2023年8月地产债运行情况报告：头部房企风险事件引发市场关注，住房信贷政策出现差别化调整

——2023 年 8 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 8 月，共计 22 家房企发行境内地产债 37 只，发行规模为 369.18 亿元。与上月相比，发行主体数量、发行债券数量和发行规模分别下降 15.4%、22.9%和 27.7%。当月境内地产债到期规模为 413.37 亿元，净融资额为-44.19 亿元。近期信用风险事件频发对房地产行业产生较大负面影响，8 月地产债发行规模环比下降明显，与下行周期前同期发行规模仍存在明显差距，尤其是民营房企对政策依赖程度很深，发行规模持续低位徘徊。 8 月地产债整体利差小幅下降，但国有企业和民营企业地产债利差走势出现明显分化，民营企业地产债利差大幅走扩；债券交易活跃度环比无明显变化；碧桂园等信用风险主体地产债价格出现大幅波动。 8 月房企信用风险事件引发市场关注，其中远洋和景瑞两家地产公司于月内发生境内债展期，碧桂园集团的境内债展期方案也于近日获得通过。 8 月房企共计发行 8 只境外债，合计规模达 58.28 亿元（去年同期发行规模为 4.17 亿元），到期规模为 146.44 亿元（去年同期为 317.40 亿元），净融资额为-88.16 亿元（去年同期为-313.23亿元）。房企境外融资渠道仍处收缩阶段，今年以来各月净融资额均处于负值区间，面临较大净偿还压力。8 月远洋控股因未按时兑付一笔于 2024 年到期的美元债利息导致信用破裂。 8 月 31 日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。我们认为，两项《通知》的内容触及购房者关心的两大核心问题——购房门槛和购房成本，对这两项内容的优化调整将在一定程度上带动刚需和改善型住房需求的释放，四季度楼市由此可能出现趋势性企稳向上。与此同时，我们预期，接下来各城会继续落实“因城施策用好政策工具箱”的政策要求，持续在限售限购、“认房不认贷”、购房税费、公积金贷款等政策方面进行优化调整，促进行业回归良性循环。我们判断，在后续政策支持力度到位的情况下，行业的整体信用风险水平将在楼市回暖后有所下降，但房企之间的信用风险仍存在较大分化。 报告正文： 一、近期信用风险事件频发对房地产行业产生较大负面影响，8 月地产债发行规模环比下降明显，与下行周期前同期发行规模仍存在明显差距，尤其是民营房企对政策依赖程度很深，发行规模持续低位徘徊。 8 月地产债发行规模同比大幅提升，但环比明显下降，与下行周期前同期发行规模仍存在明显差距。8 月，共计 22 家房企发行境内地产债 37 只，发行规模为 369.18 亿元，同比增长 38.32%（去年同期为 266.90 亿元），但发行主体数量、发行债券数量和发行规模环比分别下降 15.4%、22.9%和 27.7%。我们认为，近期楼市低迷、部分头部房企信用风险破裂对市场投资信心产生较大负面影响，导致地产债发行规模有所下降，与下行周期前同期相比，当前地产债发行规模仍处较低水平。 民企发债对政策依赖程度较高，发行规模持续低位徘徊。8 月，国有企业共计发行地产债 31 只，发行规模 326.98 亿元，同比分别增长 29.2%和 53.9%；民营房企共计 5 家发行地产债，分别为滨江集团、厦门中骏集团、美的置业集团、重庆龙湖和金辉集团，合计发行规模为 42.2 亿元，占总发行量的比重为 11%，少于去年同期（去年同期为 54.4 亿元，占比约 20%），其中厦门中骏集团、重庆龙湖和金辉集团发行的 3 只中票均由中债增进公司提供全额担保，合计发行规模为 26 亿元（去年同期为 15亿元）。我们认为，民营房企尚未回到原有的市场化发行水平，“第二支箭”持续发力对民企债券融资仍具有较强支撑作用。 受民营地产债发行量较低影响，8 月净融资额再度转为负增。8 月，境内地产债到期规模为 413.37亿元，净融资额为-44.19 亿元，净融资额再度转为负增（上月为 106.88 亿元），但绝对值有所下降。 其中，国有房企、民营房企到期规模分别为 225.17 亿元和 188.2 亿元，净融资额分别为 101.81 亿元和-146.00 亿元。 地产债加权平均融资利率较上月无明显变化。8 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 11 只，加权平均利率为 3.39%，较上月下降 1bp。 二、8 月地产债整体利差小幅下降，但国有企业和民营企业地产债利差走势出现明显分化，民营企业地产债利差大幅走扩；债券交易活跃度环比无明显变化；碧桂园等信用风险主体地产债价格出现大幅波动。 8 月，国有企业和民营企业地产债利差走势出现明显分化，民营企业地产债利差大幅上升。具体看， 8 月行业整体利差表现为小幅下降，月初利差为 162.36bp,月末利差收至 154.05bp。其中，国有地产债月末信用利差与月初基本持平，月内基本在 95.75bp 至 106.29bp 之间震荡。受碧桂园等民营房企信用风险事件冲击，8 月民营地产债利差大幅上升，信用利差从月初 799.07bp 持续走扩至月末 1319.05bp。 8 月，地产债二级市场交易活跃度较上月无明显变化。