房地产行业2024年Q3土地市场总结：政策环境持续优化，土地市场持续巩固

2024Q3全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。 土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。 从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0. 15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。 流拍率方面，2024年Q3平均流拍率为1.08%，2023年Q3流拍率为10.33%，相比下降9.25个百分点。2024年Q3，7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。 从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2024年Q3土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 1.2024Q3 全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024 年 Q3 全国供给土地规划建面 8.27 亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024 年 Q3 全国实现土地出让金 0.72 万亿，同比增速为-29.16%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从 Q3 单月表现来看，2024 年 7-9 月全国全口径推出建面分别为 2.40 亿平、2.67亿平、3.20 亿平，同比+7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为 1.36 亿平、1.28 亿平、1.37 亿平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口径出让金分别为 2057.35 亿元、2228.04 亿元、2920.38 亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2024 年 Q3 一线城市的土地出让金为 1066.96 亿元，同比-37.40%，占全国比重 14.81%，二线城市的土地出让金为 2474.51 亿元，同比-37.26%，占全国比重 34.34%，三四线城市的土地出让金为 3664.3 亿元，同比-18.99%，占全国比重的 50.85%。总体来看，2024 年 Q3 一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在 2024 年 Q3 全口径累计土地出让金分别为 311.92 亿元、385.78 亿元、331.38 亿元、37.89 亿元，同比分别为-28.23%、-43.93%、-31.29%、-61.88%。 图表5：2024Q3各线城市土地出让金及其同比 图表6：2024Q3一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2024 年 Q3 土地出让平均溢价率 3.75%，相比 2023 年 Q3 下降 0.15 个百分点。从城市能级来看，2024 年 Q3 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024 年 9 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。 分区域来看，2024 年 Q3 珠三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024 年 9 月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为 0.22%、10.34%、3.10%、4.01%、1.52%。 从各城市溢价率大于 20%的地块数来看，扬州市 2024 年 Q3 的溢价率大于 20%的地块数为 94 块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2024Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2024Q3重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2024 年 Q3 平均流拍率为 1.08%，2023 年 Q3 流拍率为 10.33%，相比下降 9.25 个百分点。2024 年 Q3，7-9 月流拍率分别为 1.82%、2.44%、0.00%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2024 年 Q3 高总价地块数共有 4 宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024 年 Q3 总价超过 50 亿元的地块北京有 1 块、上海有 2 块、广州 1 块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布 图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 图表15：2024Q3土地总价超过50亿元地块概览 2.2.7月高溢价率城市数量较8-9月增多 从高溢价率城市数量来看，2024 年 7 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为 17 城（8 月、9 月分别为 15、15 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 6 城（8 月、9 月分别为 9、10 城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024 年 7 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为 22 城（8 月、9 月分别为 14、17 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 14 城（8 月、9 月分别为 9、13 城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金统计 2024 年 Q3 有 15 个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，海南 2024年 Q3 土地出让同比+306.32%，甘肃、新疆、内蒙古、安徽、云南同比分别为+194.50%、+192.11%、+185.84%、+81.96%、+53.43%。 从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2024年Q3各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2024 年 Q3 土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等，物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。