2026年4月地产债运行情况报告：政治局会议再提稳地产行业信用利差显著收窄

——2026年4月地产债运行情况报告 核心观点 作者 4月地产债发行规模环比、同比增长，到期规模环比下降，共同推动净融资缺口大幅收窄至22.3亿元。月内地产债发行利率环比下行，房企拉长久期以锁定较低融资成本，带动地产债平均发行期限小幅拉长。 东方金诚研究发展部 分析师唐晓琳执行总监于丽峰首席宏观分析师王青 4月地产债信用风险保持平稳，行业利差小幅下行，国企、民企利差与行业利差走势趋同。月内地产债价格整体保持平稳，二级市场交易活跃度环比小幅提升。 时间 4月仅首开集团发行1只规模为3.5亿美元境外地产债，境外地产债净融资缺口环比小幅收窄0.4亿美元至17.8亿美元。 2026年5月12日 4月无新增境内外债券违约或展期主体。 高频数据显示，4月楼市成交显著分化，30城商品房日均销售环比回落，其中一线城市因限购放宽小幅回暖、二三线城市明显下行，楼市复苏仍需政策持续支持。2026年4月28日中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，后续政策将继续从供需两端协同发力。在此背景下，行业信用环境阶段性平稳，但基本面尚未实质修复，唯有政策持续托底带动楼市趋势性回暖，才能夯实房企经营与现金流基础，化解房企潜在信用压力，稳定行业中长期信用走势。 一、4月地产债发行规模环比、同比增长，到期规模环比下降，共同推动净融资缺口大幅收窄至22.3亿元。月内地产债发行利率环比下行，房企主动拉长久期以锁定较低融资成本，带动地产债平均发行期限小幅拉长。 4月地产债净融资缺口大幅收窄。4月地产债发行规模为444.0亿元，环比、同比分别增长22.7%、13.9%；同期地产债到期规模为466.3亿元，环比下降25.1%，共同推动净融资缺口大幅收窄至22.3亿元。 从发行结构来看，中央国有房企、地方国有房企和民营房企发行规模占比为32.4%、64.8%和2.9%。1具体看，4月共计10家中央国有房企发行地产债13只，发行规模为143.7亿元，环比增长1.1%，同比下降33.6%；共计23家地方国有房企发行地产债36只，发行规模为287.5亿元，环比、同比分别增长41.1%和77.0%；共计2家民营房企发行地产债2只，发行规模为12.8亿元，环比下降19.5%，同比增长16.4%，发债民企为滨江集团和新希望五新实业集团。净融资方面，4月中央国有房企、地方国有房企和民营房企到期规模分别为147.0亿元、268.6亿元和50.7亿元，环比分别下降30.0%、22.0%和25.7%，带动央企地产债和民企地产债净融资缺口分别收窄至3.3亿元和37.9亿元、地方国有企业地产债净融资由负转正至18.7亿元。 4月地产债发行成本下降、发行期限小幅拉长。4月全市场地产债金额加权平均发行利率为2.4%，较上月下行23.5bp。月内主力发行品种为3年期AAA级地产债，共计发行16只，发行利率为2.3%，较上月下行3.6bp；4月地产债金额加权平均发行期限为4.0年，环比拉长0.3年。整体来看，当月资金面超常宽松，债券市场收益率整体下行，推动包括地产债在内的信用债发行成本整体下降。在此背景下，企业拉长久期，平均发行期限有所拉长。 二、4月地产债信用风险保持平稳，行业利差小幅下行，国企、民企利差与行业利差走势趋同。月内地产债价格异动频次有所回落，二级市场交易活跃度环比小幅提升。 4月地产债信用风险保持平稳，行业利差小幅下行。具体看，月内行业利差最高点出现在首个交易日，为93.4bp,随后利差大体保持下行态势，月末收于80.8bp，较月初下行12.6bp。分主体类型来看，国企利差、民企利差与行业利差走势趋同。其中，国企利差月内合计下行12.1bp，月末收于69.4bp；民企利差月内合计下行5.5bp，月末收于208.6bp。 万科展期后，地产债融资成本整体上行，3月前始终保持在较高水平，4月何以明显下行？一方面，4月资金面非常宽松，理财回流推动非银配置需求提升，而信用债市场整体收益率和利差处于低位，部分央国企地产债配置需求上升，推动利差下行；另一方面，中航产融的全额兑付，在一定程度上提振了市场对国有企业的投资信心，推动信用风险偏好回升，信用溢价压缩、利差收窄。 数据来源：大智慧东方金诚 4月，地产债二级市场交易活跃度环比持续提升。当月地产债成交只数和成交额分别为1664只和2623.8亿元，债券成交数量和成交总额环比分别提升1.2%和6.5%。 数据来源：Wind东方金诚 4月地产债价格整体保持平稳，仅少量债券发生价格异动。具体看，月内债券单日价格偏离幅度超1%的频次为42次，涉及19家房企、37只债券。5其中单日价格跌幅超过1%的频次为13次，涉及7家主体、11只债券，无跌幅超过3%的债券。 