申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 “因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：“因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调 本周各地房地产调控政策在“因城施策”下持续宽松，多地放松调控政策、提高对住房需求的贷款支持：  因城施策”城市能级及政策放松力度提升。政策放松的城市中，包括苏州、合肥、长沙、沈阳等多座高能级城市。在已放松的城市，政策松绑力度有所加强，以苏州为例，在4月11日苏州已完成一轮政策松绑，将非本市户籍购房要求由3年内连续2年降至累计2年，并将二手房限售年限由5年降至3年，时隔1个月后，便再度降低社保要求至6个月，取消二手房限售。  以市场表现为导向，我们认为未来“因城施策”仍有空间。以苏州为例，5月9日政策松绑后，苏州一批次土拍热度提升有限：①底价成交仍是绝大多数，15宗地块成交中11宗底价成交，市场存在冷热分化；②参拍房企均为国央企及政府平台，其中招商、中粮、中铁建等国央企获取7宗地块，城投平台获取8宗地块；③政策松绑后房企仍保持相对谨慎。苏州土地市场热度虽然较2021年三批次土拍有一定回升，但较2021年一批次有较大差距。  此外，本周长沙推出存量房盘活政策，给调控提供了新的参考形式。业主选择将存量房盘活供作租赁住房并运营年限不低于10年，盘活供作租赁住房后，原住房不纳入家庭住房套数计算。该政策一方面盘活了原有闲置的存量房，并将其转化为租赁用房，将有助于租赁住房供给的目标达成；另一方面，由于供作租赁住房后，也释放了合理的改善性购房需求。 5月15日，首套商业住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，全局性调控政策松绑首现：  调整后首套商贷利率下限将由此前LPR4.6%下降至4.4%，二套房商贷仍保持不低于LPR加点60BP执行；  贷款利率下限下调针对首套首贷，政策导向以合理的刚需客户为主，但另一层面我们也应关注，若部分城市实行“认房不认贷”等机制，首套房的认定标准若有调整，政策也可惠及更多购房需求；  各地执行标准仍将有一定差异，本次政策更多为方向性指导，执行仍需关注各城市具体情况。我们认为需关注城市的商品房市场基本面以及原有执行的贷款利率，低能级城市的跟进几率更大；  全局性政策具有风向标意义，未来房地产政策仍将持续宽松，尽管本次利率下限下调仅是方向性指导，但同样是全国层面的政策放松，对未来政策走向具有较好的前瞻意义；  关注本次利率下限下调对后续LPR利率的影响。 数据追踪（5月2日-5月8日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-59 PCT、-40 PCT，一线城市-52 PCT，-38 PCT，二线城市-76 PCT，-69 PCT，三线城市-35 PCT，+6 PCT。  二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-18 PCT，累计同比-29 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+3 PCT，成交建筑面积累计同比-8 PCT，成交金额累计同比-48 PCT，土地成交溢价率为0.98%。  城市行情环比：北京（-22 PCT），上海（-69 PCT），广州（-38 PCT），深圳（-67 PCT），南京（-18 PCT），杭州（-79 PCT），武汉（-9 PCT） 评级 增持 2021年5月15日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 12.58 市场平均市盈率 12.01 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业管理行业研究周报：北京开展“物业服务+养老服务”试点》2022-02-13 2、《房地产行业研究周报：销售维持弱势 合理需求待进一步释放》2022-02-07 3、《物业管理行业研究周报：华润置地及万象生活与招行签署230亿并购融资战略合作协议》2022-02-06 -40%-20%0%20%40%60%80%2019/5/142019/7/132019/9/112019/11/102020/1/92020/3/92020/5/82020/7/72020/9/52020/11/42021/1/32021/3/42021/5/32021/7/22021/8/312021/10/302021/12/292022/2/272022/4/28房地产(申万)沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 投资策略：政策空间持续宽松，基本面复苏是必然结果，布局行业内的优势龙头是确定性很强的方向，建议关注经保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：“因城施策”持续发力 首套房贷利率下限下调 ................................................................................................... 4 1.1 多地放松调控政策 “因城施策”仍有空间 .................................................................................................................. 4 1.2 首套住房商业贷款利率下限下调20个基点 .................................................................................................................. 5 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 7 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 3.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 3.2 二手房成交数据 ......................................................................................................................................................... 10 3.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 3.4 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 4. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 11 图表目录 图1： 社融及M2增速 ................................................................................................................................................................. 6 图2： 信贷当月新增（亿） ........................................................................................................................................................ 6 图3： 申万一级行业涨跌幅（%） ............................................................................................................................................... 7 图4： 本周涨跌幅前十位（%） ................................................................................................................................................... 7 图5： 本周涨跌幅后十位（%） ................................................................................................................................................... 7 图6： 房地产行业近三年PE（TTM） ....................................................................................................