房地产开发REITs周报：商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售

REITs周报—商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全 收益指数基金7月1日起发售 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌2.40%。截至6.26，本周（6.19-6.26，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.40%，收于709.5点；中证REITs全收益指数下跌2.40%，收于944.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌1.48%/下跌5.24%/上涨0.06%/下跌3.82%/下跌4.01%/下跌2.48%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。截至6.26，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为8.87%，中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。 C-REITs二级市场表现 本周REITs二级市场整体呈现回调行情。截至6.26，已上市REITs总市值约2082亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周9只上涨、77只下跌，周均涨幅为-3.59%；其中国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、能源REITs跌幅较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中 心/商业 不动产REITs二级市 场涨幅分 别为-5.62%/-6.6%/-0.72%/-1.92%/-1.46%/-2.15%/-3.57%/-3.73%/-2.01%/-2.03%。 作者 商业不动产REITs方面：首批4单商业不动产REITs上市后表现延续此前分化基调，截至6.26，汇添富上海地产商业/中信建投首农商业/国泰海通砂之船商业/中金唯品会商业REIT分别较发行价-7.2%/-1.0%/+13.9%/-0.03%。同时商业不动产REITs获批加速，6月22日6单获得证监会批复。此外，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周商业不动产板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量255.6万股，日均换手率0.8%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.3%/0.5%/0.8%/1.1%/0.6%/1.1%/2.9%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：2026W24：本周新房成交环比+8.6%，5月房价指数仍呈下行趋势》2026-06-212、《房地产开发：1-5月统计局数据点评:商品房销售额同比跌幅持续收窄，新开工、施竣工、开发投资继续大幅承压》2026-06-163、《房地产开发：2026W23：本周新房成交环比-15%，5月300城宅地成交金额环比增长》2026-06-14 本周已上市REITs中债IRR（（部收收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是易方达广开产园REIT（（12.8%）、中金湖北科投光谷REIT（（12.1%）、华夏合肥高新REIT（（12%）。P/NAV位于0.5-1.6区间，其中位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT（（1.6）、华夏安博仓储REIT（（1.5）、中金厦门安居REIT（（1.5）。投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 部容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................8图表7：REITs估值表现（续）........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌2.40%。截至6.26，本周（6.19-6.26，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌2.40%，收于709.5点；中证REITs全收益指数下跌2.40%（（为年部最大周跌幅，也是连续第三周收跌），收于944.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌1.48%/下跌5.24%/上涨0.06%/下跌3.82%/下跌4.01%/下跌2.48%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。截至6.26，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为8.87%，中证REITs全收益指数跌幅为6.43%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨5.15%/下跌11.54%/上涨1.37%/下跌16.08%/下跌4.55%/下跌9.90%。其中沪深300本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs一二级市场表现 本周REITs二级市场整体呈现回调行情。其中保障房、能源基础设施板块REITs跌幅较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大。截至6.26，已上市REITs总市值约2082亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中9只上涨、77只下跌，周均涨幅为-3.59%；其中国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、能源基础设施板块REITs跌幅较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块二级 市 场 涨 幅 分 别 为-5.62%/-6.6%/-0.72%/-1.92%/-1.46%/-2.15%/-3.57%/-3.73%/-2.01%/-2.03%。 商业不动产REITs方面：6月18日国部首批4单商业不动产REITs挂牌上市，四只产品首日全收收红但表现分化：汇添富上海地产商业REIT+0.02%/中信建投首农商业REIT+1.43%/国泰海通砂之船商业REIT+11.08%/中金唯品会商业REIT+1.04%。截至6.26，四只产品表现延续此前分化基调，汇添富上海地产商业/中信建投首农商业/国泰海通砂之船商业/中金唯品会商业REIT分别较发行价-7.2%/-1.0%/+13.9%/-0.03%，反映出优质奥莱资产受捧，商办类资产受宏观经济环境与市场供需变动因素影响市场信心较弱。此外，商业不动产REITs获批加速，6月22日6单获得证监会批复，分别为华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT、光大保德信光大安石商业不动产REIT。 华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资的新阶段，有望为REITs市场持续引入长期稳定增量资金、丰富投资者结构、提升市场流动性。 本周商业不动产板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量255.6万股，日均换手率0.8%。分项目来