房地产开发C-REITs周报：深交所启用商业不动产REITs代码区间，新城商业不动产REITs获受理

C-REITs周报—深交所启用商业不动产REITs代码区间，新城商 业不动产REITs获受理 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌0.79%。截至3.6，本周（2.27-3.6，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.79%，收于789.8点；中证REITs全收益指数下跌0.79%，收于1027.6点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌1.07%/下跌3.28%/上涨0.10%/下跌4.09%/下跌4.15%/下跌0.09%。本年中证REITs全收益指数涨幅为1.76%。截至3.6，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为1.44%，中证REITs全收益指数涨幅为1.76%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分 别+0.66%/+0.49%/+0.59%/-0.05%/+15.04%/-0.66%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至3.6，已上市REITs总市值约2249.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中18支上涨、59支下跌，2支持平，周均涨幅为-1.07%。板块来看，本周能源基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.85%/-1.26%/-1.43%/-0.2%/0.3%/-0.57%/-1.62%/-0.16%/-3.58%。商业不动产方面：深交所发布通知称决定在原有180101-180999基础设 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 施REITs代码区间基础上，启用181001-181999代码区间，专门服务于不动产基金中的商业不动产REITs业务。此外，本周新城吾悦商业不动产REITs获受理，其底层资产为天宁、启东项目，预计募集规模16.25亿元。本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量133.9万股，日均换手率0.4%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生 态环 保/消 费/水 利 设 施/数据 中 心REITs板 块 换 手 率 分 别 为0.5%/0.3%/0.5%/0.4%/0.7%/0.4%/0.4%/0.4%/1.5%。REITs估值表现 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现》2026-03-012、《房地产开发：C-REITs周报——首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs新增两单申报》2026-02-283、《房地产开发：2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨》2026-02-24 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11%）、易方达广开产园REIT（（9.8%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、华夏安博仓储REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.79%。截至3.6，本周（2.27-3.6，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.79%，收于789.8点；中证REITs全收益指数下跌0.79%，收于1027.6点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌1.07%/下跌3.28%/上涨0.10%/下跌4.09%/下跌4.15%/下跌0.09%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 本年中证REITs全收益指数涨幅为1.76%。截至3.6，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为1.44%，中证REITs全收益指数涨幅为1.76%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨0.66%/上涨0.49%/上涨0.59%/下跌0.05%/上涨15.04%/下跌0.66%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中能源基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调幅度较大。截至3.6，已上市REITs总市值约2249.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中18支上涨、59支下跌，2支持平，周均涨幅为-1.07%；其中中信建投国家电投新能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅靠前。板块来看，本周能源基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.85%/-1.26%/-1.43%/-0.2%/0.3%/-0.57%/-1.62%/-0.16%/-3.58%。 商业不动产方面：3月6日，深交所发布通知称决定在原有180101-180999基础设施REITs代码区间基础上，启用181001-181999代码区间，专门服务于不动产基金中的商业不动产REITs业务。本次扩容旨在满足商业不动产项目证券化需求，提升市场容量与运行效率。此外，自上周广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报后，本周该基金项目状态更新为“已受理”；信息显示该基金底层不动产项目名称为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场，预计募集规模16.25亿元。基金管理人为广发基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司，资产支持证券管理人为瑞元资本管理有限公司，财务顾问为中信证券股份有限公司。 另，3月6日，全国政协委员、上交所总经理蔡建春在政协经济界别小组会议中表示，现在是发展REITs的黄金时期，应该把REITs从产品发展为一个市场。目前我国的REITs是从基础设施领域开始试水的，企业的申报意愿很强，包括央国企、外资企业和民营企业，且回报率可观。下一步，建议把REITs放在资本市场里做，让REITs发展成一个市场。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量133.9万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方万国数据中心REIT（（1.8%）、华夏安博仓储REIT（（1.4%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.3%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.5%/0.3%/0.5%/0.4%/0.7%/0.4%/0.4%/0.4%/1.5%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11%）、易方达广开产园REIT（（9.8%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储R