2024年6月地产债运行情况报告：6月地产债发行规模维持低位 二级市场整体表现较为平稳

——2024 年 6 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 6 月，地产债发行规模维持较低水平，净融资额连续 2 个月落入负值区间。上半年，地产债发行规模较去年同期下降 7.6%，其中国企发债规模占比超九成，民企发行占比较去年同期再降 1.6 个百分点；受民企发债规模较低影响，地产债整体净融资额为-136.3 亿元。受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率持续下降，较去年底累计下行超 100bp。 二级市场方面，6 月地产债利差持续收窄，但下半月利差小幅走扩，月内合计下行 3.86bp；月内二级市场交易活跃度持续下降，价格异动频次维持较低水平。上半年行业利差整体呈波动下行趋势，尤其是二季度，随着市场信心的修复，利差逐渐收窄，债券价格异动频次亦显著下降。 6 月共计 3 家香港房企发行境外债，合计规模为 2.32 亿美元，净融资缺口为 52.71 亿美元。1-6 月境外地产债合计发行规模约 60 亿美元，净融资缺口约为 222 亿美元。 1-6 月共计新增 9 家信用风险主体，其中 6 月无新增境内外债券违约或展期主体，信用风险相对平稳。 高频数据显示，6 月 1-30 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 3027 套，同比下降 17.3%，降幅较上月明显收窄，背后是“5.17”房地产新政后一线及重点二线城市刚需释放。不过，作为年中成交旺季，6 月 30 城整体销售表现依然较弱，其中一个重要原因是当前实际房贷利率处于较高水平。6 月 26 日北京跟进“5.17”房地产新政，其中，首套房最低首付比例下调至 20%，首套房最低贷款利率下调 55bp 至 3.50%，二套房最低贷款利率下调至 3.9%（五环内）和 3.7%（五环外）。政策规定二孩及以上多子女家庭购买二套住房的，在个人住房贷款认定中视为首套。与此前相比，北京本次政策调整力度明显加大，这亦反映出当前悲观预期较深，带动楼市企稳回升存在一定难度。展望下半年，就关键的房贷利率而言，一方面可以通过降息带动名义房贷利率较大幅度下行，另一方面也可通过财税政策调整推动实际购房成本下降，例如增加房贷利息抵扣个人所得税额度等。我们判断，若下半年房地产政策调整到位，楼市存在企稳回暖可能。 报告正文： 一、6 月，地产债发行规模维持较低水平，净融资额连续 2 个月落入负值区间。上半年，地产债发行 规模较去年同期下降 7.6%，其中国企发债规模占比超九成，民企发行占比较去年同期再降 1.6 个百分点；受民企发债规模较低影响，地产债整体净融资额为-136.3 亿元。受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率持续下降，较去年底累计下行超 100bp。 单月发行量维持较低水平，净融资额连续落入负值区间。6 月共计 20 家房企发行地产债 30 只，合计发行规模为 219.6 亿元，环比增长 10.5%，但同比下降 10.9%，且发债房企数量较去年同期减少 2家。净融资方面，当月到期规模同比下降 29.6%至 299.7 亿元，净融资缺口为 80.1 亿元。 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企净融资缺口环比收窄，月内仅 1 家民企发债。6 月国企发行规模为 207.6 亿元，同比下降 0.94%；到期规模为 244.5 亿元，同比增长 24.7%，国企净融资额连续 2 个月落入负值区间，但净融资缺口较上月有所收窄，为 36.9 亿元，前值为 96.4 亿元；民企方面，当月仅美的置业 1 家民企发行地产债，发行规模同比下降 67.6%至 12.0 亿元，到期规模同比下降 76.0%至 55.1 亿元，净融资缺口为 43.1 亿元。 图表 3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%） 地产债发行利率延续下行趋势，上半年累计下行幅度超 100bp。6 月，地产债主力品种为 3 年期AAA 级地产债，共计发行 13 只，加权平均利率为 2.57%，较上月下行 32bp。整体来看，受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率呈现波动下行趋势，3 年期 AAA级地产债发行利率较去年年底共计下行 109bp。 整体来看，1-6 月共计 72 家房企发行地产债 218 只，合计发行规模为 1956.9 亿元，同比下降 7.6%。其中国企发行规模占总量比重为 91.7%，民企发行占比较去年同期再降约 1.6 个百分点。