房地产开发C-REITs周报：东久新经济扩募上市，证监会称正稳步推进商业不动产REITs试点

C-REITs周报——东久新经济扩募上市，证监会称正稳步推进商 业不动产REITs试点 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨1.56%。截至12.26，本周（12.19-12.26，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.95%/上涨0.50%/上涨0.06%/上涨1.91%/上涨0.30%/上涨1.43%。本年中证REITs全收益指数涨幅为4.85%。截至12.26，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨18.36%/上涨28.71%/下跌0.91%/上涨2.55%/上涨14.04%/下跌10.46%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。其中保障房、产业园区板块REITs表现较优，市政水利、能源基础设施板块REITs下跌。截至12.26，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费 基 础 设 施/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为1.81%/2.42%/3.4%/1.77%/-0.7%/-0.04%/1.34%/-3.34%/1.76%。 此外，本周国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%。分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.9%/0.5%/0.4%/0.5%/1.1%/0.7%/0.7%/1.4%/1.1%。REITs估值表现 相关研究 1、《房地产开发：2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧》2025-12-212、《房地产开发：C-REITs周报——二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消》2025-12-213、《房地产开发：1-11月统计局数据点评:因基数抬升同比跌幅扩大，开发投资额-15.9%，新房销售额-11.1%》2025-12-16 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.8%）、华夏中国交建REIT（（10%）、易方达广开产园REIT（（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs二级市场表现................................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.56%。截至12.26，本周（12.19-12.26，下同）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.95%/上涨0.50%/上涨0.06%/上涨1.91%/上涨0.30%/上涨1.43%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为4.85%。截至12.26，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨18.36%/上涨28.71%/下跌0.91%/上涨2.55%/上涨14.04%/下跌10.46%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情。其中保障房、产业园区板块REITs表现较优，市政水利、能源基础设施板块REITs下跌。截至12.26，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元。本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%；其中中金重庆两江产业园REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅靠前。板块来看，本周保障房、产业园区板块REITs表现较优，市政水利、能源基础设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为1.81%/2.42%/3.4%/1.77%/-0.7%/-0.04%/1.34%/-3.34%/1.76%。 此外，本周国泰海通东久新经济REIT（（508088）扩募份额上市。其扩募纳入的基础设施底层资产为南通、重庆两地的标准厂房资产（（实现满租运营）。扩募后，基金覆盖上海金山、昆山、无锡、常州、南通、重庆等六大城市节点，可租面积增加至37.6万平方米，为新材料、新能源汽车、智能制造等多家新经济企业提供可持续生产空间。 本周市政水利板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（3.9%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.5%）、嘉实物美消费REIT（2.1%）。分板块来看，本周市政水利板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.9%/0.5%/0.4%/0.5%/1.1%/0.7%/0.7%/1.4%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。 特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