房地产行业Q3土地市场总结：土地供应成交处在低位，静待政策生效重塑信心

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 土地供应成交处在低位，静待政策生效重塑信心 -房地产行业Q3土地市场总结 房地产 证券研究报告/行业季度报告 2023年10月14日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 13,215.22 行业流通市值(百万元) 6,162.32 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 12.5 2.3 1.5 1.7 2.1 5.4 8.1 7.3 6.0 买入 招商蛇口 12.2 1.2 0.4 1.1 1.3 10.5 29.8 11.5 9.3 买入 滨江集团 9.1 1.0 1.1 1.4 1.8 9.4 8.0 6.4 5.2 买入 万科A 12.6 1.9 2.0 2.2 2.5 6.5 6.5 5.6 5.1 买入 华发股份 9.0 1.3 1.1 1.4 1.6 6.7 8.0 6.4 5.6 买入 备注：股价使用2023年10月13日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  2023Q3全国土地供应及成交情况 土地供给方面，2022年全国供给土地规划建面49.9亿方，同比增速为-13%；2023年Q1-Q3分别为7.52亿方、9.43亿方、6.75亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022年全国供土地出让金5.5万亿，同比增速为-24%；2023年Q1-Q3分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 溢价率方面，2023Q3一线城市溢价率较Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月没有月份超过7%，二线城市4-6月月均溢价率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四线城市6月溢价率达到过6%，随后持续下行至8月和9月只有4%不到。分区域来看，2023Q3长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域。 流拍率方面，2023Q3全国流拍率整体平稳，7-9月流拍率基本维持在8-10%附近。整体来看，2023年1-9月土地市场在3-5月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降，但转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。  高总价及高溢价率地块的城市分析 2023年Q3高总价地块数共有11宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q3总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有3块、广州2块、厦门1块、深圳1块、杭州1块。 城市数量来看，2023年9月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为22个（7月、8月分别为12、10城）；溢价率超过30%的城市数9城（7月、8月分别为9、4城）。住宅口径9月单月溢价率超过20%的城市数为15城（7月、8月分别为9、9城），溢价率超过30%的城市数为12城（7月、8月分别为8、3城）。 2023年有4个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年至今土地出让同比增幅均超130%，黑龙江、宁夏、吉林同比增速分别为13.99%、12.76%、0.70%。从绝对数值来看，浙江、江苏和广东的累计土地出让金排名全国前三。  投资建议：2023年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润臵地等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.00沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业季度研究 1.2023Q3全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2022年全国供给土地规划建面49.9亿方，同比增速为-13%；2023年Q1-Q3分别为7.52亿方、9.43亿方、6.75亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022年全国供土地出让金5.5万亿，同比增速为-24%；2023年Q1-Q3分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从全国单月表现来看，2023年9月全国全口径推出建面为2.4亿平，同比-54%，全口径成交规划建面1.84亿平，同比-47%，全口径出让金为3056.1亿元，同比-49%，整体较此前月份保持下行趋势。综合2023Q3和9月单月的数据来看，即便降低土地出让的供给力度，土地成交并未出现明显改善，总体土地出让金维持在较低水平，可见土地市场的热度受房地产销售市场影响，总体呈现出较弱的态势。 图表3：全国单月供给成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从城市能级来看，2023Q3一线城市的土地出让金为1703亿元，同比-46%，占全国比重18.68%，二线城市的土地出让金为3770亿元，同比-31%，占全国比重41.35%，三四线城市的土地出让金为3644亿元，同比-35%，占全国比重的39.97%。总体来看，2023年Q3各线城市土地出让同比处在较低位置，整体的推地力度和成交力度都不大。 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0100000200000300000400000500000600000700000供给规划建面(万㎡)同比(%)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0100002000030000400005000060000700008000090000土地出让金(亿元)同比(%)-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01000020000300004000050000600007000080000900001000002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09推出规划建筑面积(万㎡)成交规划建筑面积(万㎡)同比(%)同比(%)-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0200040006000800010000120002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09土地出让金(亿元)同比(%) 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业季度研究 图表5：2023Q3各线城市土地出让金及其同比 图表6：2023Q3一线城市土地出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 图表7：2023年单月各线城市土地出让金同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2023Q3全口径累计土地出让金分别为435亿元、687亿元、482亿元、99亿元，同比分别为-19%、-64%、+88%、-80%，一线城市出让金分化较大，主要受集中供地节奏影响，比如广州Q3同比大幅增长，因为广州的第二批次和第三批次集中供地正好纳入到Q3的统计范畴。单月表现上，9月全国城市出让金同比-49%，较8月降幅较大；其中三四线城市在9月的成交表现降幅最少为-37.51%，二线城市同比-41%但好于8月份的-44%，一线城市同比-74%大幅低于8月份同比+49.76%，一线城市变动较大主要受集中供地的统计错配影响。 1703 3770 3644 9117 -50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%010002000300040005000600070008000900010000一线城市二线城市三四线城市全国2023Q3（亿元）同比435 687 482 99 1703 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020040060080010001200140016001800北京上海广州深圳一线城市2023Q3（亿元）同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09一线城市同比（%）二线城市同比（%）三线城市同比（%）全国同比（%） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业季度研究 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2023Q3一线城市溢价率较Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月没有1个月超过7%，二线城市溢价率类似，4-6月月均溢价率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四线城市6月溢价率达到过6%，随后持续下行，至8月和9月只有4%不到。从单月数据来看，2023年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.91%、5.78%、3.79%、3.41%，分别较8月+0.39pct、-1.21pct、+0.75pct、+1.04pct。分区域来看，2023Q3长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为3.29%、5.24%、3.46%、4.54%、1.85%。从各城市溢价率大于20%的地块数来看，浙江金华市2023年Q3的溢价率大于20%的地块数为28块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 图表10：2023Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 来源：中指研究院、中泰证券研究所 0%2%4%6%8%10%12%14%一线城市二线城市三四线城市全国0%2%4%6%8%10%12%东北珠三角中西部长三角环渤海051015202530金华市台州市赣州市宜春市上饶市孝感市驻马