2024年8月地产债运行情况报告：8月地产债发行规模显著回升 国企净融资额大幅回正

——2024 年 8 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳 核心观点： 8 月国企和民企地产债发行规模环比出现不同程度增长，其中国企地产债净融资已大幅回正，民企仍存在一定净融资缺口。8 月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末新发地产债利率显著提升，带动当月平均发行利率小幅上行。 受信用债整体利差走势影响，下半月地产债利差走势逆转，月内整体表现为小幅上行；二级市场价格异动频次连续小幅增多，但涉及主体仍集中于已违约或展期主体，债券交易活跃度较上月略有下降。 8 月仅 1 家房企发行境外债，发行规模为 4 亿美元。受当月到期量较大影响，净融资缺口扩大至 37.69亿美元。 8 月新增 1 家境外债违约主体，无新增境内债违约或展期主体。 销售端承压仍是当前房企面临的共性问题。高频数据显示，8 月 1-31 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 2199 套，同比下降 20.6%，环比下降 12.0%，这意味着当前销售端仍面临较大去库存压力，收购存量商品房用于保障性住房将是去库存工作的重要一环。国务院新闻办公室于 2024 年 8月 23 日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中关于房地产市场再次提到，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。我们认为，收购存量商品房用作保障性住房是当前去库存的重要手段，然而由于收储工作存在供需错配、价格难以确定等诸多矛盾点，多数城市推进速度偏慢，相关政策正处于边际修正过程，后续随着政策逐步优化，推进节奏有望进一步加快，以实现在一定程度上缓解去库存压力、改善房企现金流的目的。 报告正文： 一、8 月国企和民企地产债发行规模环比出现不同程度增长，其中国企地产债净融资已大幅回正，民企仍存在一定净融资缺口。8 月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末新发地产债利率显著提升，带动当月平均发行利率小幅上行。 8 月地产债发行量环比大幅提升，同比降幅显著收窄。8 月共计 27 家房企发行地产债 41 只，合计发行规模为 389.5 亿元，环比来看，发行人数量、发债数量和发债规模分别增长 42.1%、46.4%和 88.9%；同比来看，发债企业数量增长 12.5%，发债数量和规模仍有 4.7%和 2.6%的小幅下降，但降幅较上月已明显收窄。净融资方面，受发行量回升影响，当月净融资重回正值区间，为 109.4 亿元，前值为-118.9亿元。 国企、民企发行规模环比出现不同程度回升，国企净融资额大幅回正。8 月国企发行规模环比增长 79.5%、同比增长 0.7%至 360.2 亿元，到期规模同比下降 6.8%至 209.6 亿元，净融资额由负转正至150.6 亿元，上月为-44.9 亿元；民企方面，当月共计 3 家民企发行 5 只地产债，分别为滨江集团、卓越商管和美的置业，合计发行规模为 29.3 亿元，比上月多增 23.8 亿元，但同比下降 30.6%，到期规模为 70.6 亿元，同比下降 62.5%，净融资缺口较前值下降 32.6 亿元至 41.3 亿元。 图表 3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%） 受月末信用债收益率上行影响，8 月地产债发行利率小幅上行。8 月，地产债主力品种为 3 年期AAA 级地产债，共计发行 14 只，加权平均利率为 2.49%，较前值上行 5bp，主要系 8 月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末发行的信用债利率显著提升，导致月内平均发行利率小幅上行。 二、受信用债整体利差走势影响，下半月地产债利差走势逆转，月内整体表现为小幅上行；二级市场价格异动频次连续小幅增多，但涉及主体仍集中于已违约或展期主体，债券交易活跃度较上月略有下降。 行业利差走势在月内出现拐点，下半月利差小幅走扩。具体看，8 月上半月行业利差延续下行趋势，由 72.55bp 下行至 61.73bp，8 月 13 日后利差走势出现逆转，月末收至 77.10bp,月内合计上行幅度为4.55bp；国企利差与行业利差走势趋同，月内先是由 52.57bp 下行至 48.34bp，后上行至 60.06bp，月内合计上行幅度为 7.49bp；民企利差由月初的 2320.33bp 收窄至 2314.86bp 后，亦转为走扩态势，月 末收至 2386.62bp，月内合计上行幅度为 66.30bp。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 8 月，地产债二级市场交易活跃度有小幅下降。当月地产债成交只数和成交额分别为 751 只和1103.29 亿元，债券成交数量和成交总额环比小幅下降 5.9%和 9.2%。 8 月地产债价格异动频次环比持续增加，上涨和下跌频次基本持平。8 月，债券单日价格偏离幅度超 10%的频次为 116 次，较上月增加 29 次，涉及 11 家房企、25 只债券。具体看，单日价格跌幅超过10%的频次为 56 次，上月为 45 次；跌幅超过 30%的频次为 40 次，涉及 8 家主体，分别为碧桂园、上海宝龙实业、奥园集团、深圳龙光、远洋控股、泰禾集团、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超 10%的频次 60 次，涨幅超 30%的频次为 42 次，涉及 5 家房企，分别为碧桂园、融创集团、阳光城集 团、上海宝龙实业和深圳龙光。 三、8 月仅 1 家房企发行境外债，发行规模为 4 亿美元。受当月到期量较大影响，净融资缺口扩大至37.69 亿美元。 8 月共计发行 1 只境外地产债，发行规模为 4 亿美元，发债主体为新世界发展有限公司；当月到期规模为 41.69 亿美元，净融资缺口为 37.69 亿美元,前值为 11.95 亿美元。 四、8 月新增 1 家境外债违约主体，无新增境内债违约或展期主体。 8 月新增 1 只境内债展期债券，涉及债券余额为 15.0 亿元，涉及主体为远洋控股；新增 1 只境内债违约债券，涉及债券余额为 10.4 亿元，涉及主体为荣盛股份；新增 3 只境外债违约债券，涉及主体为富力地产，3 只债券本金合计为 45.27 亿美元，当期利息合计为 1.47 亿美元，截至宽限期 8 月 11日 3 只债券均未兑付利息。 销售端承压仍是当前房企面临的共性问题。高频数据显示，8 月 1-31 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 2199 套，同比下降 20.6%，环比下降 12.0%，这意味着当前销售端仍面临较大去库存压力，收购存量商品房用于保障性住房将是去库存工作的重要一环。国务院新闻办公室于 2024 年 8 月 23 日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中关于房地产市场再次提到，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。我们认为，收购存量商品房用作保障性住房是当前去库存的重要手段，然而由于收 储工作存在供需错配、价格难以确定等诸多矛盾点，多数城市推进速度偏慢，相关政策正处于边际修正过程，后续随着政策逐步优化，推进节奏有望进一步加快，以实现在一定程度上缓解去库存压力、改善房企现金流的目的。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。