www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022年5月16日 [table_main] 公司深度报告模板 “因城施策”房贷利率宽松开启，政策组合拳下销售有望企稳 ——央行、银保监会发布《通知》点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 事件：5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求：1）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；2）按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 ⚫ 首套房贷利率最低可至4.4%，落实政治局会议“支持刚性和改善性住房需求”。本次调整之后，首套房房贷利率最低可至4.4%，进一步落实了政治局会议的要求，加大了对刚性住房需求的支持，同时由于部分城市调整了“认房认贷”规则，部分改善性住房需求也将受益。我们认为虽然这次调整主要针对首套房贷利率，但政策调整空间仍在，后续二套房贷利率的下调还是可以期待的。 ⚫ 下调房贷利率加点比降低LPR更加有效，“因城施策”的房贷利率宽松开启。我们认为房贷利率在5年期LPR减20个基点比直接下调5年期LPR对市场销售的恢复更加有效，根据贝壳研究院数据4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低，虽然目前房贷利率进入下行通道，但热点城市利率仍加点较多，北京、上海、深圳目前首套房贷利率分别为5.15%、4.95%、4.95%，较调整前5年LPR加点分别为55bp、35bp、35bp，下调空间比较大，预计后续“因城施策”的房贷利率宽松将开启。 ⚫ 政策组合拳下销售有望企稳，期待后续更大力度的宽松。1-4月商品房销售金额同比下降29.5%，4月百强房企销售金额同比下降59.2%，目前销售处于史上景气度最差时期，并未见企稳迹象还在继续探底。我们坚持当前基本面和政策面类似2014年的判断，14年9月30日央行出台首套房认定新则开始真正意义的宽松。其中规定“首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍”并由之前的“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，随后各商业银行出台细则支持住房贷款需求。预计后续各城市商业商业银行会相继出台房贷细则。我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。 ⚫ 投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为5、6、7月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-30沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1-3月份行业数据跟踪 【银河地产】行业深度报告_房地产行业_2022春季投资策略：稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰 【银河地产】行业深度报告_稳增长系列报告之一：探究预售资金监管纠偏的预期影响 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 【银河地产】行业深度报告_房地产行业_2022年度投资策略：新旧周期切换，底部蓄能嬗变 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 表1：2021年年底以来主要政策表态 时间 会议 内容 2021/12/6 中央政治局会议 会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021/12/8-10 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2021/12/11 2021-2022中国经济年会 宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 2022/1/20 全国住房和城乡建设工作会议 毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，继续稳妥实施房地产长效机制，持续整治规范房地产市场秩序。大力增加保障性租赁住房供给，完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。 2022/1/24 银保监会工作会议 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/2/24 推动住房和城乡建设高质量发展发布会 坚持稳字当头、稳中求进。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。 2022/3/5 两会 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022/3/6 银保监会、央行发布关于加强新市民金融服务工作的通知 其中关于房地产方面，强调优化住房金融服务，满足新市民安居需求。助力增加保障性住房供给；支持住房租赁市场健康发展；满足新市民合理购房信贷需求；提升新市民住房公积金服务水平；优化新市民安居金融服务。 2022/3/12 财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答记者问 房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 2022/3/13 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 2022/4/29 中共中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022/5/15 央行、银保监会 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 资料来源：政府网站，中国银河证券研究院 qRsMsPtQtNrPpOmNqPsPpO9PbPbRpNrRoMsQkPqQrMlOqRqO6MpOwPxNnRnQuOpMxP 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 表2：房贷利率下调的城市 日期 城市 内容 1月5日 合肥 落实差别化信贷政策，加大对无房户购买首套自主性住房的支持力度。 2月21日 广州 市场消息指出，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大家银行下调了广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率由LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。 2月底 德州 工商银行首套房房贷利率最低为5.55%，之前最低为5.60%；农业银行首套房贷款利率从之前最低5.50%降至最低5.35%等 3月1日 郑州 今年以来，房贷利率已经出现了多次下调，二手房首套房贷款利率在去年时还高达5.39%左右，而今年春节之后，已普遍降至5.145%，近期又下调至5.14%，二套房贷款利率目前没有变动。 3月16日 怀化 2022年1月1日至2023年12月28日购房缴纳契税，所缴契税税率为1%的，按所缴契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，按所缴契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%)的，按所缴契税的50%对购房人予以补贴。以上购房补贴，按年分期拨付，每年补贴1/3,于购房次3年到位。 3月16日 广西 职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，最低首付比例下调为30%。 4月1日 六安 农商银行4月1日起新发放的首套住房贷款,利率最低将调整至5.2%,为近年来的最低水平。 4月6日 安顺 首套房公积金贷款最低首付比例由30%降低为20%,二套房公积金贷款最低首付比例由50%降低为30%。不再限制"又提又贷"。 4月11日 黄石 首套房贷利率最低至5.2%,二套房贷利率最低至5.4%,分别下降56个和53个基点。 4月11日 咸宁 首套房贷利率最低至5.2%,二套房贷利率最低至5.5%。 4月12日 新余 部分银行首套房贷款利率最低可以做到5.1%,较之前降低了40个BP。 4月12日 九江 全面落实支持人才新政,对政策认定的人才购买首套刚需住房,最低利率可低至4.9%。 4月12日 上饶 部分银行首套房贷款利率最低执行5.2%,等于在前期首套房利率下降基础上,再次下调了45个 BP,为近年来最低水平。 4月14日 荆门 首套房贷利率最低至5.2%,二套房贷利率最低至5.45%。取消企业缴存登记证明、取消购(建) 房提取限制、取消"取贷二选一"限制、取消异地职工贷款办理限制、提高人才贷款额度和提高租房提取额度。 4月14日 宜昌 部分银行首套房贷利率下调至5.2%,二套房贷款利率下调至5.4%。取消2年内限售,首套房首付最低20%,给与人才购房补贴。 4月14日 乐山 首套房最低利率降至4.9%,二套房最低降至5.4%;近期放贷额度充裕,放款维持较快速度,一 般2-3个工作日就可放款。 4月14日 宜宾 首套房最低利率降至4.9%,二套房最低降至5.4%;近期放贷额度充裕,放款维持较快速度,一 般2-3个工作日就可放款。 4月14日 巴中 首套房最低利率降至4.9%,二套房最低降至5.4%;近期放贷额度充裕,放款维持较快速度,一 般2一3个工作日就