房地产开发C-REITs周报：指数持续震荡，复星商业不动产REITs正式申报

C-REITs周报—指数持续震荡，复星商业不动产REITs正式申报 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.83%。截至3.27，本周（3.20-3.27，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.83%，收于778.5点；中证REITs全收益指数下跌0.83%，收于1013.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 下跌1.41%/下跌1.29%/上涨0.08%/下跌1.42%/下跌3.00%/下跌0.82%。本年中证REITs全收益指数涨幅为0.35%。截至3.27，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.01%，中证REITs全收益指数涨幅为0.35%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别-2.75%/-2.65%/+0.54%/-6.11%/+4.98%/-1.60%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场持续下挫。截至3.27，已上市REITs总市值约2217.5亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中12支上涨、67支下跌，周均涨幅为-0.96%；其中招商基金公路高速公路REIT、南方万国数据中心REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、数据中心板块REITs跌幅较小，产业园区、交通基础设施板块REITs回调较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.87%/-1.25%/-1.04%/-1.21%/-0.68%/-0.14%/-0.75%/-0.71%/-0.36%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 商业不动产REITs方面：本周复星商业不动产REITs项目正式申报，为第十六单申报产品。底层资产三亚亚特兰蒂斯酒店位于三亚海棠湾，于2018年开业。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量108.9万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.3%）、南方万国数据中心REIT（0.9%）、华夏特变电工新能源REIT（（0.8%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.4%/0.3%/0.3%/0.7%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：2026W11：如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？》2026-03-222、《房地产开发：C-REITs周报—Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息》2026-03-213、《房地产开发：1-2月统计局数据点评:开发投资额同比跌幅因低基数收窄至11.1%，销售仍然疲弱》2026-03-17 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、易方达广开产园REIT（（9.9%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs一二级市场表现............................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.83%。截至3.27，本周（3.20-3.27，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.83%，收于778.5点；中证REITs全收益指数下跌0.83%，收于1013.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.41%/下跌1.29%/上涨0.08%/下跌1.42%/下跌3.00%/下跌0.82%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为0.35%。截至3.27，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.01%，中证REITs全收益指数涨幅为0.35%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.75%/下跌2.65%/上涨0.54%/下跌6.11%/上涨4.98%/下跌1.60%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场持续下挫。其中生态环保、数据中心板块REITs跌幅较小，产业园区、交通基础设施板块REITs回调较大。截至3.27，已上市REITs总市值约2217.5亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中12支上涨、67支下跌，周均涨幅为-0.96%；其中招商基金公路高速公路REIT、南方万国数据中心REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、数据中心板块REITs跌幅较小，产业园区、交通基础设施板块REITs回调较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.87%/-1.25%/-1.04%/-1.21%/-0.68%/-0.14%/-0.75%/-0.71%/-0.36%。 商业不动产REITs方面：本周复星商业不动产REITs项目正式申报，为第十六单申报产品。根据观点网信息，早于2025年2月，复星旅游文化集团即公告提到“正考虑分拆旗下三亚亚特兰蒂斯，并于上海证券交易所进行独立REITs上市的可能性”。2025年11月，复星旅文表示（“已申请将旗下三亚亚特兰蒂斯分拆，在上交所进行独立REITs上市，相关上市资料已正式提交，目前正在等待监管审批”。上述三亚亚特兰蒂斯酒店位于三亚海棠湾，集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺于一体，于2018年开业。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量108.9万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.3%）、南方万国数据中心REIT（（0.9%）、华夏特变电工新能源REIT（（0.8%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.4%/0.3%/0.3%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.1%）、易方达广开产园REIT（（9.9%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设