2024年3月地产债运行情况报告：3月行业利差走势逆转 供需两端政策有望进一步加码

——2024年3月地产债运行情况报告分析师唐晓琳、闫骏 核心观点： 3月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3月地产债发行利差较2月上行13bp。 万科舆情引发市场高度关注，带动3月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩并带动行业利差整体上行，相比之下，民企债券价格相对平稳，月内利差有所收窄。 3月2家房企完成境外债重组，境外债整体净融资缺口有所收窄。 3月境内债违约、展期规模分别为88.42亿元、94.32亿元，境外债违约规模为13.13亿美元。月内共计新增3家信用风险主体，包括境内外债券违约主体各1家、境内债展期主体1家。 3月1日-31日，30大中城市日均商品房成交套数为2580套，同比下降46.16%，显示当前楼市下行压力依然较大。3月22日国常会进一步释放房地产支持政策加码信号，预计后续政策将从供需两端持续发力推动楼市实现软着陆。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面发力：一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在2月大幅下调5年期以上LPR报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现企稳。 报告正文： 一、3月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3月地产债发行利差较2月上行13bp。 民企到期规模显著下降，整体净融资额回正。3月共计24家房企发行地产债52只，合计发行规模为490.7亿元，受季节性因素影响环比增长227.4%，但同比仍存在16.2%的降幅；净融资方面，当月到期规模下降，带动整体净融资额回正至36.4亿元。整体来看，一季度合计发行规模为1142.5亿元，同比小幅下降3.2%。民企到期规模较去年同期显著下降46.4%，带动民企净融资缺口显著收窄至253.8亿元（去年同期为489.2亿元），整体净融资额为81.5亿元。 数据来源：Wind，东方金诚整理 民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步恢复。3月国企、民企发行规模分别为473.7亿元、17亿元，同比下降15.2%、37.0%；到期规模为301.9亿元、152.4亿元；净融资额为171.9亿元、-135.4亿元。具体看，当月仅滨江集团和绿城集团2家民营房企发行债券，2只债券均以发行人信用担保，无其他增信方式。 数据来源：Wind，东方金诚整理 3月地产债发行利差较2月上行13bp。3月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行18只，加权平均利率为3.25%，较上月上行13bp，一方面受季末资金面紧张影响，另一方面万科舆情对地产债发行产生一定负面影响。 二、万科舆情引发市场高度关注，带动3月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩，并带动行业利差整体上行，相比之下，民企债券价格相对平稳，月内利差有所收窄。 3月行业利差走势逆转，月内行业利差合计上行超11bp。具体看，3月行业信用利差由月初的107.88bp走扩11.16bp至119.04bp；其中，国企利差走势与行业利差趋同，月初利差为71.00bp，月末利差升至85.06bp,较月初上行14.06bp；当月民企利差上行走势中止，利差由月初的4150.23bp下行至月末的3653.04bp，下行幅度合计为497.19bp。我们认为，由于万科最大股东为国有企业，月内万科集团负面舆情对国企地产债造成一定冲击，相较之下民企债券价格相对平稳，利差有所收窄。 3月，地产债二级市场交易活跃度有所提升。当月地产债成交只数和成交额分别为894只和1698.68亿元，交易债券数量、成交总额环比提升22.80%、53.64%。 受舆情影响万科债券价格出现大幅波动，带动3月地产债价格异动频次显著提高。3月，债券单日价格偏离幅度超10%的频次为201次，涉及13家房企、59只债券。具体看，单日价格跌幅超过10%的频次为84次，跌幅超过30%的频次为34次，涉及10家主体，分别为富力地产、厦门中骏、泰禾集团、万科股份、远洋控股、金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光和上海宝龙实业；月内单日价格涨幅超10%的频次为117次，涨幅超30%的频次为45次，涉及6家房企，分别为金科地产、融创集团、阳光城集团、深圳龙光、万科股份和上海宝龙实业。我们关注到，月内万科股份债券价格异动频次高达76次，主要系近期万科有一些舆情流出，引发市场对其偿债能力的猜测，尤其是3月11日到期的一笔美元债偿付问题受到市场广泛关注。 三、3月2家房企完成境外债重组，境外债整体净融资缺口有所收窄。 3月，房企共计发行11只境外债，合计规模为38.67亿美元3。当月到期规模为50.78亿美元，净融资缺口为12.11亿美元。具体看，当月发行境外债的主体包括中梁控股、奥园集团、恒隆地产、太古地产和恒基兆业，其中中梁控股和奥园集团新发行债券均为对原境外债的重组，2家房企新发行债券合计达36.62亿美元。 四、3月境内债违约、展期规模分别为88.42亿元、94.32亿元，境外债违约规模为13.13亿美元。月内共计新增3家信用风险主体，包括境内外债券违约主体各1家、境内债展期主体1家。 3月共计新增8只境内违约债券，涉及违约金额88.42亿元，涉及房企包括上海宝龙实业、荣盛地产、上海三盛宏业、世茂股份和新力地产。其中，新力地产在2021年已发生境内债展期和境外债违约，本次“H21新力1”未按时兑付本息，其余4家房企均为此前已发生境内债违约房企。展期方面，共计8只债券发生境内债展期，涉及债券金额为94.32亿元，涉及房企包括中南建设、旭辉集团、俊发集团、远洋控股和天建地产，其中天建地产为首次发生境内债展期。境外债方面，共计新增3只违约债券，涉及违约金额13.13亿美元，涉及3家主体，分别为合景泰富、金辉控股和旭辉控股，其中金辉控股为首次发生境外债违约。 当前楼市仍面临较大下行压力，预计后续政策将从供需两端持续发力促进房地产软着陆。高频数据显示，3月1日-31日，30大中城市日均商品房成交套数为2580套，同比下降46.16%，显示当前楼市下行压力依然较大。3月22日国常会进一步释放房地产支持政策加码信号，预计后续政策将从供需两端持续发力。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面着力：一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在2月大幅下调5年期以上LPR报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现企稳。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。