三、4月仅首开集团发行1只规模为3.5亿美元境外地产债，当月境外地产债净融资缺口环比小幅收窄0.4亿美元至17.8亿美元。 4月境外地产债发行规模仍维持低位，月内仅首开集团发行1只境外地产债，发行规模为3.5亿美元；当月境外债到期规模为21.3亿美元，环比小幅增长14.3%、同比大幅下降40.2%，净融资缺口环比收窄0.4亿美元至17.8亿美元。 四、4月无新增境内外债券违约或展期主体。 ·· 4月新增1只境内债展期债券，涉及债券规模为12.0亿元；新增1只境内债违约债券，涉及债券规模为82.0亿元，上述债券涉及主体均为前期出险房企。境外债方面，无新增违约债券。 6本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 高频数据显示，4月30城日均商品房销售数量为2141套，环比下降10.0%。其中，一二三线城市日均商品房销售套数分别为795套、810套和536套，一线城市环比增长7.9%，二三线城市环比分别下降23.7%、7.7%。这意味着，一线城市楼市企稳迹象主要系放宽限购所带来的短期刺激效应，从全国范围来看，尚未形成全面回暖趋势。并且，4月30城日均销售数量环比显著下降，表明政策边际效应递减，楼市回暖趋势有所弱化，后续为推动行业形成全面性、长期性的回暖趋势，仍有赖政策的持续支持。 2026年4月28日中央政治局会议强调要“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，表明未来一段时间政策仍将从供需两端持续发力以稳定房地产市场。 供给端方面，当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿，然而，截至2026年3月房地产开发贷余额为13.2万亿，同比降幅为5.1%， 较前值扩大2.1个百分点。这意味着“白名单”审批额度持续扩容，但实际落地的贷款资金与审批额度之间仍有较大差距。接下来，要进一步引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。 需求端方面，推进城市更新，加快城中村改造和旧改；用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房等为需求端核心政策。截至2026年3月底，住宅类商品房待售面积为4.28亿平方米，按每套平均90㎡估算，对应住宅库存约475万套，按照10%-20%比例将其转化为保障房，潜在空间约为47-95万套，理论上看收购商品房用于保障房具备充足的市场空间。然而，当前政策推进存在多个难点、堵点。其一，专项债发行规模偏低、节奏偏缓。据中指日前披露，截至2026年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券仅60余亿元；其二，配套资金缺口较大，地方政府普遍面临财政紧张问题，地方政府投资意愿较弱；其三，去化困难的项目主要集中于低能级城市或城市远郊，不符合保障房对于交通便利、配套完善等方面的要求，两者间存在明显的供需错配问题；并且，保障房收益水平普遍有限，进一步制约地方政府推进意愿。 当前，我国正处于推动房地产行业高质量发展的关键阶段，收购商品房用于保障房并非单纯的短期刺激政策，在满足去化目标的同时，推动商品房成功转化、在民生领域发挥真正作用亦是政策的核心目标。为推动政策进一步落地见效，仍需从制度建设层面逐步优化完善，短期内该政策恐难以对房地产市场产生实质性影响。 此外，各地仍将因城施策逐步优化购房相关政策，部分区域还将继续放松限购，针对房地产交易环节实施有力度的税费减免，预期这部分政策仍将对楼市产生脉冲性作用，但全国性、长期性回暖趋势的达成，关键仍在于引导实际利率下行至合理水平。未来可能通过针对居民房贷实施定向降息、财政补贴等方式，进一步推动实际房贷利率下行，从而扭转楼市预期，激发市场购房需求。 整体来看，当前行业信用环境进入阶段性平稳区间，政策的持续发力将为行业信用修复进一步创造有利环境。然而，行业信用基本面尚未实现实质性修复，唯有楼市形成趋势性企稳回暖态势，才能有效夯实房企经营与现金流基础，从根本上化解房企潜在信用压力，稳固行业中长期信用格局，后续仍需持续关注房地产行业相关政策和楼市走向。 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方/发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层电话：86-10-62299800(总机)传真：86-10-62299803邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn