房地产开发C-REITs周报：4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs指数基金正式上报

C-REITs周报—4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs 指数基金正式上报 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨1.46%。截至5.22，本周（5.15-5.22，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.19%，收于759.5点；中证REITs全收益指数上涨1.46%，收于1004.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌0.30%/下跌1.37%/上涨0.14%/下跌3.69%/下跌5.15%/上涨0.52%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为0.54%。截至5.22，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为2.45%，中证REITs全收益指数跌幅0.54%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别+4.65%/-0.10%/+1.27%/-4.34%/+13.56%/-1.88%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情。截至5.22，已上市REITs总市值约2212.1亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中59只上涨、22只下跌，周均涨幅为0.78%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块 二级 市场 涨幅分 别为-0.07%/-0.72%/2.14%/2.07%/1.38%/1.01%/1.25%/1.23%/-0.03%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 指数基金正式上报，迎年内最大单日涨幅。5月18日，包括易方达、华夏、南方、中金在内的4家基金公司上报中证REITs全收益指数基金，受此影响，次日，中证REITs全收益指数+2.37%，创年内最大单日涨幅。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周首批4支商业不动产REITs陆续完成定价。国泰海通砂之船REIT定价5.531元/份；中信建投首农REIT定价3.013元/份；中金唯品会REIT定价3.848元/份；汇添富上海地产REIT定价4.092元/份。 相关研究 1、《房地产开发：1-4月统计局数据点评:商品房销售量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正》2026-05-19 2、《房地产开发：2026W19：节后楼市成交量环比回升，4月宅地成交规模环比回落》2026-05-173、《房地产开发：C-REITs周报—供给增加二级震荡，首批4只商业不动产REITs即将询价》2026-05-16 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量209.9万股，日均换手率0.6%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.6%/0.6%/0.6%/0.4%/0.6%/0.6%/0.7%/0.5%/1.2%。REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是中金安徽交控REIT（（11.7%）、平安广州广河REIT（（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是物美消费REIT（（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6），P/NAV较低的有鹏华深圳能源REIT（0.5）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.46%。截至5.22，本周（5.15-5.22，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.19%，收于759.5点；中证REITs全收益指数上涨1.46%，收于1004.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.30%/下跌1.37%/上涨0.14%/下跌3.69%/下跌5.15%/上涨0.52%。其中中证REITs全收益指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第1。 本年中证REITs全收益指数跌幅为0.54%。截至5.22，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为2.45%，中证REITs全收益指数跌幅为0.54%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨4.65%/下跌0.10%/上涨1.27%/下跌4.34%/上涨13.56%/下跌1.88%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情。其中保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调。截至5.22，已上市REITs总市值约2212.1亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中59只上涨、22只下跌，周均涨幅为0.78%；其中华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、交通基础设施板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为-0.07%/-0.72%/2.14%/2.07%/1.38%/1.01%/1.25%/1.23%/-0.03%。 指数基金正式上报，REITs市场迎年内最大单日涨幅。根据中国基金报，5月18日，包括易方达、华夏、南方、中金在内的4家基金公司上报中证REITs全收益指数基金，这是国内公募基金领域首批REITs指数化产品，也是公募REITs市场获批五周年的重要创新。首批REITs指数基金上报，标志着我国公募REITs市场从资产上市向指数化投资纵深发展，对于REITs市场引入稳定增量资金、提升投资便利性、提高市场定价透明度和效率均具有重要意义，有助于推动REITs市场高质量发展。当前我国公募REITs的配置资金以券商自营和保险机构资金为主。REITs指数基金有利于丰富市场稳健型投资品类的产品供给、提高资金配置效率、减少投资者管理成本和单券投研成本、有效分散投资风险，契合长期配置需求，有助于吸引长期资金布局REITs市场。受此影响，5月19日，中证REITs全收益指数上涨2.37%，创年内最大单日涨幅；而从领涨的项目看，多为指数的权重成分券。在市场情绪低迷之时，指数基金带来增量资金的预期有力提振市场情绪。 本周首批4支商业不动产REITs陆续完成定价。5月19日-21日，国内首批四只商业不动产REITs——中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT及汇添富上海地产商业REIT相继完成网下询价。其中，国泰海通砂之船REIT询价区间4.525元/份-5.531元/份，定价5.531元/份；中信建投首农REIT询价区间2.466元/份-3.014元/份，定价3.013元/份；中金唯品会REIT询价区间3.150元/份-3.849元/份，定价3.848元/份；汇添富上海地产REIT询价区间为3.464-4.234元/份，定价4.092元/份。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量209.9万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏合肥高新REIT（2.4%）、中航北京昌保租赁住房REIT（（1.6%）、南方万国数据中心