平安证券2026年中期策略会丨内需消费与金融专场地产行业主题报告

00:00:01 大家好，欢迎收听平安证券，2026年内需消费与金融专场的中期策略系列报告。现在有请平安证券地产行业资深分析师郑倩文带来地产行业主题报告。 00:00:15 接下来先播报免责声明，免责声明播报完毕后，主讲人可开始发言。欢迎您参加本次平安证券研究所电话会议。会议内容仅供平安证券客户参考。在任何情况下，会议内容不构成对任何人的投资建议，平安证券不对因使用本次电话会议内容而引致的任何损失，承担任何责任，未经平安证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、刊登、传播和引用本次电话会议内容。否则将承担由此造成的一切不良后果及法律责任。且平安证券将暂停相关人员及机构白名单权限，直至相关不良影响消除。 00:00:59 嗯，各位投资人下午好，我汇报一下房地产行业2026年的中期策略的一个观点。 00:01:05 那首先我们回顾一下上半年整体的一个情况，嗯，我们对于楼市的一个判断的话，觉得是延续调整分化，但是核心城市的话还是有结构性的一个亮点。 00:01:17 嗯，首先整体来看的话，嗯，26年的前五月，嗯，全国商品房的销售面积包括销售金额的话，累计大概同比也是下降嗯10%左右。嗯但是这个对比就是年初的一个降幅的话，实际上也是有所收窄。嗯， 00:01:33 但是另外一个的话，我们看到核心城市其实像十大城市的一二手整体的一个成交套数的话，前五月其实同比只下降了5%，如果再对比，就是二手房和新房的话。实际上二手房的一个表现会更好，然后前5月十大城市的二手房的话同比是有一个略微的一个增长。然 后包括像就是从房价的一个维度来看的话，我们也可以看到像70个大中城市二手房的一个价格，环比的一个改善的一个程度的话啊，相比于新房是更好的啊。所以我们整体认为就是呃上半年来看的话，二手房的一个表现实际上会好于新房啊。 00:02:11 另外我们从就是结构嗯城市结构的一个区分来看的话，嗯在二手房的一个嗯整体比较好的一个情况下，看到一线城市的一个二手房可能表现会更为亮眼一点。 00:02:24 嗯，像其10个大众城市一线城市二手房住宅的一个价格的话，是在持续的一个修复，嗯基本上是维持嗯改善的一个状态。 00:02:32 然后如果是看到成交的一个结构的话，实际上也是呈现出刚需向改善进行传导的一个情况啊，比如以深圳或者是上海为例啊，像3月份。的话基本上嗯300万以下的一个二手住宅的一个占比，嗯是有一个明显的一个提升的， 00:02:52 但是如果看到4~5月的话，成交总价是在逐步的一个上移，嗯基本上300万以上或者是500万以上的一个成交的话，它的占比是在逐期的一个提升。所所以我们理解其实从就是核心城市整体的一个二手房情况来说的话，嗯表现相对来说还是不错，并且目前也是呈现出从刚性的一个需求向改善需求进行传导，整体的一个置换链条的话也是在逐渐活跃。 00:03:20 嗯，这个是我们看到的就是相对比较简有些亮点的一个情况。 00:03:26 如果是上半年的一个土地市场的话，整体来说是比较谨慎的，然后还是持续向核心城市去交易去集中啊。 00:03:34 另外就看到比较亮点的话，就是我们可以看到好房子整体是延续比较高的一个区划。嗯，这个像核心的城市，比如说嗯深圳然后或者是上海，它整体的一个高总价的房源区化率的话，基本上还是能维持70%以上，或者部分房源是接近百分之百的一个区化率啊。在这种 情况下的话，我们觉得也是体现出购房者对于品质的关注度持续的提升。那同时品质住宅的一个高区化高流速也是体现了就是房企啊，对于核心城市好地块的一个参与的热情。我们可以看到像热点城市优质地块也出现了点状高热的一个状态啊， 00:04:15 另外一个比较好一点的话，就是我们观察到就是整体的一个库存的话，嗯，实际上还是在持续的一个消耗，嗯，包括像商品房的一个现房库存然后。