩水，是当前消费偏弱的重要原因，因此，稳定房地产市场是修复居民消费信心的关键抓手。与此同时，内生消费需求得到激发后，将带动物价温和修复，也有利于推动实际房贷利率进一步下行，助力房地产市场平稳运行。 关于房地产行业，会议亦明确提出“稳定房地产市场”。我们判断，接下来稳定房地产市场政策将在供需两端发力。供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，接下来要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度。这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。需求端方面，推进城市更新，加快城中村改造和旧改，能够释放刚性需求；除此之外，今年各地还会用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房。最后，今年一些地方会继续放松限购，针对房地产交易环节实施有力度的税费减免，未来还可能通过针对居民房贷实施定向降息、财政补贴等方式，把偏高的实际房贷利率降下来，扭转楼市预期，激发市场购房需求。 8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），一是再次放宽限购措施，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，将有助于购房需求的合理释放；二是进一步加大住房公积金支持力度，上调个人及家庭公积金贷款额度，并增加多项上浮条件，对于降低购房成本具有积极意义。 总体上看，当前政策空间充裕，具备稳定房地产市场的现实条件，政策层面也持续释放支持行业平稳发展的信号。展望后续，房地产行业仍将保持温和修复态势，地产行业信用风险总体有望保持平稳，但行业内部分化延续，结构性风险仍需关注。 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn