房地产开发C-REITs周报—供给增加二级震荡，首批4只商业不动产REITs即将询价

C-REITs周报—供给增加二级震荡，首批4只商业不动产 REITs即将询价 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌2.15%。截至5.15，本周（5.8-5.15，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.21%，收于750.6点；中证REITs全收益指数下跌2.15%，收于989.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数-0.25%/-1.63%/+0.01%/-3.23%/-0.57%/-0.35%。 本年中证REITs全收益指数跌幅为1.97%。截至5.15，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为3.60%，中证REITs全收益指数跌幅为1.97%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数+4.96%/+1.30%/+1.13%/-0.67%/+19.72%/-2.39%。C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至5.15，已上市REITs总市值约2195.2亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中8只上涨、73只下跌，周均涨幅为-2.16%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-2.55%/-3.84%/-1.54%/-1.6%/-1.67%/-0.1%/-1.43%/-0.65%/-0.25%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 商业不动产：首批4只商业不动产REITs将于近期集中询价。若进展顺利，或在6月集中上市。其中汇添富上海地产商业REIT询价区间3.464元/份—4.234元/份；发售总额10亿份。中信建投首农商业REIT询价区间2.466元/份—3.014元/份；发售总额10亿份。国泰海通砂之船REIT询价区间4.525元/份—5.531元/份；发售总额10亿份。中金唯品会商业REIT询价区间3.150元/份—3.849元/份；发售总额20亿份。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W18：延续分化行情，节前政策加码城市“五一”市场升温》2026-05-102、《房地产开发：C-REITs周报—二级价格震荡，商业不动产REITs加速推进》2026-05-093、《房地产开发：2026W17：节前广深楼市政策加码，板块行情持续修复》2026-05-05 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量156.2万股，日均换手率0.5%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.6%/0.5%/0.5%/0.3%/0.5%/0.6%/0.5%/0.4%/0.7%。REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是中金安徽交控REIT（（11.7%）、平安广州广河REIT（（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs一二级市场表现.......................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌2.15%。截至5.15，本周（5.8-5.15，下同）中证REITs（收盘）指数下跌2.21%，收于750.6点；中证REITs全收益指数下跌2.15%，收于989.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.25%/下跌1.63%/上涨0.01%/下跌3.23%/下跌0.57%/下跌0.35%。其中中债十年期国债指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 本年中证REITs全收益指数跌幅为1.97%。截至5.15，本年中证REITs（（收盘）指数跌幅为3.60%，中证REITs全收益指数跌幅为1.97%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨4.96%/上涨1.30%/上涨1.13%/下跌0.67%/上涨19.72%/下跌2.39%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第6。 REITs一二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中生态环保、数据中心板块REITs回调幅度较小，产业园区、仓储物流板块REITs回调幅度较大。截至5.15，已上市REITs总市值约2195.2亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周已上市REITs中8只上涨、73只下跌，周均涨幅为-2.16%；其中中金重庆两江产业园REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、数据中心板块REITs表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-2.55%/-3.84%/-1.54%/-1.6%/-1.67%/-0.1%/-1.43%/-0.65%/-0.25%。 商业不动产：首批4只商业不动产REITs将于近期集中询价。若进展顺利，首批商业不动产REITs可能在6月集中上市。 其中汇添富上海地产商业REIT底层资产为上海黄浦鼎保大厦项目、鼎博大厦项目；询价区间3.464元/份—4.234元/份；发售总额10亿份；份额结构为战略配售70%，网下21%，公众9%；询价时间5月21日9:00—15:00。 中信建投首农商业REIT底层资产为北京龙德广场；询价区间2.466元/份—3.014元/份；发售总额10亿份；份额结构战略配售70%，网下21%，公众9%；询价时间5月20日9:00—15:00。 国泰海通砂之船REIT底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目；询价区间4.525元/份—5.531元/份；发售总额10亿份；份额结构战略配售75%，网下17.5%，公众7.5%；询价时间5月20日9:00—15:00。 中金唯品会商业REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目；询价区间3.150元/份—3.849元/份；发售总额20亿份；份额结构战略配售75%，网下35%，公众15%；询价时间5月19日9:00—15:00。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量156.2万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏合肥高新REIT（1.6%）、华夏安博仓储REIT（（1.5%）、中金湖北科投光谷REIT（（1.5%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.6%/0.5%/0.5%/0.3%/0.5%/0.6%/0.5%/0.4%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是中金安徽交控REIT（11.7%）、平安广州广河REIT（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（（1