绝对量是嗯从年初有所下滑，然后开工位数的话实际上也是在逐年的减少。然后包括像二手房的一个挂牌量的话，嗯从225年到四季度以来，嗯主要的13个城市的话整体的挂牌量也是在正常下行。所以我们觉得就是整体的一个布局格局的话还是在逐步的改善。 00:04:48 嗯，那往下半年来看的话，我们觉得嗯，主要是观察积极因素持续发酵的一个情况，看量变能不能引发质变。 00:04:55 嗯，上半年比较明显的一个特点的话，就是多地其实是提高了公积金贷款的一个额度，然后像上海的话就是买嗯，个人家庭买首套住房的公积金贷款最高是提高到240万元。然后像广州的话基本上也是提高到了大概是200万元，嗯所以就是住房公积金可贷额度的一个提升的话，其实基本上是能够去覆盖，嗯低总价或者是低等级城市的一个就是贷款的额度。因为嗯住房公积金的一个嗯贷款利率相对来说会更低一些，这个的话也是去啊改善了就相应购房群体的一个嗯贷款的资金成本。 00:05:36 那我们从那个租售比的一个对比来看的话，你如果是看到26年4月版上的一个租金回报率，嗯，大概是达到2.4%，那公积金贷款的一个利率的话，5.7以上是2.6%，所以这个其实相对来说也是比较接近的。那从这个维度来说的话，也是有助于去进一步提升刚需入市的一个意愿。那公积金对于共覆盖度的一个提升的话，我们觉得也是有望去实现就是嗯，整体刚需置业的一个嗯置业的一个意愿，然后包括他们压力的一个减轻。嗯， 00:06:10 另外就是我们认为从当前维度来看，就是短期可能我们考虑比如说就是嗯住宅的一个租金回报率，然后如果是看到四月的话大概是2.4%。然后刚刚提到就是和贷款的一个利率进 行对比。另外的话如果区分无风险利率，比如说10年期股债的一个收益率的话，基本上是目前大概也只有2%以内，所以我们觉得从理财的一个角度的话，实际上嗯租金的一个回报率的话，基本上也是具备一定的一个吸引力。 00:06:39 就尽管短嗯短期来说，就房价可能仍然是存在一些调整的一些嗯情况，但是我们觉得对于中长期的资金而言的话，就是短期房价的一个波动性可能相对来说是那有所降低的。然后同时考虑到本轮房价的一个调整相对来说也是比较充分，那我们觉得核心城市优质资产的一个中期反弹的概率，可能相对来说会大一些。那对这部分中长期资金而言的话，可能也相当于持有一个中期看涨期权，可能也会去带动一些。 00:07:10 中长期理财的一个配置需求的入市。那我们如果是跟就是二五年，香港楼市的一个复苏节奏进行一个对比的话，嗯基本上核心城市目前二手房的一个情况的话也是相对比较接近。嗯，像25年香港的一个整体的二手房市场的话，也是小户型率先企稳，然后后面是传导到全市嗯全市场，然后带来整体楼市的一个企稳。我们觉得如果延续这样的一个路径的话，就是嗯也可能可以进内地核心城市，也可能能够进行一个参考。 00:07:43 那另外从中长线的一个维度的话，如果是去看从嗯这一轮整体内地的嗯房地产的一个调整情况来看，从2021年下半年以来，其实全国楼市就步入了一个调整周期。那如果是到25年的话，嗯，全国商品房的销售额，销售面积较2一年是累计下降了54%和51%啊，这个嗯下调的一个幅度的话，实际上也是嗯嗯和海外相对来说是比较接近的，比如说我们去对。对比22005年后美国、英国、中国香港的一个楼市调整幅度，然后如果从绝得面积的一个纬度的话，嗯，基本上也是回到了2010年以前的一个水平。 00:08:24 如果是从房价那个调整幅度来看的话，嗯，我们统计21年9月到25年12月平均房价，内地核心城市一个一线城市的一个累计跌幅的话，大概是38%，嗯，如果是考虑嗯剔础CPI之后，实际的一个房价跌幅基本上也超过了40%。嗯，这个调整幅度的话，实际上已经是超过海外平均的一个水平。 00:08:48 那另外从时间维度来看的话，海外平均的一个跌嗯跌下跌的一个时间大概是五一三年。如果是截至二年末的话，嗯，本人国内的一个调整的一个时间大概是43年，如果再看到26年的四季度的话，预计这个时间的话基本上也是会去接近就是海外嗯，整体的一个调整时长，所以我们觉得从。 