2024年7月地产债运行情况报告：7月地产债发行规模同比下降 民企地产债利差显著收窄

——2024 年 7 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 7 月，地产债发行规模同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大；其中，国企和民企发行规模均表现为同比大幅下降，净融资额双双落入负值区间。受政策利率下降和“资产荒”延续等因素影响，7 月地产债发行利率持续下降。 7 月地产债利差震荡下行，其中民企利差下行幅度超过 1000bp；月内二级市场价格异动频次较上月有少量增加，债券跌幅超过 30%房企数量有所增加，债券交易活跃度略有提升。 7 月共计 3 家房企发行境外债，合计规模为 9.14 亿美元，净融资缺口为 11.95 亿美元。 7 月无新增境内外违约主体，新增境内债展期主体 1 家。 高频数据显示，7 月 1-31 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 2498 套，同比下降 7.6%，楼市下行趋势尚未得到根本性扭转。7 月 30 日召开的中共中央政治局会议中指出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”在本次会议公报中，房地产政策继续放在防风险部分，结合具体的政策安排，我们判断下半年房地产政策仍将延续渐进调整的模式，出台强刺激措施的可能性很小。我们认为，接下来“收购存量商品房用作保障性住房”将以更大力度推进，预计后期央行专项政策工具有增加额度的可能；再者，房贷利率仍是当前楼市的症结所在，未来将继续引导居民房贷利率较大幅度下行，逐步扭转居民实际房贷利率偏高的局面。 报告正文： 一、7 月地产债发行规模同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大；其中，国企和民企发行规模均表现为同比大幅下降，净融资额双双落入负值区间。受政策利率下降和“资产荒”延续等因素影响，7 月地产债发行利率持续下降。 7 月地产债发行量同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大。7 月共计 19 家房企发行地产债28 只，合计发行规模为 206.2 亿元，发债企业和发债数量同比分别下降 26.9%和 41.7%，发行规模同比大幅下降 59.6%。净融资方面，受发行端影响，当月净融资缺口扩大至 118.9 亿元，前值为 85.9 亿元。 国企、民企发行规模均大幅下降，净融资额双双落入负值区间。7 月国企发行规模同比大幅下降53.0%至 200.7 亿元，到期规模同比增长 16.9%至 245.6 亿元，净融资额为-44.9，缺口与上月基本持平；民企方面，当月仅金辉集团 1 家民企通过中债增进担保发行地产债，发行规模为 5.5 亿元，当月发行量同比下降 93.4%，到期规模为 79.4 亿元，同比下降 58.7%，净融资缺口为 73.9 亿元。 7 月地产债发行利率延续下行趋势。7 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 9 只，加权平均利率为 2.44%，较上月再下行 13bp，主要系政策利率下调和“资产荒”延续等因素所带来的影响。 二、7 月地产债利差震荡下行，其中民企利差下行幅度超过 1000bp；月内二级市场价格异动频次较上月有少量增加，债券跌幅超过 30%房企数量有所增加，债券交易活跃度略有提升。 7 月行业利差整体呈现震荡下行趋势，其中民企利差下行幅度超过 1000bp。具体看，7 月行业利差由 85.29bp 下行至 74.50bp，合计下行幅度为 10.79bp；国企利差呈现小幅下行趋势，月内利差由 55.78bp下行 3.75bp 至 52.03bp；民企利差由月初的 4321.10bp 大幅下行至 3241.96bp，下行幅度合计为1079.14bp。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 7 月，地产债二级市场交易活跃度有小幅上升。当月地产债成交只数和成交额分别为 798 只和1215.04 亿元，债券成交数量和成交总额环比小幅提升 2.3%和 3.0%。 7 月地产债价格异动频次环比略有增加，债券跌幅超 30%的房企数量增加。7 月，债券单日价格偏离幅度超 10%的频次为 87 次，较上月增加 20 次，涉及 15 家房企、27 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 45 次，上月为 35 次；跌幅超过 30%的频次为 34 次，涉及 11 家主体，分别为碧桂园、金科地产、石家庄勒泰、上海宝龙实业、世茂股份、深圳龙光、光大嘉宝、远洋控股、泰禾集团、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超 10%的频次 42 次，涨幅超 30%的频次为 34 次，涉及 5 家房企，分别为碧桂园、融创集团、阳光城集团、上海宝龙实业和深圳龙光。 三、7 月共计 3 家房企发行境外债，合计规模为 9.14 亿美元，净融资缺口为 11.95 亿美元。 7 月共计发行 6 只境外地产债，合计规模为 9.14 亿美元，发债主体包括太古股份、越秀地产和新鸿基地产等 3 家房企；当月到期规模为 21.09 亿美元，净融资缺口为 11.95 亿美元。 四、7 月无新增境内外违约主体，新增境内债展期主体 1 家。 7 月新增 3 只境内债展期债券，涉及债券余额为 41.9 亿元，涉及主体为厦门中骏、旭辉集团和当代节能置业，其中厦门中骏为首次发生境内债展期；7 月无新增境内外违约主体。 高频数据显示，7 月 1-31 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 2498 套，同比下降 7.6%，楼市下行趋势尚未得到根本性扭转。7 月 30 日召开的中共中央政治局会议中指出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”在本次会议公报中，房地产政策继续放在防风险部分，结合具体的政策安排，我们判断下半年房地产政策仍将延续渐进调整的模式，出台强刺激措施的可能性很小。我们认为，接下来“收购存量商品房用作保障性住房”将以更大力度推进，预计后期央行专项政策工具有增加额度的可能；再者，房贷利率仍是当前楼市的症结所在，未来将继续引导居民房贷利率较大幅度下行，逐步扭转居民实际房贷利率偏高的局面。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。