12月楼市出现多方积极变化企稳回升有赖政策的持续呵护——2023年1-2月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升，显示楼市出现积极变化；然而，从绝对水平来看，楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距，楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。投资端：受新开工面积、施工面积和竣工面积支撑，当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄，其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动，具有更强的确定性；土地市场方面，仍表现为供需两弱，成交低迷。政策端：1-2月政策仍在供需两端持续发力，需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制，供给端推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》和《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。2023年政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，化解风险仍将是年内房地产工作的重点。展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程。高频数据显示，3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月的3397套有26.43%的增量，结合1-2月楼市表现来看，我们认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。报告正文：一、销售端：1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升，显示楼市出现积极变化；然而，从绝对水平来看，楼市表现与房地产下行周期之前相比仍存在较大差距，楼市从“企稳”到“回升”仍有赖政策持续呵护。1.销售情况1-2月，全国商品房销售面积和销售额分别为15133万平方米和15449亿元，同比分别下降3.63% 2和0.06%，降幅显著收窄。但需注意，一方面存在2022年同期低基数影响，同比降幅显著收窄还需理性看待；另一方面，从绝对水平看，1-2月销售面积与房地产下行之前，即2021年同期的17363万平方米相比，还存在较大差距，意味着当前楼市仅进入“企稳”阶段，但尚未出现显著“回升”趋势。图表1-2：2021年-2023年2月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源：Wind，东方金诚从30大中城市商品房月度成交数据来看，2月销售情况明显好于1月，但2月需求释放是否具有可持续性还需进一步观察。2月，30大中城市商品房日均成交套数为3601套，同比涨幅为31.62%，较1月（2485套）环比增长44.92%。但我们也关注到，一方面今年春节错期对1、2月份的销售产生一定影响，另一方面，2月销量的增长或为前期积压需求的释放叠加需求端刺激政策产生的效果，其可持续性尚不能确定。2.价格表现我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据，2月价格环比上涨城市数量较1月有明显增多，由1月的36个升至2月的55个，环比下降城市数量由33个降至13个。具体看，2月70城新建商品住宅价格同比下降1.86%，降幅较1月收窄0.4个百分点；环比上涨0.3%，为2021年9月以来价格的首次上涨。分城市能级看，一二三线城市2月价格环比分别上涨0.2%、0.4%和0.3%，其中一二线城市已连续上涨2个月、三线城市为连续下跌17个月后的首次上涨。图表3-4：2021年-2023年2月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 3数据来源：iFind，东方金诚二手房住宅价格变化趋势与新建商品住宅价格趋同，2月环比下降城市数量由1月的57个降至30个，环比上涨城市数量由1月的13个升至40个，继2021年8月以来上涨城市数量首次超过半数。具体看，2月70城二手住宅价格同比下跌3.39%，已连续下跌13个月，但跌幅首次出现收窄，较1月收窄0.37个百分点；2月价格环比上涨0.7%，较1月涨幅增加0.3个百分点。分城市能级来看，一二线城市2月价格环比分别上涨0.7%和0.1%，三线城市价格与上月持平。整体来看，2月房价走势出现逆转，多数城市价格企稳回升。图表5-6：2021年-2023年2月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：受新开工面积、施工面积和竣工面积支撑，当月房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄，其中竣工面积的修复受到政策的强力驱动，具有更强的确定性；土地市场方面，仍表现为供需两弱，成交低迷。 4房地产开发投资完成额同比降幅显著收窄。具体看，1-2月房地产开发投资完成额为13669亿元，同比下降5.73%，降幅较上月收窄6.48个百分点。我们认为，投资端的修复主要系政策的持续引导叠加楼市复苏迹象所带来的影响，其中新开工面积、施工面积和竣工面积起到支撑作用，土地市场仍保持较低热度。图表7：2021年-2023年2月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场土地市场表现为供需两弱，土地成交数量维持低位。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情况，1-2月100大中城市合计供应土地数量502宗，成交土地476宗，其中2月成交245宗，同比增长7.93%，但从绝对水平来看，仍处于月度成交量的较低水平。图表8：2021年-2023年2月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 5数据来源：iFind，东方金诚2.开工情况1-2月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为13567万平方米、750240万平方米和13178万平方米，其中新开工面积和施工面积同比分别下降9.35%和4.36%，降幅较去年12月收窄34.94个百分点和43.88个百分点；竣工面积同比增长8.02%，为2022年以来的首次转正。我们认为，在政策的持续引导下，1-2月新开工面积、施工面积和竣工面积出现了不同程度的修复。但相比之下，竣工面积的修复具有更强的确定性，2022年下半年以来“保交楼”的政策力度有增无减，竣工面积的持续修复受到政策的强力驱动，而新开工和施工面积的进一步修复则有赖楼市的持续回暖。图表9：2021年-2023年2月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚三、政策端：1-2月政策仍在供需两端持续发力，需求端建立了个人住房贷款利率动态调整长效机制，供给端推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》和《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。2023年政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，化解风险仍将是年内房地产工作的重点。（一）坚定“房住不炒”，遵循“因城施策”，建立个人住房贷款利率动态调整长效机制。1月初，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》，各城市政府可对当地新建商品住宅销售价格变 6化情况进行动态评估，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对此，我们认为：首先，本轮房地产下行程度之深远超历史水平，而当前房贷利率仍有下调空间，放宽房贷利率下限是刺激需求端的重要手段，对楼市形成重要利好；其次，各城市之间存在现实差异，因城施策调控房贷利率既符合当前的市场需求，又遵循了“房住不炒”的总定位；第三，建立“动态调整长效机制”一方面体现出本轮房地产周期以来“求稳”的政策意图，政策力度延续温和基调，另一方面体现出对推进房地产市场长效发展机制的考虑，凸显本轮房地产周期中政策更具延续性。（二）改善优质房企资产负债表计划持续推进，有关部门起草行动方案。继2022金融街论坛年会上提出“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，1月13日，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，将这一举措进一步细化。该方案围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，这些任务中包括继续推动“保交楼”、多渠道稳定优质房企融资、扩大租赁住房供给、完善金融政策等内容。并且，该方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。我们认为，“防风险”仍然是今年房地产行业的主旋律，而改善优质房企资产负债表，对于降低房企信用风险、引导房企重回安全区间、推动房地产行业平稳发展具有重要意义。（三）落实“第三支箭”政策内容，发挥REITs盘活房企存量资产作用。2月20日，中国证券投资基金业协会正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）。我们认为，这是对“第三支箭”中关于“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”的延伸和落地。本次出台的《指引》中对于基金投资范围亦进行了明确规定，其中对于商品住宅，已明确必须为存量项目，而非住宅开发，完全符合“第三支箭”鼓励基金消化存量住宅项目的政策初衷和“房住不炒”的大宗旨。但考虑到当前的现实条件以及产业链的成熟度等问题，通过REITs盘活房企存量资产仍有较长一段路要走。（四）政府工作报告指明当前房地产行业面临的主要问题，“化解风险”仍是重中之重。3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”。关于房地产工作，提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张， 7促进房地产业平稳发展”。表明当前房地产行业仍面临较大风险，2023年房地产工作的重中之重是化解风险，引导房地产行业尽快实现软着陆。展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢的回暖过程。高频数据显示，3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月的3397套有26.43%的增量，结合1-2月楼市表现来看，我们认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。权利及免责声明：本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。