00:09:14 调整的一个幅度，包括调整的一个时间来看的话，可能也意味着就是内地整体房地产的一个市市场的一个调整，可能也是逐步接近尾声。 00:09:26 嗯，从居民的一个杠杆来看的话，嗯基本上你居民的一个杠杆率的话，从年的一季度已经是出现向下的一个拐点。从历史经验来看的话，基本上海外国家以及地区平均嗯，居民杠杆率的拐点是领先房价周期大概是2.77年。所以我们认为嗯从这个维度的话，嗯可能就是房价的管理也是渐行渐近。嗯，另外如果是跟大类资产进行一个对比的话，然后从2一年以来就房价整体的一个一个下跌，嗯，还是会有一个比较明显的一个幅度。但是我看到啊，黄金然和包括股市啊，或者是嗯战是其实他们在这个区间的话也是会有表较明显的一个涨幅。 00:10:09 所以就是从大理资产的一个对比来看，嗯，当前可能嗯可能嗯主要就是房价还是在嗯持续的震荡调整。所以从比较优势的一个维度，我们觉得嗯住房的一个比较优势也是在逐步的显现，然后住房的配置价值的话相对来说也是在逐步的一个提升。 00:10:28 那如果是从投资的一个维度来看的话，我们觉得主要是建议关注两个方面，一个的话就是内地房地产市场，然后我们觉得这一块的话主要是建议耐心换取收益。然后另外一个的话就是香港的一个房地产市场，对应的一些主流的港资地产的股票，我们觉得它的一个投资机会是持续存在的。 00:10:51 嗯，首先如果从内房这一块来看的话，我们参考海外经验的话啊，基本上就是呃头部房企的股价会去领先房价见底，那核心城市的一个楼市也是会去率先啊，领先就是全国市场进行一个垫见底。另外，如果去参考香港的经验的话，就你即使说就是在房房价初步企稳的 一个过程中，后面可能也会有一些反复的一个震荡，但是在这个窗口期的话，仍然是会有就是嗯，股价保持正常上行的一个机会。所以我们觉得嗯，所以我们觉得就是嗯，也是可以进行相应的一个参考。 00:11:30 那当前的一个维度来看的话，嗯，基本上目前为止的话，就是一线城市二手房房价环比还是在持续的一个改善。然后尽管说就是当前是步入楼市的一个嗯二手房市场一个淡季，嗯但是我们看到就是核心城市的话，就是二手房的一个量同比还是有一定程度的一个嗯上行。嗯，不过我们也观察到，就是当前其实市场对于后续市场的一个修复还是会存在嗯，相应的一个分歧。嗯，所以我们觉得就是嗯嗯会存在一定的分歧。但是我们觉得就是嗯分歧的话，其实也是意味着有一定的一个预期差。 00:12:10 就后续一旦市场对楼市管理形成共识的话，板块预计也可能会呈现比较比较强的一个向上的一个弹性。 00:12:20 那如果我们是对比就是上一轮嗯内房的一个就是股价反弹的一个周期，大概是924正常催化的一个行情，在那个行情的一个情况下的话，啊主流的房地产公司的一个涨幅相对来说还是比较可观的。像绿城中国的话其实是有翻倍的一个涨幅。那这一轮的话就是在嗯大概4月以来的一个反弹，你可能最多就是嗯，不会超过50%，并且最近的话也是因为很多种因素，其实也是持续的一个震荡调整。 00:12:49 当前估值啊，包括就是整体的持仓，然后包括股价其实又来到一个相对比较低的一个位置。可能下半年还是去等待基本面能不能有进一步的一个催化，嗯带动嗯可能带动一轮向上的一个行情。 00:13:11 啊另外嗯第二第二个机遇的话，就是我们刚刚提到的就是中国香港的一个楼市。那中国香港的一个啊房地产市场的话，你从25年二季度以来的话，一直是实现就是嗯企稳回升的一个状态。然后从那个25年全年来看的话，嗯，一二手合计成交量的话，是创下了20年以来的一个新高，然后从那个26年来看的话，基本上升势还是在持续的一个延续，然后 包括。 00:13:40 从房价的一个维度来看，25年4月以来，嗯香港私人住宅的一个售价指数是稳步上行，然后嗯嗯25年截止，嗯相对于啊25年的低点的话是累计上涨了5.2%。然后26年的话，前5月房价也是进一步上涨了7.4%，所以整体还是呈现一个