当月地产债成交只数和成交额分别为 825只和 1466.78 亿元，环比分别增长 0.12%和 1.07%。 数据来源：Wind，东方金诚整理 8 月，地产债二级市场价格异动较多，一方面表现为单日价格涨跌幅较大，其中单日最大涨跌幅分 别为 350%和-78%；另一方面表现为价格异动频次较高，月内地产债价格偏离幅度2超 10%的情况共计发生 227 次，较上月增加 15%。具体看，8 月单日价格偏离幅度超 10%的债券共计 66 只，涉及 15 家房企。其中单日跌幅超 10%的频次为 106 次，跌幅超 30%的频次为 34 次，涉及 8 家房企，分别为金科地产集团、碧桂园地产集团、阳光城集团、金地集团、江苏中南建设、上海世茂股份、深圳龙光控股和深圳益田集团。单日价格涨幅超过 10%的频次为 121 次，涨幅超过 50%的频次为 38 次，涉及 5 家主体，分别为碧桂园地产集团、金科地产集团、阳光城集团、金地集团和融创房地产集团。我们关注到，碧桂园地产集团是当月债券价格波动频次最高的主体，债券价格异动频次高达 48 次，且价格异动集中发生在 8 月上旬，最大涨跌幅分别为 219%和-57%，主要系碧桂园集团偿债能力存在较大不确定性引发市场猜测所致。 三、8 月房企信用风险事件引发市场关注，其中远洋和景瑞两家地产公司于月内发生境内债展期，碧桂园集团的境内债展期方案也于近日获得通过。 近期民营房企信用风险事件频发，尤其是碧桂园集团、远洋控股等头部房企的信用问题引发市场关注。具体看，8 月新增违约债券规模为 20.45 亿元，新增展期规模为 33 亿元，新增 2 家境内地产债展期主体，分别为景瑞地产和远洋控股。其中，远洋控股自 7 月起就“18 远洋 01”展期方案与投资人展开多轮协商。8 月 31 日，远洋控股召开“18 远洋 01”第三次持有人大会，展期方案以 54.12%的赞 成票获得通过，最终展期方案为本金展期一年，并以北京远新房地产开发有限公司 50%股权收益权为本期债券提供质押担保。 我们还关注到，7 月以来市场上关于碧桂园集团的小道消息不断，且整体口径偏负面，造成碧桂园集团境内地产债价格频繁异动。8 月前几个交易日，在前期小道消息的渲染下，市场对碧桂园偿债能力产生很大质疑，普遍认为其 8 月 7 日到期的两笔美元债利息偿付情况存在较大不确定性，因此引发境内多只地产债价格大幅下跌；对此，碧桂园表示两笔美元债利息目前仍处在 30 天付息宽限期内，公司正在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益；8 月 9 日，碧桂园境内地产债迎来价格大幅回升；8 月 12 日，碧桂园地产集团公告称，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，部分公司债券自 2023 年 8 月 14 日开市起停牌。其中，“16 碧园 05”是碧桂园集团寻求展期的首只债券，其展期之路并不顺畅。为争取到更多投资人同意，碧桂园集团先后发起两次持有人大会，并多次延长投票时间，最终于 9 月 2 日以 56.08%的赞成票压线通过，敲定债券展期方案为本金展期三年，并以多个项目的股权收益权提供质押担保。至此，碧桂园集团通过展期规避了境内债的实质性违约。并且，碧桂园集团已于 9 月 5 日前完成了上述两笔美元债利息的兑付。这意味着碧桂园集团暂时脱离危险，当然，其流动性危机仍未完全化解，后续偿付能力仍待持续关注。 四、房企境外融资渠道仍处收缩阶段，今年以来各月净融资额均处于负值区间，面临较大净偿还压力。8 月远洋控股因未按时兑付一笔于 2024 年到期的美元债利息导致信用破裂。 8 月，房企共计发行 8 只境外债，合计规模达 58.28 亿元5（去年同期发行规模为 4.17 亿元），到期规模为 146.44 亿元（去年同期为 317.40 亿元），净融资额为-88.16 亿元（去年同期为-313.23 亿元）。整体来看，8 月房企境外债净融资额仍处负值区间，净偿还压力较大。 信用风险方面，8 月新增 1 家境外债违约房企，为远洋集团控股有限公司。在远洋控股寻求境内债展期的过程中，于 8 月 14 日发布公告称，因并未于 2023 年 8 月 13 日（即有关利息付款的 14 日宽限期的最后一日）或之前支付票据于 2023 年 1 月 30 日至 2023 年 7 月 30 日期间的利息（2094 万美元）而发生违约事件。 8 月 31 日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。我们认为，两项《通知》的内容触及购房者关心的两大核心问题——购房门槛和购房成本，对这两项内容的优化调整将在一定程度上带动刚需和改善型住房需求的释放，四季度楼市由此可能出现趋势性企稳向上。与此同时，我们预期，接下来各城会继续落实“因城施策用好政策工具箱”的政策要求，持续在限售限购、“认房不认贷”、购房税费、公积金贷款等政策方面进行优化调整，促进行业回归良性循环。我们判断，在后续政策支持力度到位的情况下，行业的整体信用风险水平将在楼市回暖后有所下降，但房企之间的信用风险仍存在较大分化。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。