房地产开发：C-REITs周报——二级渐暖，首批商业不动产REITs已申报受理

C-REITs周报——二级渐暖，首批商业不动产REITs已申报受理 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨0.47%。截至1.30，本周（1.23-1.30，下同）中证REITs（收盘）指数上涨0.35%，收于809.6点；中证REITs全收益指数上涨0.47%，收于1052.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨 0.08%/上涨2.38%/上涨0.19%/下跌2.21%/上涨5.71%/上涨0.10%。 本年中证REITs全收益指数涨幅为4.22%。截至1.30，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.98%，中证REITs全收益指数涨幅为4.22%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨1.65%/上涨6.85%/上涨0.66%/上涨4.30%/上涨14.75%/下跌1.12%。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡上涨行情。截至1.30，已上市REITs总市值约2287.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周41支上涨、36支下跌，1支持平，周均涨幅为0.4%。板块来看，本周能源、交通板块表现较优，数据中心、仓储物流板块回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs涨幅分别为-0.45%/0.17%/-0.09%/0.93%/1.96%/0.11%/0.65%/0.39%/-1.54%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 首批商业不动产REITs已经申报受理，近期或将上市。据上交所官网，1.29-1.30两日期间，累计已申报8单商业不动产REITs。已申报资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市，资产业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量194.7万股，日均换手率0.6%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.4%/0.4%/0.8%/0.8%/0.5%/0.8%/1.1%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：中国香港楼市到底凭借什么成功构筑“止跌企稳”平台并实现反弹？》2026-01-272、《房地产开发：2026W3：2025全年房价盘点，新房房价-3.0%，二手房价-6.1%》2026-01-253、《房地产开发：C-REITs周报——四季报业绩分化，消费REITs保持较高稳定性》2026-01-25 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.5%）、易方达广开产园REIT（（9.2%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（（1.9）、嘉实物美消费REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨0.47%。截至1.30，本周（1.23-1.30，下同）中证REITs（收盘）指数上涨0.35%，收于809.6点；中证REITs全收益指数上涨0.47%，收于1052.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨0.08%/上涨2.38%/上涨0.19%/下跌2.21%/上涨5.71%/上涨0.10%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为4.22%。截至1.30，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为3.98%，中证REITs全收益指数涨幅为4.22%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨1.65%/上涨6.85%/上涨0.66%/上涨4.30%/上涨14.75%/下跌1.12%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡上涨行情。其中能源基础设施、交通基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调。截至1.30，已上市REITs总市值约2287.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中41支上涨、36支下跌，1支持平，周均涨幅为0.4%；其中博时津开科工产业园REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施、交通基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.45%/0.17%/-0.09%/0.93%/1.96%/0.11%/0.65%/0.39%/-1.54%。 首批商业不动产REITs已经申报受理，近期或将上市。近日中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，当下商业不动产投资信托基金试点工作已正式启动：上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，首批商业不动产REITs项目亦已陆续正式申报并受理。具体来看，据上交所官网，1.29-1.30两日期间，累计已申报8单商业不动产REITs，分别是汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金。已申报资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市，资产业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量194.7万股，日均换手率0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金亦庄产业园REIT（2.4%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（（1.8%）、中信建投沈阳国际软件园REIT（（1.7%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.4%/0.4%/0.8%/0.8%/0.5%/0.8%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（9.5%）、易方达广开产园REIT（（9.2%）。P/NAV位于0.7-1.9区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/202