从净融资情况来看，国企到期规模同比增长 11.3%，净融资额为 210.5 亿元；民企到期规模同比大幅下降 58.6%，但受发行量较低影响，仍存在 346.8 亿元净融资缺口，地产债整体净融资缺口为 136.3 亿元。 二、6 月地产债利差持续收窄，但下半月利差小幅走扩，月内合计下行 3.86bp；月内二级市场交易活跃度持续下降，价格异动频次维持较低水平。上半年行业利差整体呈波动下行趋势，尤其是二季度，随着市场信心的修复，利差逐渐收窄，债券价格异动频次亦显著下降。 6 月，行业利差由 90.17bp 下行 3.86bp 至 86.32bp，其中“5.17”房地产新政出台为市场注入信心带动上半月利差继续收窄，下半月楼市表现不及预期对市场情绪形成一定负面影响，利差转为小幅走扩；国企利差与行业利差走势趋同，上半月由 62.25bp 下行至 53.18bp,下半月小幅走扩至 57.24bp；民企利差较为稳定，月内由 4351.56bp 小幅下行 27.08bp 至 4324.48bp。整体来看，政策加码在一定程度上带来市场信心的修复，上半年行业利差大体呈波动下行趋势。年初行业利差显著收窄，但受万科舆情事件等因素影响利差下行走势于 2 月中断并在 3 月出现波动上行；万科债券兑付后市场情绪逐渐平稳，叠加“5.17”房地产新政等利好政策出台，市场信心得以部分修复，二季度利差重回下行区间，6 月底收至 86.32bp，较年初合计下行 73.18bp。 6 月，地产债二级市场交易活跃度有所下降。当月地产债成交只数和成交额分别为 780 只和 1179.14亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降 11.8%和 32.2%。 6 月地产债价格异动频次保持较低水平，涉及主体多为已违约或展期房企。6 月，债券单日价格偏离幅度超 10%的频次为 67 次，较上月减少 13 次，涉及 14 家房企、29 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 35 次，上月为 39 次；跌幅超过 30%的频次为 13 次，涉及 5 家主体，分别为碧桂园、金科地产、石家庄勒泰、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超 10%的频次 32 次，涨幅超 30%的频次为 20 次，涉及 5 家房企，分别为碧桂园、融创集团、泰禾集团、阳光城集团和远洋控股。 三、6 月共计 3 家香港房企发行境外债，合计规模为 2.32 亿美元，净融资缺口为 52.71 亿美元。1-6月境外地产债合计发行规模约 60 亿美元，净融资缺口约为 222 亿美元。 6 月共计发行 6 只境外地产债，合计规模为 2.32 亿美元，发债主体包括太古股份、九龙仓集团和新鸿基地产，均为香港地区房地产开发企业；当月到期规模为 55.02 亿美元，净融资缺口为 52.71 亿美元。1-6 月合计发行 34 只地产债，发行规模为 60.47 亿美元3；到期规模为 282.49 亿美元，净融资额为-222.03 亿美元，单月净融资额均为负值。 四、1-6 月共计新增 9 家信用风险主体，其中 6 月无新增境内外债券违约或展期主体，信用风险相对平稳。 6 月新增 1 只境内违约债券，涉及债券余额为 9.0 亿元，涉及主体为上海宝龙实业；新增 2 只展期债券，涉及债券余额为 14.2 亿元，涉及主体为方圆地产和旭辉集团；新增境外违约债券 1 只，涉及主体为花样年控股。月内无新增境内外违约或展期主体，信用风险较为平稳。1-6 月共计新增 9 家信用风 险主体，其中宝龙实业、新力地产和重庆迪马实业为境内债违约，绿地集团、方圆地产和天健地产为境内债展期，华南城、金辉集团和雅居乐为境外债违约。 高频数据显示，6 月 1-30 日 30 大中城市日均商品房成交套数为 3027 套，同比下降 17.3%，降幅较上月明显收窄，背后是“5.17”房地产新政后一线及重点二线城市刚需释放。不过，作为年中成交旺季，6 月 30 城整体销售表现依然较弱，其中一个重要原因是当前实际房贷利率处于较高水平。6 月 26日北京跟进“5.17”房地产新政，其中，首套房最低首付比例下调至 20%，首套房最低贷款利率下调55bp 至 3.50%，二套房最低贷款利率下调至 3.9%（五环内）和 3.7%（五环外）。政策规定二孩及以上多子女家庭购买二套住房的，在个人住房贷款认定中视为首套。与此前相比，北京本次政策调整力度明显加大，这亦反映出当前悲观预期较深，带动楼市企稳回升存在一定难度。展望下半年，就关键的房贷利率而言，一方面可以通过降息带动名义房贷利率较大幅度下行，另一方面也可通过财税政策调整推动实际购房成本下降，例如增加房贷利息抵扣个人所得税额度等。我们判断，若下半年房地产政策调整到位，楼市存在企稳回暖可能。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。