房地产行业《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》点评：两部委发声下调首套房贷利率下限，信号意义值得关注

行业动态点评 http://www.cgws.com 投资评级：强于大市（维持） 报告日期：2022年05月16日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<新增“优化预售资金监管”表述、政策面继续释放积极信号>> 2022-04-29 <<基本面维持低迷、地产投资月同比转负>> 2022-04-18 <<投资小幅增长、其余数据仍显低迷>> 2022-03-16 两部委发声下调首套房贷利率下限，信号意义值得关注 ——《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》点评  事件：5月15日央行及银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提到1）首套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，2）按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。  为各城市房贷利率整体下调打开空间：按最新5年期LPR 4.6%计算，首套房贷利率下限为4.4%。根据央行数据，2022Q1金融机构平均房贷利率为5.49%，根据融360报告，3月重点城市首套房贷平均利率5.28%，二套房贷利率为5.57%，此次首套房贷利率下限调整为房贷利率下调进一步打开了空间。  两部委层面发声，信号意义值得关注：上一次央行层面发声下调房贷利率下限可以追溯到2008年10月央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的公告》，其中提到“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，此后2014年930新政，两部委公告《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中1）再次重申首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，2）二套房认定转变为“认贷不认房”，对有1套房而无贷的家庭执行首套房政策，2016年明确提出“因城施策”后，中央层面基本不再有统一调整房贷首付和利率政策的发声。2019年央行宣布房贷利率转变为以LPR为定价基准加点形成，新增首套房贷利率下限为LPR，二套房贷利率为LPR+60bp，与当时实际最低利率水平基本相当，可以说是平移，一直延续至今。此次时隔多年后两部委再度发声下调首套房贷利率下限的信号意义值得关注。  维持“强于大市”评级：在疫情管控的客观制约、购房信心不足的主观影响下基本面依然处于下行通道。我们维持之前的判断，购房需求仍存在（韧性），目前的主要制约，1）疫情方面，近期部分城市疫情影响逐步转弱，出现一些积极因素，2）信心方面，近期政策偏松的基调一再确认，且力度明显加大，对居民信心的提振有待进一步观察（二手房带看量、居民贷款指标等）。维持推荐两条主线，1）以优质的国企央企为主，尽管基本面表现低迷，但财务相对稳健，政策持续利好，利润率有提升空间，集中度也有望进一步提升，2）中长期看好物管相关公司，包括华润万象生活等。  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 图1：金融机构人民币贷款加权平均利率：个人住房贷款 资料来源：iFind、央行、长城证券研究院 2008 《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》 http://www.pbc.gov.cn/chubanwu/114566/114579/114631/2841948/index.html 2014 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/2808498/index.html 2022 《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》 http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4554415/index.html 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 买入——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 增持——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 持有——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 卖出——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 强于大市——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 弱于大市——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究所 深圳办公地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层 邮编：518033 传真：86-755-83516207 北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦8层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 上海办公地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层 邮编：200126 传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com