调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率点评：房贷松绑，托底需求

房贷松绑，托底需求——调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，本次住房贷款首付及利率政策的调整，是贯彻落实 7月中央政治局会议“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的要求。除了两项调整外，近期北上广深一线城市均已宣布执行“认房不认贷”政策。因此，本轮房地产政策调整已涉及“限贷”政策的多个层面，“限贷”实际上已成为历史，但一线城市限购政策仍未放松。从政策力度看，一线城市调整认房认贷标准，降低存量房贷利率符合市场预期，但首付比例及新发放二套房底线利率下调超出市场预期。从政策节奏看，本次政策调整节奏快于预期，甚至快于 2014-2016年周期。本次政策调整主要基于三个方面考量。一是内需修复动能疲弱，居民收缩行为持续。消费方面，由于收入增速不及预期、对未来信心仍不足，居民继续选择“省吃俭用”。1-7月社零消费累计同比增速仅为 7.3%，低于年初市场预期约 4pct，居民最终消费较疫前趋势水平继续收缩 4.2万亿。购房需求方面，收入压力和房价上涨预期逆转抑制住房需求，1-7月商品房销售面积和金额累计同比增速分别为-6.5%和-1.5%，两年复合增速为-15.2%和-16.3%，销售总金额低于潜在水平 3.8万亿。二是房地产下行压力加大，房企陷入流动性危机。在底部徘徊两年的房地产市场近期下行压力再度加大。房价下跌传导至一线城市，7月一线城市的二手房环比跌幅高于二三线城市，具有一定信号意义。而碧桂园、远洋 8月也纷纷陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意。三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大，催生了提前还贷以及经营贷、消费贷置换存量住房贷款等行为。房贷是银行资产中重要组成部分，房贷提前还款增加将对银行资产收益及经营收益造成不利影响。今年上半年，商业银行累计实现净利润 1.3万亿元，同比仅增长2.6%，增速较去年同期下降 4.5个百分点，同时净息差已经降至历史新低 1.74

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