房地产开发C-REITs周报—中航北京昌保REIT上市首日收涨20%，商业不动产REITs申报增至20单

C-REITs周报—中航北京昌保REIT上市首日收涨20%，商业不 动产REITs申报增至20单 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌1.32%。截至4.30，本周（4.23-4.30，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点；中证REITs全收益指数下跌1.32%，收于1011.1点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地 产(申 万)/恒生 地产 建 筑 业/高速 公 路(申 万)指 数分 别 上涨0.80%/下跌0.78%/上涨0.02%/上涨3.85%/上涨1.08%/上涨0.28%。本年中证REITs全收益指数涨幅为0.12%。截至4.30，本年中证REITs(收盘)指数跌幅1.39%，中证REITs全收益指数涨幅0.12%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别+3.83%/+0.57%/+1.11%/-1.06%/+11.96%/-3.07%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至4.30，已上市REITs总市值约2245.5亿元，平均单只REIT市值约28亿元。4月29日，第81只REIT——中航北京昌保租赁住房REIT在深交所上市，上市首日收涨约20%。此外，本周已上市REITs中12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23%。板块来看，本周市政水利REITs表现较优，保障房、消费板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.58%/-1.7%/-2.11%/-0.85%/-0.42%/-0.82%/-1.98%/0.45%/-1.12%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 商业不动产REITs：本周，华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业商业不动产REIT正式申报，该类产品申报数量已增至20单。其中，华润置地商业不动产REIT预计募集金额54.05亿元，底层资产为位于江苏省南通市及山东省临沂市的两个购物商场。中金开元旅业商业不动产REIT底层资产为杭州开元名都项目、温州开元名都项目、嵊州开元名都项目，预计募集规模18.45亿元。红土创新茂业商业不动产REIT拟发行金额11.01亿元，底层资产为成都茂业中心塔楼。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报—东方红隧道REIT上市首日收涨10%，四只商业不动产REITs获批》2026-04-262、《房地产开发：2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷》2026-04-263、《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3月房价指数仍呈下行趋势》2026-04-19 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.8%/0.4%/0.4%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR持续分化，其中位列前三的REITs分别是广州广河REIT（（11.3%）、安徽交控REIT（（10.1%）、广开产园REIT（（10%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是安博仓储REIT（1.7）、物美消费REIT（1.7）、华威农贸市场REIT（1.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现......................................................................................................................................3REITs一二级市场表现............................................................................................................................4REITs估值表现......................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现.................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...........................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..................................................................................................6图表4：REITs成交量表现.....................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...........................................................................................................7图表6：REITs估值表现........................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌1.32%。截至4.30，本周（4.23-4.30，下同）中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点；中证REITs全收益指数下跌1.32%，收于1011.1点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.80%/下跌0.78%/上涨0.02%/上涨3.85%/上涨1.08%/上涨0.28%。其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第7。 本年中证REITs全收益指数涨幅为0.12%。截至4.30，本年中证REITs(收盘)指数跌幅为1.39%，中证REITs全收益指数涨幅为0.12%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨3.83%/上涨0.57%/上涨1.11%/下跌1.06%/上涨11.96%/下跌3.07%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中市政水利板块REITs表现较优，保障房、消费基础设施板块REITs回调幅度较大。截至4.30，已上市REITs总市值约2245.5亿元，平均单只REIT市值约28亿元。4月29日，第81只REIT——中航北京昌保租赁住房REIT（基金代码：180503）在深交所上市，上市首日收涨约20%。此外，本周已上市REITs中12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23%；其中银华绍兴原水水利REIT、鹏华深圳能源REIT涨幅靠前。板块来看，本周市政水利板块REITs表现较优，保障房、消费基础设施板块REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.58%/-1.7%/-2.11%/-0.85%/-0.42%/-0.82%/-1.98%/0.45%/-1.12%。 商业不动产REITs：本周，华夏华润置地商业不动产REIT、中金开元旅业商业不动产REIT、红土创新茂业封闭式商业不动产REIT正式申报，该类产品申报数量已增至20单。其中，华润置地商业不动产REIT目前预计募集金额为54.05亿元，底层资产为位于江苏省南通市及山东省临沂市的两个购物商场。中金开元旅业商业不动产REIT底层资产为杭州开元名都项目、温州开元名都项目、嵊州开元名都项目，预计募集规模为18.45亿元。红土创新茂业封闭式商业不动产REIT拟发行金额为11.01亿元，底层资产为成都茂业中心塔楼。 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航北京昌保租赁住房REIT（（23.6%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（（1%）、南方顺丰物流REIT（（1%）。分板块来看，本周生态环保板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.8%/0.4%/0.4%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（11.3%）、中金安徽交控REIT（（10.1%）、易方达广开产园REIT（（10%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7），P/NAV较低的有鹏华深圳能源REIT（0.5）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且