房地产开发C-REITs周报：北投高速REIT上市首日偏弱，周五中证REITs全收益指数翻红

C-REITs周报—北投高速REIT上市首日偏弱，周五中证REITs 全收益指数翻红 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌1.45%。截至5.29，本周（5.22-5.29，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.00%，收于744.3点；中证REITs全收益指数下跌1.45%，收于989.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.97%/下跌1.65%/下跌0.03%/下跌1.55%/下跌2.58%/上涨0.65%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为1.98%。截至5.29，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为4.40%，中证REITs全收益指数跌幅为1.98%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨5.66%/下跌1.75%/上涨1.24%/下跌5.82%/上涨10.63%/下跌1.24%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中能源基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大。截至5.29，已上市REITs总市值约2192.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中19只上涨、62只下跌、1只持平，周均涨幅为-2.01%；其中中金山高集团高速公路REIT、广发成都高投产业园REIT涨幅靠前；此外本周易方达广西北投高速REIT于上交所上市，上市首日涨幅2.51%，相对偏弱。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-3.06%/-3.59%/-2.04%/-0.99%/0.62%/-0.5%/-1.9%/-2.22%/-2.57%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量174.3万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是易方达广西北投高速REIT（（8.4%）、创金合信首农REIT（（2.3%）、中航北京昌保租赁住房REIT（（1.8%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环 保/消费 基础设 施/水利设 施/数据 中心REITs板块换手 率分别为0.7%/0.6%/0.4%/0.8%/0.5%/0.5%/0.5%/0.4%/0.9%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4月房价指数仍呈下行趋势》2026-05-242、《房地产开发：C-REITs周报—4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs指数基金正式上报》2026-05-233、《房地产开发：1-4月统计局数据点评:商品房销售量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正》2026-05-19 本周已上市REITs中债IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别广开产园REIT（11.6%）、广州广河REIT（11.2%）、沪杭甬REIT（11.2%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.6）。投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 部容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌1.45%。截至5.29，本周（5.22-5.29，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.00%，收于744.3点；中证REITs全收益指数下跌1.45%，收于989.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨0.97%/下跌1.65%/下跌0.03%/下跌1.55%/下跌2.58%/上涨0.65%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 本年中证REITs全收益指数跌幅为1.98%。截至5.29，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为4.40%，中证REITs全收益指数跌幅为1.98%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨5.66%/下跌1.75%/上涨1.24%/下跌5.82%/上涨10.63%/下跌1.24%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中能源基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大。截至5.29，已上市REITs总市值约2192.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中19只上涨、62只下跌、1只持平，周均涨幅为-2.01%；其中中金山高集团高速公路REIT、广发成都高投产业园REIT涨幅靠前；此外本周易方达广西北投高速REIT于上交所上市，上市首日涨幅2.51%，相对偏弱。板块来看，本周能源基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-3.06%/-3.59%/-2.04%/-0.99%/0.62%/-0.5%/-1.9%/-2.22%/-2.57%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量174.3万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是易方达广西北投高速REIT（（8.4%）、创金合信首农REIT（（2.3%）、中航北京昌保租赁住房REIT（（1.8%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.7%/0.6%/0.4%/0.8%/0.5%/0.5%/0.5%/0.4%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（（11.6%）、平安广州广河REIT（（11.2%）、浙商沪杭甬REIT（（11.2%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（（1.7）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.6），P/NAV较低的有鹏华深圳能源REIT（0.5）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。 股息率TTM＝