房地产开发C-REITs周报—首批商业REITs即将上市，招蛇商业REIT正式申报

REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌1.89%，中证REITs（收盘）指数下跌1.99%，收于739.1点；中证REITs全收益指数下跌1.89%，收于983.8点。
• 本年中证REITs全收益指数跌幅为2.58%，中证REITs（收盘）指数跌幅为5.08%，中证REITs全收益指数跌幅为2.58%。
• 本周沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数分别下跌0.82%、0.98%、0.29%、2.18%、0.63%、1.41%。

REITs一二级市场表现

• 本周C-REITs二级市场整体回调，已上市REITs总市值约2178.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。
• 本周6只REITs上涨，76只下跌，周均涨幅为-2.11%；招商基金公路高速公路REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。
• 板块方面，生态环保、交通基础设施板块跌幅较小，产业园区、仓储物流板块回调幅度较大。
• 数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量125万股，日均换手率0.4%。
• 商业不动产REITs方面，首批四只产品将于2026年6月18日上市，合计募资规模超200亿元；招商蛇口商业不动产REIT正式申报，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城项目。
• 目前商业不动产REITs累计申报超20单，总申报规模超700亿元；深交所12单项目均处于已反馈阶段，预计成为中长期市场主力。

REITs估值表现

• 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）持续分化，浙商沪杭甬REIT（12.3%）、平安广州广河REIT（11.6%）、易方达广开产园REIT（11.5%）位列前三。
• P/NAV位于0.5-1.7区间，华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）位列前三。

投资建议

• 一级打新仍存套利空间。
• 二级投资策略：
  • β机会：关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
  • 择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产回调后的价值重构。
  • 分派率角度：关注保障房等弱周期资产的红利配置价值，交易逻辑建议关注长端利率走势及租金水平变化。
  • 龙头溢价：具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。

风险提示

• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 测算误差风险。