房地产：2023年9月成都楼市新政解读-成都优化限购调整限价，稳定市场预期

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业点评 房地产 2023年09月27日 房地产 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 研究助理 蔡萌萌 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 市场表现 相关研究 1.《 房 地 产 行 业 周 报（2023.7.17-7.21）-30大中城市成交面积累计同比转负，超大特大城市积极稳步推进城中村改造》，2023.7.23 2.《2023H1国家统计局房地产数据追踪-上半年住宅销售额同比微增，开发投资持续承压》，2023.7.17 3.《 房 地 产 行 业 周 报（2023.7.10-7.14）-新房销售持续走弱，金融支持政策延期》，2023.7.17 4.《房地产行业周报（2023.7.3-7.7）-30大中城市成交环比下降，销售持续走弱》，2023.7.9 5.《6月克而瑞百强房企销售数据追踪-6月百强房企销售走弱，关注政策端优化调整》，2023.7.3 成都优化限购调整限价，稳定市场预期 2023年9月成都楼市新政解读 [Table_Summary] 投资要点：  事件： 9月26日，成都出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施等方面。  调整限购区域，限购区域内144平米以上住宅不限购，满足改善性居民需求。限购区域调整为5+2核心区域，即天府新区直管区、高新南区、青羊区、锦江区、武侯区、金牛区、成华区，其他区域不执行限购。面对房地产市场供求关系的深刻变化，改善性品质化住宅占比提升，成都限购区域内购买144平方米以上（不含144平方米）的住房，不再审核购房资格，有助于满足改善性客户需求，同时加快144平方米以上大户型去化。同时，限购区域内购买144平米以下住宅的非成都户籍家庭，需提供在限购区域内连续6个月社保并不高于限购区内的拥有住房套数上限，政策松绑使非成都户籍家庭更容易满足购房的社保要求，会吸引更多的本地与外地购房者，有望刺激限购区域内的小面积住宅销售。  增值税免征年限调整为2年，取消二手房指导价，有助于推动二手房市场改善。针对市场上“卖一买一”的购房群体，降低二手房交易成本，缩短二手房成交周期，有助于这部分客户进入新房市场，推动新房市场销售改善。同时，取消指导价有助于二手房价格更加市场化，向市场传递了活跃二手房市场的积极信号，稳定市场预期，刺激二手房市场活跃度。  优化土地供应，新出让土地所建商品住房由企业自主定价。新出让土地不再设置配建要求，同时产业功能区（园区）内的计容商业建筑面积持有比例不低于40%，有助于降低企业成本，减少部分区域的商业供应，使得开发商在成本端有更多的空间，新出让土地所建商品住房由企业自主定价，且装修价格也由企业自主确定，销售端开发商会获得一定的灵活度，综合来看，后期开发商的利润空间将获得一定改善，有助于提升成都土拍市场的成交活跃度。  投资建议：  近期，多个城市优化楼市调控政策，广州成为调整限购政策的首个一线城市，南京、武汉、青岛、济南等城市均出台相关政策稳定楼市。成都此次新政调整限购区域，取消限价，调整二手房增值税免征年限，一方面有助于刺激刚改需求，推进新房销售去化，另一方面取消限价，有助于优化开发商利润空间，活跃成都土拍市场。建议关注：布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全，以及受益于超大特大城市城中村改造的开发商，如滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、越秀地产（0123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、城建发展（600266.SH）、天健集团（000090.SZ）等。  风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。 -18%-15%-11%-7%-4%0%2022-072022-112023-03沪深300 行业点评 房地产 2 / 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 信息披露 分析师与研究助理简介 金文曦 德邦证券地产&新材料首席分析师，先后任职于西部证券、东亚前海证券、上海证券，2022年中指房地产十大金牌分析师，第一财经日报特约专家作者，第一财经、证券日报、证券之星、国际金融报、乐居财经等主流财经媒体特约评论员。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信 息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观 点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资评级说明 [Table_RatingDescription] 1. 投资评级的比较和评级标准： 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 2. 市场基准指数的比较标准： A股市场以上证综指或深证成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 类 别 评 级 说 明 股票投资评级 买入 相对强于市场表现20%以上； 增持 相对强于市场表现5%~20%； 中性 相对市场表现在-5%~+5%之间波动； 减持 相对弱于市场表现5%以下。 行业投资评级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上； 中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间； 弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平10%以下。 法律声明 本报告仅供德邦证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况 下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容 所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可 能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊 的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，德邦证券及其 所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经德邦证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件 或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为 本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络德邦证券研究所并获得许可，并需注明出处为德邦证券研究 所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。