1|资产负债管理部·研究院行内偕作·快评号外（第 601期）2023年 9月 1日房贷松绑，托底需求——调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率点评8月 31日，人民银行和国家金融监督管理总局联合发布两项重要政策：一是发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，下调首付比例和二套房贷款利率加点；二是发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），推动实施存量首套住房贷款利率下调工作。一、宏观背景：内需疲弱、地产下行在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，本次住房贷款首付及利率政策的调整，是贯彻落实 7月中央政治局会议“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的要求。除这两项调整外，近期北上广深一线城市均已宣布执行“认房不认贷”政策。因此，本轮房地产政策调整已涉及“限贷”政策的多个层面，“限贷”实际上已成为历史，但一线城市限购政策仍未放松。从政策力度看，一线城市调整认房认贷标准，降低存量房贷利率符合市场预期，但首付比例及新发放二套房底线利率下调超出市场预期。从政策节奏看，本轮政策调整节奏快于预期，甚至快于 2014-2016年周期。本次政策调整主要基于三个方面考量。一是内需修复动能疲弱，居民收缩行为持续。消费方面，由于收入增速不及预期、对未来信心仍不足，居民继续选择“省吃俭用”。1-7月社零消费累计同比增速仅为 7.3%，低于年初市场预期约 4pct，居民最终消费较疫前趋势水平继续收缩 4.2万亿。购房需求方面，收入压力和房价上涨预期逆转抑制住房需求，1-7月商品房销售面积和金额累计 2|资产负债管理部·研究院行内偕作·快评号外（第 601期）2023年 9月 1日同比增速分别为-6.5%和-1.5%，两年复合增速为-15.2%和-16.3%，销售总金额低于潜在水平 3.8万亿。二是房地产下行压力加大，房企陷入流动性危机。在底部徘徊两年的房地产市场近期下行压力再度加大。房价下跌传导至一线城市，7月一线城市的二手房环比跌幅高于二三线城市，具有一定信号意义。而碧桂园、远洋 8月也纷纷陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意。三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大，催生了提前还贷以及经营贷、消费贷置换存量住房贷款等行为。房贷是银行资产中重要组成部分，房贷提前还款增加将对银行资产收益及经营收益造成不利影响。今年上半年，商业银行累计实现净利润 1.3万亿元，同比仅增长2.6%，增速较去年同期下降 4.5个百分点，同时净息差已经降至历史新低 1.74%。二、政策特征：新发放政策超出预期，存量调价政策基本符合预期（一）调整优化差别化住房信贷政策一是全国首套二套房首付下限超预期下调。新政实施后，不再区分“限购”城市和“非限购”城市，将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一调整为不低于 20%和 30%。此前“限购”城市首套、二套房首付比例下限分别为 30%和 40%。本次统一调整首付比例下限，为限购城市打开政策空间，降低了居民购房门槛。从现行各城市首套、二套房首付比例来看，新政后约有近 20个二线城市首套、二套住房首付比例有 10%及以上的下调空间。一线城市首套房有 10%-20%下调空间，下调空间最大的是一线城市二套房，若执行新政普遍有 20%-50%下调空间。 tRmPtPpOyWxVNBpQmQsPoQtM7NbP9PpNoOtRpMiNrRzQkPrRwO6MpOxPuOpPsRNZrNpP3|资产负债管理部·研究院行内偕作·快评号外（第 601期）2023年 9月 1日二是新发放二套房贷款全国底线利率超预期下调 40BPs。二套住房全国政策利率下限由 LPR+60BPs调整为 LPR+20BPs，下调 40BPs。首套房全国自律底线利率保持不变。新政直接降低了购买改善性住房居民的购房成本，更好满足了改善性需求。据贝壳研究院统计，2023年 8月百城首套房新增贷款利率为 3.90%（相当于 5 年期以上 LPR 减30BPs），二套房新增贷款利率为 4.81%（相当于 5年期以上 LPR加61BPs）。本次新政出台后，二套住房利率将有 40BPs的下降空间，各城市跟进调整的概率较大。北上广深一线城市二套房底线利率调整情况仍需观察。（二）调降存量房贷利率政策一是仅对存量“首套”住房贷款利率进行调整，但首套的认定范围可能有所扩大。一方面，存量调价范围仅限首套房，体现监管向刚需群体和居住需求的倾斜，体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。另一方面，政策给予“借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量贷款”调价权限，即原二套房贷款可在满足条件情况下按照首套房标准进行调价。二是未放开跨行转按揭。政策要求借款人向承贷金融机构提出申请，在缓解房贷提前还贷持续增加的同时，配合严控经营贷、消费贷置换存量住房贷款等违规行为，避免了市场无序竞争。三是调价幅度“因城而异”，避免了“一刀切”式降价。本次政策没有直接规定调降幅度，而是要求“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。因此，调降幅度与各地自律底线利率高低、发放原贷款时的执行利率高低相关，各时各地的调价幅度均有不同。 4|资产负债管理部·研究院行内偕作·快评号外（第 601期）2023年 9月 1日三、预期效果：促进需求回暖本政策对实体经济的影响主要体现在地产销售端。本次央行针对首付比例下限、增量/存量房贷利率、“认房不认贷”出台的一揽子政策，基本启用了其目前所余的全部地产政策工具，显示了较强的托底信号。虽然后续地产销售提振仍要看各地因城施策的落实节奏，但在“托底”目标逐渐明确的情况下，房地产修复或可期待。此外，增量和存量房贷利率下调，可节约购房群体的利息支出，或有利于扩大消费。前瞻地看，未来二线及以下城市大概率将陆续出台相应的政策调整。一线城市首付比例是否下调，或需看市场对现有政策的反应。除本次央行主导信贷政策调整外，地产政策仍有空间，主要在于高能级城市的限购、限售方面。未来地产政策是否继续加码，取决于商品房销售和宏观经济动能修复进程。（作者：招商银行研究院 资产负债管理部） 5|资产负债管理部·研究院行内偕作·快评号外（第 601期）2023年 9月 1日附录：表 1：重点城市现行首付比例及下调空间城市无房无贷无房有贷有房无贷有房有贷严格首套首付比例最大下调空间严格二套首付比例最大下调空间一线城市深圳30%30%普宅 70%/非普宅 80%普宅 70%/非普宅 80%10%40%/50%广州30%30%普宅 50%/非普宅 70%70%10%40%上海35%35%普宅 50%/非普宅 70%普宅 50%/非普宅 70%15%20%/40%北京普宅 35%/非普宅 40%普宅 35%/非普宅 40%普宅 60%/非普宅 80%普宅 60%/非普宅 80%15%/20%30%/50%二线城市西安30%30%≤144平 40%/＞144平 50%60%10%30%成都30%普宅 40%/非普宅 50%普宅 40%/非普宅 50%60%10%30%长沙30%35%35%40%10%10%杭州30%30%40%40%10%10%苏州30%30%30%40%10%10%厦门30%30%40%40%10%10%福州30%40%40%50%10%20%武汉30%30%40%40%10%10%南京30%30%30%40%10%10%天津30%30%40%40%10%10%宁波30%30%(40%)40%60%10%30%青岛30%30%40%40%10%10%大连30%40%40%40%10%10%济南30%30%40%40%10%10%昆明20%20%20%45%0%15%重庆20%30%40%40%0%10%