2024年11月地产债运行情况报告：受行业基本面支撑 二级市场利差显著下行

——2024 年 11 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳 核心观点： 11 月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负，其中国企债因到期量增加导致净融资转负，民企债净融资额则由负转正。受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11 月地产债发行利率出现大幅下行。 受行业基本面支撑，月内行业利差整体呈现下行走势，二级市场价格异动频次环比无显著增加，地产债交易活跃度小幅上升。 11 月新发境外地产债规模仅为 0.05 亿美元，净融资缺口进一步扩大至 18.56 亿美元。 11 月无新增境内外债券违约或展期主体。 高频数据显示，11 月 1-30 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 3454 套，环比下降 6.66%（剔除了国庆假期的影响，对比基数为 10 月 9-31 日），不排除季节性因素带来的影响；从同比数据来看，11 月日均成交套数较去年同期大幅增长 20.41%。我们认为，11 月楼市大体延续了 9 月 26 日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向以来楼市出现的积极变化，其中，11 月 19 日之后契税等减税政策全面落地，对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；12 月在政策利好和房企年底冲业绩等因素共同作用下，楼市热度大概率会延续。后续房地产支持政策在降低房贷利率，加大“白名单”项目贷款拨付力度等方面还有较大空间。若政策支持到位，接下来房地产市场存在趋势性止跌回稳的潜力，这也将推动房企信用风险进一步收敛。 报告正文： 一、11 月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负，其中国企债因到期量增加导致净融资转负，民企债净融资额则由负转正。受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11 月地产债发行利率出现大幅下行。 11 月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负。11 月共计 20家房企发行地产债 27 只，合计发行规模为 282.55 亿元，环比大幅增长 25.3%，同比微降 1.4%。净融 资方面，11 月地产债到期规模同比、环比分别增长 6.7%和 59.4%，拖累净融资额再度转负至-34.3 亿元，上月为 26.7 亿元。 国企债净融资转负，民企债净融资额则由负转正。11 月国企地产债发行规模为 246.3 亿元，同比下降 9.4%，环比增长 9.2%；当月到期量环比、同比均大幅增长，拖累净融资额由正转负至-46.9 亿元。民企债方面，当月共计 4 家民营房企发行 4 只地产债，合计规模为 36.3 亿元，净融资额由负转正至 12.6亿元，上月为-20.4 亿元。 受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11 月地产债发行利率大幅下行。11 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 10 只，加权平均利率为 2.66%，较前值大幅下行 41bp，与信用债发行利率整体变化方向一致。 二、受行业基本面支撑，月内行业利差整体呈现下行走势，二级市场价格异动频次环比无显著增加，地产债交易活跃度小幅上升。 受益于政策继续加码提振行业景气度，11 月地产债利差整体呈现下行走势。具体看，月初行业利差为 120.47bp，月末收至 104.44bp，月内大体延续下行走势，利差合计下行幅度为 16.03bp。其中，国企利差与行业利差走势趋同，由月初的 90.68bp 下行至月末的 75.62bp，月内合计下行幅度为15.06bp；民企利差则出现小幅上行，月末利差收至 2415.54bp，较月初上行 16.61bp。 图表 6：境内地产债利差走势（单位：bp） 11 月，地产债二级市场交易活跃度持续上升。当月地产债成交只数和成交额分别为 835 只和1186.45 亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长 5.4%和 27.4%。 11 月地产债价格异动频次无显著增加，价格异动集中于已违约或展期房企。11 月，债券单日价格偏离幅度超 10%的频次为 80 次，较上月增加 3 次，涉及 12 家房企、24 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 40 次，上月为 38 次；跌幅超过 30%的频次为 23 次，涉及 6 家主体，分别为上海宝龙实业、深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团、远洋控股和融创集团；月内单日价格涨幅超 10%的频次 40 次，涨幅超 30%的频次为 26 次，涉及 9 家房企，分别为上海宝龙实业、中南建设、金科地产、世茂股份、远洋控股、深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团和融创集团。 三、11 月新发境外地产债规模仅为 0.05 亿美元，净融资缺口进一步扩大至 18.56 亿美元。 11 月远东发展发行境外地产债 1 只，发行规模为 0.05 亿美元；当月到期规模为 18.61 亿美元，环比增长 70.36%，带动净融资缺口由上月的 10.92 亿美元扩大至 18.56 亿美元。 四、11 月无新增境内外债券违约或展期主体。 11 月新增境内、境外违约债券各 1 只，违约日债券余额分别为 10.42 亿元和 6.25 亿美元，涉及主体分别为荣盛地产和合景泰富集团，均为前期已违约主体。 高频数据显示，11 月 1-30 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 3454 套，环比下降 6.66%（剔除了国庆假期的影响，对比基数为 10 月 9-31 日），不排除季节性因素带来的影响；从同比数据来看，11 月日均成交套数较去年同期大幅增长 20.41%。我们认为，11 月楼市大体延续了 9 月 26 日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向以来楼市出现的积极变化，其中，11 月 19 日之后契税等减税政策全面落地，对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；12 月在政策利好和房企年底冲业绩等因素共同作用下，楼市热度大概率会延续。后续房地产支持政策在降低房贷利率，加大“白名单”项目贷款拨付力度等方面还有较大空间。若政策支持到位，接下来房地产市场存在趋势性止跌回稳的潜力，这也将推动房企信用风险进一步收敛。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。